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대출을 제한하는 것이 부동산 대책이 될수 있을까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.목표는 집값 잡기와 투기 근절인데 엉뚱하게 전세 찾는 서민 분들이 피해를 본 다거나 전세물량 감소로 주거환경이 더 나빠지고 주택 처분으로 자신의 포트폴리오를 조정하고 싶은 국민들이 자유로운 경제활동을 추구하지 못하도록 하는 것시장을 마비시키고 자꾸만 제한을 가하는 것은 필연적으로 폐해가 나타납고 있습니다.규제의 반작용으로 더 올라가려고하는 반등심리도 생기는 것 같아요완벽한 정책은 없겠지만비밀리에 공격하듯이 정책을 발표하지 말고 여러 환경에서 시뮬레이션도 하고내 놓은 정책이라도 폐해가 보고되면 조정도, 거두어 들이는 것도 좀 유연해졌으면 합니다모든 정책의 권한을 정부가 갖는다고 착각하지 말고 집단 지성의 힘이 더해져 더 상식적인 대책이 준비된다면 더 효율적이 되지 않을까 생각합니다
경제 / 부동산
1일 전
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중도퇴실인데 다음 세입자가 보증금 대출 받아서 들어오는 경우엔요
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.걱정이 되실 것 같은데요 그렇지만 너무 신경 쓰지 마세요 실무에서 보면 대출 조건으로 들어오는 분들이 어느 정도 체크를 하고 들어오고 은행에 접수를 할 때도 체크가 한번 더 되기 때문에 아직 확정승인이 안 되었다 하더라도 부결될 가능성이 극도로 적습니다 그래도 좀 불안하시다면 새 임차인을 중개하는 부동산에게 상황을 말씀하시고 데출 진행현황을 체크하시기 바랍니다잘 해결 되시길 바랍니다
경제 / 부동산
1일 전
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다주택자가 인구감소지역에 주택 구입시 주택 양도시 주택수 포함 여부
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.현재 상황을 기준으로 보면, 강원도 횡성과 같은 인구감소지역에 있는 기준시가 1억 원 미만의 농가주택은 세법상 일정 요건을 충족할 경우 주택 수에서 제외되는 주택으로 취급됩니다. 이 제도는 도시 거주자가 지방의 소규모 주택을 보유했다는 이유만으로 다주택 규제를 받지 않도록 하기 위한 취지입니다. 따라서 수도권에 여러 채의 아파트를 보유한 상태에서 이런 농가주택을 추가로 취득하셨더라도, 해당 농가주택은 원칙적으로 주택 수 계산에서 빠지게 됩니다.말씀하신 계획처럼 2026년 말까지 수도권 아파트 한 채를 제외하고 나머지 주택을 모두 매도하게 되면, 세법상으로는 농가주택을 제외한 도시 아파트 1채만 보유한 1주택자 상태가 됩니다. 이 상태에서 2027년 이후 거주 중인 수도권 아파트를 매도하게 되면, 다른 요건만 충족된다면 1세대 1주택 비과세 적용이 가능합니다. 즉, 농가주택을 보유하고 있더라도, 해당 주택이 주택 수에서 제외되는 요건을 유지하고 있다면 비과세 판단에는 영향을 주지 않게 됩니다.다만 이 판단은 농가주택이 계속해서 인구감소지역에 위치하고, 기준시가 1억 원 미만이며, 농가주택으로 인정되는 요건을 유지하는 경우에 한정됩니다. 만약 기준시가가 1억 원을 초과하거나, 농가주택으로 보기 어려운 형태로 바뀌거나, 지역 지정이 변경되는 등의 사정이 생기면, 그때부터는 주택 수에 포함될 수 있고 세금 결과도 달라질 수 있습니다.정리하면, 현재 설명해 주신 조건과 계획이 유지된다면 횡성의 농가주택은 주택 수에 포함되지 않고, 향후 수도권 아파트만 남긴 상태에서 이를 매도하실 경우 1세대 1주택 비과세 요건을 충족할 가능성이 높다고 볼 수 있습니다. 다만 실제 매도 시점의 법령과 주택의 개별 요건에 따라 결과가 달라질 수 있으므로, 최종 결정 전에는 세무사나 세무서 상담을 통해 한 번 더 확인하시는 것이 안전합니다.
