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20년전 공시지가 기준으로 증여받은 주택 지금 양도시 감정가로 양도차액 계산되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공시가격으로 취득한 주택을 양도했을때 양도차익은 실지 양도가액(매도 가격)에서 취득가액(공시가격)과 기타필요경비(자본적지출 금액, 중개보수 등)를 제한 가격이 됩니다. 일반적으로 증여시에 공시가격으로 신고하면 증여세는 적어질 수 있으나 감정가격으로 신고하는 것보다 양도시 양도세가 많이 과세될 수 있습니다.
경제 / 부동산
26.01.31
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계약서 작성하고 계약금 주고난후에 전세권설정
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세권 설정은 잔금지급과 동시에 진행합니다. 전세권을 설정하려면 임대인의 동의가 필요하므로 사전에 설정에 대한 협의를 먼저 해야 합니다.
경제 / 부동산
26.01.31
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토허제 허가 이후 전입신고 의무 기간 문의드립니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.토지거래허가구역에서 주택을 취득하는 경우 2년간의 실거주 의무는 원칙적으로 취득시점부터 발생하는데, 거래절차상 허가신청 -> 허가 -> 계약체결 -> 잔금완납 -> 등기 까지 소요시간이 4개월정도 걸리므로 허가일로부터 4개월을 기준으로 신청인의 토지이용계획서상 입주시기에 대한 허가 여부가 판단됩니다. 만일 취득일이 4개월보다 빠른 경우에는 취득일부터 실거주 의무를 이행해야 합니다. 전입인원은 계약 당사자 전원이 기한내에 전입신고를 완료해야 하므로 공동명의인 경우에는 부부 모두가 전입해야 합니다.
경제 / 부동산
26.01.31
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계약만료날 이사랑 임차등기 같이해도 되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.계약만료에도 보증금 반환이 되지 않는 경우에는 내용증명을 발송하고 임차권등기명령을 신청하셔야 합니다. 임차권등기명령으로 임차권이 등기되면 대항력(거주 + 주민등록)과 확정일자 등을 유지한 상태로 이사를 갈수 있고 다른 세입자를 들일 수 없게 하여 임대인을 압박할 수 있기에 하는 것인데 반드시 퇴거를 하기전에 신청하시고 임차권이 등기된 다음에 이사 하셔야 합니다. 퇴거를 하는 순간 대항력과 확정일자를 상실하게 되므로 임차권등기가 이루어지기 전의 공백에 권리순위를 다투는 일이 벌어지게 되면 자칫 위험한 상황이 될 수도 있습니다.
경제 / 부동산
26.01.31
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전세계약갱신청구권행사(보증금 증액, 짧은 기간 예정)
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.기술하신 것처럼 계약종료 2개월전까지 임차인은 계약갱신청구권을 사용할 수 있으며, 계약갱신청구권 사용으로 2년 연장이 된 후에는 언제든지 계약해지를 임대인에게 통지(임대인이 통지를 받아야함)할 수 있고 통지한 날로부터 3개월이 경과하면 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 이는 주택임대차보호법에 의해 보장되므로 갱신이후 조기에 퇴거하더라도 임차인은 복비를 부담하지 않아도 됩니다. 임대인은 5%이내에서 보증금을 증액할 수 있는데, 인상된 부분에 대한 권리확보를 위해서는 확정일자를 받아야 합니다. 임차인은 계약갱신청구권 사용가능 기한을 준수해야하며 문자나 서면을 통해 통지 기록을 남겨야 하고 임대인의 회신을 받아서 증빙자료를 남겨야 합니다.
경제 / 부동산
26.01.31
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토지 약 1000평 정도가 감정가가 1억이라고 합니다. 매도 시 양도소득세 및 중개수수료가 얼마 정도 발생할까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.양도소득세는 양도금액(매도 금액)에서 취득금액(매수 금액)과 기타필요경비를 공제한 양도차익에서 장기보유특별공제 및 양도소득기본공제 (1년내 다른 부동산 양도가 없었다면 250만원)를 공제한 과세표준에 세율 (6~45%)를 곱하여 산출세액을 구합니다. 여기에 추가로 지방소득세가 양도소득세의 10% 부과됩니다.
경제 / 부동산
26.01.31
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현재 서울 전지역이 토지거래허가구역이라서 매입시 실거주의무가 있는데, 아파트만 해당되나?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.국토교통부 토지거래허가구역 공고문 (2025년 10월 15일)에 따르면 서울시전역의 아파트 (아파트와 동일 단지 내 아파트가 1개동 이상 포함된 연립·다세대주택도 포함) 에 대하여 도시지역내 주거지역인 경우 6m2초과, 상업지역 15m2 초과, 공업지역 15m2 초과, 녹지지역 20m2 초과인 경우 토지거래계약에 관한 허가를 받아야 하며 6개월내 입주, 2년간 실거주 의무가 부여됩니다. 동일 단지내에 아파트가 없다면 빌라(연립·다세대주택)는 해당되지 않습니다.
경제 / 부동산
26.01.31
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부동산 가격은 특히 아파트 가격은 앞으로 상승한다고 생각하시나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.수도권 주요지역의 경우에는 주택, 특히 아파트를 구매하려는 사람은 많으나 공급은 제한적(특히 서울은 재건축/재개발아니면 공급이 곤란한데 기간이 오래 걸림)이다보니 가격 상승요인이 있는데다가 원가 상승으로 분양가도 상승 추세에 있다보니 향후에도 상당기간 가격이 상승할 확률이 높습니다. 이는 경제상황의 변화, 금리인상이나 정부의 정책 등 특별한 변수에 따라서 달라질 수도 있습니다.
경제 / 부동산
26.01.31
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아파트거래 시 부동산중개비용계산법
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.7억원인 아파트에 대한 매매 중개수수료는 상한요율 0.4%가 적용되므로 280만원이 상한치가되고 이 금액내에서 공인중개사와의 협의에 따라서 결정되며 부가세가 별도로 부과될 수 있습니다. 비용은 매도자와 매수자 각각 동일하게 적용될 수 있습니다.
경제 / 부동산
26.01.31
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디딤돌대출 세대주 관련 질문입니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부모님 주택에 거주하는 경우에는 등본상에는 분리가 되어 있더라도 직계존속이 주택을 보유한 것으로 심사가 되어 디딤돌 대출 대상이 되기 어려울 것입니다. 또한 디딤돌대출은 무주택세대주를 요건으로 하기때문에 본인이 세대주가 되어야 대출 신청이 가능합니다.
경제 / 부동산
26.01.30
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