아파트 전세계약 중 집주인이 매도할 예정이라고 통보, 계약갱신청구권 사용 대응방안 필요

Question

현재 아파트 전세를 살고 있고 올해 10월이 전세만료 예정입니다. 시간이 조금 여유가 있어 아직 집주인한테 계약갱신청구권 사용한다는 말을 전달하지는 않았습니다만 계약갱신청구권을 사용 할 계획입니다.

집주인은 1년 전부터 집을 팔려고 부동산, 네이버에 올려놓았고 올해 안에 매매를 하고 싶어한다더군요. 하나 아직 집보러 한팀도 안왔습니다. 그래도 불안하긴 하네요.

전세 계약 만료 2달 전부터 만료일 사이에 매매가 되면 계약갱신청구권이 거부되고 이사를 나가야되는거로 아는데 맞는건가요?

계약갱신청구권이 거부 당할 수 있는 상황이 어떤게 있는지 궁금합니다. 그리고 집주인한테 대응하는 방법이 어떤게 있을지 알고 싶습니다.

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

만기가 10월이라면 갱신청구건 사용기간 만기 6~2개월전에 현시점이 포함되므로 지금이라도 사용의사를 밝히시는게 좋을듯 보입니다. 임대인측에서는 혹시나 모를 매매를 위해 대답을 미룰수 있으나, 해당기간내까지 실거주를 할 매수자를 칮지 못한다면 갱신청구권 거절은 불가하고 계약은 그래도 연장이되게 됩니다.

질문에서 말한 계약만료 2달전부터 만료일 사이 매매가 되어도 갱신청구권은 거부할수 없습니다. 갱신청구권 사용기간과 거절기간은 결국 의사통보가 가능한 기간내 이루어져야 하기 때문입니다, 즉 10월만기라면 8월전까지 새로운 매수자를 찾지 못한다면 갱신청구건 거절은 어렵고 계약은 연장된다고 보시면 됩니다,

갱신청구권 관련 추가사항에 대해서는 아래 블로그를 참고하시면 도움이 될듯 보입니다.

=> 전세 재계약 전 반드시 알아야 하는 계약갱신청.. : 네이버블로그

Answer 2

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

임대차 계약중 주택 매매로 집주인이 변경되는 경우, 주택임대차보호법에 따라서 임차주택의 양수인(매수인)은 임대인(매도인)의 지위를 승계한 것으로 보게되므로 임차인은 별도 계약없이 계약종료시까지는 거주할 수 있으나, 만일 새로운 집주인이 계약종료 2개월전까지 (계약종료 2개월전이 경과할때까지 등기가 되지 않으면 계약이 갱신되어 2년간 추가로 거주하실 수 있습니다.) 등기를 완료하면 직접거주를 사유로 임차인의 계약갱신청구권을 거절할 수 있습니다. 따라서 임차인은 계약종료 2개월전까지 계약갱신청구권을 사용하고 상황을 지켜보셔야 할 수 있습니다.

Answer 3

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

맞습니다. 임대차 종료 2개월 전에 새로운 임대인이 소유권이전등기를 하게 되면 계약연장이 어렵고 그 기한을 넘어가게 되면 현 임대인에게 계약 갱신청구권을 행사를 하게 되면 새로운 임대인이 승계를 받아야 하고 또한 임차인은 2년 거주가 가능하게 됩니다. 감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

현재 법상 임차인은 계약 종료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신요구를 할 수 있습니다

만약 10월 만기라면 이미 행사 가능한 시기입니다

실무적으로는 문자,카카오톡,내용증명등 증거가 남는 방식으로

주택임대차보호법 제6조의3에 따라 계약갱신요구권을 행사합니다

라고 명확히 통지해 두는 경우가 많습니다

현재 전세계약이 몇 번째 계약인지(최초 계약인지, 이미 한 번 갱신한 계약인지)가 중요합니다

계약갱신청구권은 원칙적으로 1회만 행사할 수 있기 때문입니다

Answer 5

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

새로운 매수인이 소유권이전등기를 마친 시점과 질문자님이 계약갱신청구권을 행사한 시점 중 누가 빨랐는지에 따라 다릅니다.

질문자님이 계약갱신청구권을 행사하면 새로운 매수인이 이전등기를 해도 이전 매도인의 권리와 의무를 승계하게 됩니다. 따라서 계약갱신청구를 한 부분도 매수인이 인지한 상태로 이전등기하는 것이라 새로운 매수인에게 대항 할 수 있습니다.

감사합니다.