경제 / 부동산
1일 전
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제한물권 설정된 무보증 오피스텔 6개월~1년 월세 계약해도 될까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.제한물권이 설정되어 있고 압류까지 있는 오피스텔을, 전입신고도 할 수 없는 상태에서 선납금과 예치금을 내고 계약하는 구조는 거주 자체는 가능할 수 있으나 임차인에게 매우 불리한 계약이라고 정리할 수 있습니다. 겉으로는 “지금 당장 경매가 진행 중이 아니니 문제없다”는 말이 맞을 수 있지만, 법적으로 보면 이미 채무 문제가 드러난 물건이기 때문에 언제든 경매로 넘어갈 가능성이 있고, 그 위험은 고스란히 임차인이 떠안게 됩니다.등기부등본상에 압류, 가압류, 근저당 같은 제한물권이 있다는 것은 집주인의 재정 상태가 안정적이지 않다는 신호입니다. 특히 전입신고가 되지 않는 오피스텔이라면, 임차인은 대항력이나 우선변제권을 가질 수 없어 경매가 진행될 경우 보증금이나 선납 월세를 법적으로 보호받기 어렵습니다. 즉, 문제가 생기면 “세입자”라기보다는 단순한 점유자에 가까운 지위가 되어, 권리 주장이 거의 불가능해집니다.만약 거주 중에 실제로 경매가 진행된다면, 보증금이나 선납 월세가 남아 있더라도 계속 버티면서 살 권리가 자동으로 보장되는 것은 아닙니다. 새 소유자가 명도를 요구하면 법적으로 퇴거해야 하고, 그 과정에서 이미 낸 예치금이나 선납금은 돌려받기 매우 어려운 구조가 됩니다. 그래서 “경매만 아직 안 됐으니 괜찮다”는 말은 안전하다는 의미라기보다, 아직 문제가 터지지 않았을 뿐 위험은 그대로 남아 있다는 뜻에 가깝습니다.결국 이 계약은 당장 입주해 사는 데는 큰 문제가 없어 보일 수 있지만, 한 번 상황이 틀어지면 임차인이 보호받을 수 있는 장치가 거의 없는 형태입니다. 제한물권이 있는 데다 전입신고도 되지 않고, 선납금까지 요구되는 조건이라면, 법적 안정성 측면에서는 리스크가 큰 계약으로 보는 것이 맞습니다. 이런 점을 종합하면, 이 오피스텔 월세 계약은 “살 수는 있지만, 문제가 생기면 손해를 감수해야 하는 구조”라고 요약할 수 있습니다.단기인 거주기간, 지불비용의 상대적 가성비, 조기경매등 거주권 침해시 대응 대안 등이 마련되어 있다면 고려하여 판단하여야 할 문제입니다
경제 / 부동산
1일 전
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부동산에서 대수선과 리모델링의 차이점은 무엇인가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.누구나 세부적으로 구분하기 어려운 용어 입니다대수선과 리모델링은 모두 기존 건물을 고쳐서 더 나은 상태로 만드는 행위라는 점에서는 비슷해 보이지만, 실제로는 법적 의미와 공사의 범위에서 차이가 있습니다. 대수선은 기존 건물의 뼈대와 규모를 유지한 채, 노후되거나 위험해진 주요 부분을 크게 고치는 공사를 말합니다. 예를 들어 오래된 지붕을 전면 교체하거나, 낡은 배관과 전기 설비를 모두 새로 바꾸고, 구조 안전을 위해 기둥이나 보를 보강하는 작업 등이 이에 해당합니다. 이 경우 건물의 층수나 연면적, 용도는 그대로 유지되는 것이 원칙이며, 말 그대로 기존 건물을 안전하고 쓸 수 있게 대대적으로 손질하는 것에 가깝습니다.반면 리모델링은 단순히 낡은 부분을 고치는 수준을 넘어, 건물의 기능과 가치, 공간 구성 자체를 개선하는 행위를 의미합니다. 내부 구조를 바꾸어 방 배치를 새롭게 하거나, 공용 공간을 확장하고, 경우에 따라서는 법이 허용하는 범위 안에서 증축이나 형태 변경까지 포함될 수 있습니다. 그래서 리모델링은 대수선을 포함하는 더 넓은 개념으로, 기존 건물을 거의 새 건물처럼 다시 태어나게 만드는 작업에 가깝다고 볼 수 있습니다.이 두 개념의 차이가 중요한 이유는, 단순한 표현상의 문제가 아니라 법적 절차와 규제 수준이 달라지기 때문입니다. 대수선은 기존 건물의 틀을 유지하는 범위에서 이루어지기 때문에 비교적 절차가 단순한 편이지만, 리모델링은 구조나 형태가 바뀌는 경우가 많아 인허가 과정이 더 까다롭고 규제도 강하게 적용됩니다. 그래서 매물 설명에서 “대수선 완료”라고 되어 있으면, 겉모습과 설비는 새로워졌지만 법적으로는 기존 건물의 연장선에 있는 것이고, “리모델링 완료”라고 되어 있으면 구조나 공간 구성까지 상당 부분 달라졌을 가능성이 크다고 이해하시면 됩니다.하지만 현실적으로 구분없이 큰 규모의 보수, 수선, 리뉴얼 공사를 하였음을 표현하는데 사용하기도 합니다정리하면, 대수선은 기존 건물의 틀을 유지한 채 안전성과 기능을 회복시키는 큰 수리이고, 리모델링은 건물의 구조와 공간, 가치까지 전반적으로 새롭게 만드는 변화입니다. 실제 의미와 영향력은 이처럼 분명히 구분된다고 보시면 됩니다.참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
