답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대차에 대한 갱신계약을 하는 경우 임대인이 보증금 및 월세를 5% 초과해서 올리려한다면 임차인은 1회에 한해 계약갱신청구권을 사용하여 5%이내로 제한할 수 있습니다. 이를 위해서는 계약갱신청구권을 사용함을 임대인에게 통지해야 하는데, 만일 아직 계약갱신청구권을 사용 (임대인에게 통지)하지 않았다면 1회에 한해서 사용할 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산에 대한 거래는 일반인인 경우 자주하는 거래가 아니다보니 전문성을 가진 공인중개사의 도움을 받는 경우가 많으며 등기신청을 위한 업무또한 경험이 없는 경우가 많다보니 편의상 공인중개사가 소개해주는 등기 업무 전문 법무사를 활용하는 경우가 많습니다. 하지만 반드시 공인중개사가 소개해주는 법무사를 사용해야하는 것은 아니므로 알고있는 법무사가 있다면 별도로 의뢰하셔도 무방하며, 법무통을 통해 상세 견적을 받아서 비교해보고 진행하셔도 무방합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.일반적으로 아파트는 전원주택에 비해 규모가 크고 진입로부터 시작하여 주차장, 커뮤니티시설, 보안시설, 전반적인 환경, 건설회사의 명성 등 모든 면에서 상대적으로 월등하고 많은 거주 인구로 인해 인근에 상점, 학원 등 여러가지 편의 시설이 갖추어져 있습니다. 이러한 사항들로 인해 수요가 많다보니 전원주택에 비해 가격이 높게 책정될 수 있고, 가격을 알기쉽고 은행권에서 대출도 용이하는 등의 장점이 있습니다. 반면 많은 인원이 모여 살다보니 층간소음, 교통 체증, 생활 소음, 프라이버시 문제, 주민간의 알력 등 여러가지 단점 도 있습니다. 도시생활에서 아파트는 단점보다는 장점이 많이 부각되다보니 많은 사람들이 선호하고 있습니다.반면 전원 주택은 대체로 조용하고 쾌적한 생활을 할 수있고 층간소음이나 생활소음에서 자유로우며 교통 체증이나 프라이버시 문제가 없는 등의 장점이 있는 반면, 주택 가격 방어에 취약할 수 있고, 주변의 편의 시설이 부족하고 대중 교통 사용이 불편하며 전반적인 생활에서 불편을 겪을 수 있습니다. 특히 제일 불편한 것은 관리인데 도시에 있는 아파트는 현관문과 창문들만 여닫으면 기본적인 일이 끝이지만 전원주택은 비바람과 폭설 등을 입체적으로 대비해야 하고 지붕의 방수, 옥상 물탱크청소, 상하수도 관리, 사방에서 들어오는 먼지와 벌레 퇴치, 야생동물 퇴치 등 관리 포인트가 매우 많습니다. 특히 봄, 여름 잡초는 지속적인 제거가 필요해서 제일 번거로운 일인데 부지런하지 않으면 제대로 된 관리가 어려운 단점이 있습니다. 전원주택의 장점도 많습니다만 단순히 멋있다고 선택할 주택은 아닌 것으로 판단됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대인 입자에서는 세입자가 계약갱신청구권(계약서상에 명시하는 것이 좋습니다.)을 빨리 사용하는 것이 좋을 수 있지만, 계약갱신청구권으로 갱신이 확정된 이후에는 임차인이 언제든지 계약의 해지를 임대인에게 통지할 수 있으며 3개월이 지나면 보증금을 반환 해주어야 함에 유의하셔야 합니다. 보증금을 5% 이상 인상하지 않는다면 세입자가 계약갱신청구권을 사용하지 않을 가능성이 많은데, 이때는 기간을 정하여 합의에 의한 갱신을 하게되는 것이 일반적입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세사기를 피하기 위해서는 계약전 서류를 꼼꼼하게 확인해보셔야 하는데, 먼저 등기부등본을 통해 가등기, 가압류, 압류, 경매 등 문제가 될 권리관계가 없는지, 소유자와 계약자는 일치하는지를 확인하고, 가급적 선순위 채권(저당권 등)+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는 집을 선택하는 것이 바람직 합니다. 임대차 정보제공요청서를 통해 확정일자 부여일 및 임대차 기간 등을 교부 받아 확인하는 것도 필요하며, 임대인 정보조회를 통해 계약전에 임대인이 다주택자인지 최근 3년간 전세보증금을 반환하지 않은 적이 있는지 등을 확인하셔야 합니다. 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시고, 건축물대장을 통해 건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등을 확인해 보셔야 합니다. 계약서에는 계약 이후 전입신고 다음 영업일까지 근저당등 새로운 권리관계 설정 금지 등의 특약을 넣으시는 것이 필요합니다. 가급적 공인중개사를 통해 거래하시길 추천 드리며, 계약 전 주변 실거래가 조회 및 현지 방문 조사를 충분히 한 후 거래하셔야 합니다. 대항력과 확정일자는 기본적으로 획득해야 하며, 무엇보다도 전세보증보험에 가입하시는 것이 필요합니다. 입주하여 사는 동안에도 주기적으로 해당 부동산의 권리관계와 변동 사항을 확인해 보시는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.통계청 기준 서울의 주택보급률은 2024년 기준 93.9% 이었으며, 실제 소유 주택에 거주하는 자가점유율은 2024년 기준 서울은 44.1% 밖에 되지 않으며 이마저도 노후 불량주택이 많으며 주민의 다수가 자가 점유를 원하고 있는 것을 감안하면 신축 아파트에 대한 수요는 엄청나게 많다고 할 수 있습니다. 입지가 좋은 곳에 위치한 주택은 가치가 있으며 부동산 경기가 좋을 때 더 많이 상승할 수 있는데, 입지는 여러가지 요소로 구성되지만 가장 중요한 것은 지역경제이며, 주변에 상권이 발달하고 좋은 직장이 위치하여 출퇴근이 용이해야 하고 교통이 편리해야 하며 부수적으로 좋은 환경과 좋은 교육기관이 위치하고 있으면 최상의 입지가 될 수 있습니다. 이러한 조건이 두루 갖추어진 곳이 현재의 강남이며 부동산은 특성상 이동이 불가하므로 계속적으로 가치가 높아지는 것 입니다. 정부에서도 지방 살리기에 힘을 쓰고는 있으나 상기에 언급된 것처럼 여러가지 조건을 갖추기는 쉽지 않으며 시간도 많이 소요되다보니 쉽지 않은 과제가 되고 있는 상황입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.집값이 상승하는 데는 여러가지 이유가 있지만 기본적으로 수요에 비해서 공급이 부족하기 때문입니다. 특히 수도권 인기지역을 중심으로 주택을 건설할 토지가 부족하고 재개발과 재건축은 기간이 너무 많이 걸리는데다가 물가상승으로 건설 원가마저 상승하고 있는데, 인구는 줄고 있지만 수도권 인기지역으로 몰리고 있는 상황인데다가 1인가족 증가로 인해 가구수는 오히려 늘고 있는 상황이다보니 주택에 대한 수요가 늘어나서 가격이 상승하고 있는 상황입니다. 여기에 지금 사지 않으면 사기가 힘들다는 인식마저 팽배해지다보니 가수요로 인해 더욱 가격 상승압력이 발생하고 있는 상황입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.건축물대장과 등기부상의 면적이 다른 경우에는 건축물대장을 기준으로 합니다. 이는 건축물 대장을 기준으로 등기부를 작성하기 때문이며, 소유권자 등의 정보는 등기부등본을 기준으로 건축물대장에 기록하게 됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산 교환거래는 서로 보유하고 있는 부동산을 서로 바꾸는 방식의 거래로서, 가격이 비슷한 경우 차액을 최소화하여 현금 부담을 줄일 수 있고 매수와 매도가 동시에 진행되어 절차가 줄어들고 부동산 중개수수료도 줄어들 수 있는 장점이 있습니다. 하지만 가액 산정에 이견이 있는 경우 협상이 어려워질 수 있고 하자 발견 등으로 분쟁이 일어날 수도 있으며 부수적인 비용 문제 등에 대해서도 사전에 명확히 규정하여 정리를 잘 하는 것이 필요할 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.재건축의 순서는 기본계획 -> 안전진단 -> 정비계획 및 정비구역 지정 -> 조합설립 -> 사업시행인가 -> 분양신청 -> 관리처분계획수립 및 인가 -> 이주/착공 -> 준공/ 입주 -> 이전고시 및 청산 의 순으로 진행 되는데, 실질적으로 진행되려면 조합설립 인가 및 사업시행인가를 거쳐야 정상적인 진행이 될 수 있습니다. 이를 위해서는 사용승인된지 30년 이상된 아파트중에서 먼저 안전진단을 통과해야 하고, 토지등소유자 과반수 동의를 얻어 조합설립추진위원회 구성한 후, 주택단지의 공동주택의 각 동별 구분소유자의 과반수 동의와 주택단지의 전체 구분소유자의 70% 이상 및 토지면적의 70% 이상의 토지소유자의 동의를 받고 서류를 갖추어 정비구역 지정·고시 후 시장·군수등의 인가를 받아서 조합을 설립해야 하는 등 복잡한 절차를 거쳐야만 하다보니 실제 진행되기까지 많은 시간이 소요됩니다. 현장에 따라서 변수가 많다보니 기간을 특정하기는 어렵지만 보통 정비구역 지정에서 재건축 완료 시점까지 보통 10년 ~ 13년 정도 소요될 수 있습니다.