1일 전
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부동산에서 소개해준 대출모집인 믿어도 되나요
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.부동산 중개소에서 소개해 준 대출모집인을 믿어도 되는지에 대해 많이들 고민하십니다. 결론부터 말씀드리면, 조건에 따라 다르며 무조건 믿어도 된다거나, 무조건 위험하다고 보기는 어렵습니다. 다만, 몇 가지를 반드시 확인하셔야 안전합니다.대출모집인은 은행이나 금융회사와 계약을 맺고,대출이 필요한 사람을 금융회사에 연결해 주는 중개 역할을 하는 사람입니다.정식 등록된 모집인은 법적으로 활동이 가능하고,금융소비자보호법의 적용을 받습니다.부동산에서 연결해 주는 대출모집인의 장점은 다음과 같습니다.첫째, 절차가 빠릅니다.이미 부동산 거래 구조를 알고 있기 때문에 잔금 일정에 맞춰 신속하게 진행되는 경우가 많습니다.둘째, 여러 금융사를 한 번에 비교해 줄 수 있습니다.은행, 저축은행, 캐피탈 등 여러 상품을 동시에 조회해 조건을 제시해 주는 경우가 많습니다.셋째, 서류 준비를 도와줍니다.초보자 입장에서는 어떤 서류가 필요한지 헷갈리는데, 이런 부분을 정리해 주는 점은 분명 편리합니다.반대로 단점도 분명히 존재합니다.첫째, 항상 최저금리를 보장하지는 않습니다.모집인은 금융사로부터 수수료를 받기 때문에,소비자에게 가장 유리한 상품보다 자신에게 수수료가 높은 상품을 권할 가능성이 있습니다.둘째, 불법 중개인이 섞여 있을 수 있습니다.정식 등록이 안 된 사람이 모집인 행세를 하는 경우도 현실적으로 존재합니다.셋째, 대출 구조가 복잡해질 수 있습니다.특히 “이건 다들 이렇게 한다”면서편법·꼼수처럼 보이는 구조를 제안하면 반드시 의심해 보셔야 합니다.아래상항을 대출 신청전에 한번 더 확인한다면 가장 안전한 방법이 되겠습니다1)모집인 정보부터 먼저 확인합니다.2)같은 조건으로 은행에 직접 문의도 한 번 해봅니다.3)모집인이 제시한 조건이 은행보다 나쁘지 않은지 비교합니다.4)계약서·안내문에 금리, 수수료, 상환 조건이 명확히 적혀 있는지 확인합니다.잘 해결 되시길 빕니다
경제 / 부동산
1일 전
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부동산에서 pir은 어떤 단어인가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.부동산에서 말하는 PIR은 Price to Income Ratio, 즉 주택가격 대비 소득 비율을 의미합니다. 이 지표는 한 가구가 벌어들이는 소득에 비해 현재 집값이 어느 정도 수준인지, 다시 말해 주택을 구입하는 부담이 얼마나 큰지를 보여주는 기준입니다. 계산 방법은 주택가격을 가구의 연소득으로 나누는 방식이며, 예를 들어 연소득이 5천만 원인 가구가 5억 원짜리 주택을 구입할 경우 PIR은 10이 되어, 소득을 10년 동안 모아야 집값에 도달한다는 뜻으로 해석됩니다.부동산 시장에서 PIR이 중요하게 언급되는 이유는 주택 가격의 적정성을 비교적 직관적으로 보여주는 지표이기 때문입니다. 일반적으로 PIR이 낮을수록 소득 대비 주택가격이 무리가 없는 수준으로 받아들여지고, PIR이 높아질수록 실수요자가 감당하기 어려운 과열된 시장으로 인식되는 경우가 많습니다. 특히 과거에 비해 PIR이 빠르게 상승했다는 말은, 소득 증가 속도보다 주택가격 상승 속도가 훨씬 빨랐다는 의미가 되어, 가격이 실제 구매력을 넘어섰다는 평가로 이어지게 됩니다.서울과 수도권의 경우 최근 몇 년 동안 PIR이 크게 높아지면서 이러한 논의가 더욱 두드러지고 있습니다. 중위소득 가구 기준으로 보면 주택가격이 소득의 열 배를 훨씬 넘는 지역이 늘어나고 있으며, 이로 인해 현재의 가격 수준이 장기적으로 유지되기 어렵다는, 이른바 ‘거품론’의 근거로 PIR이 자주 인용되고 있습니다. 부동산 영상에서 “PIR이 너무 올라갔다”고 표현하는 것도 결국 지금의 집값이 사람들의 실제 구매력과 큰 괴리가 있다는 점을 지적하는 것입니다.다만 PIR은 부동산 시장을 판단하는 여러 지표 중 하나일 뿐, 이것만으로 거품 여부를 단정하기는 어렵습니다. 금리가 낮아 대출 부담이 상대적으로 적은 시기에는 높은 PIR도 일정 기간 유지될 수 있고, 전세가율이나 주택 공급량, 인구와 일자리의 집중도 같은 요인에 따라 같은 PIR이라도 체감되는 부담은 달라질 수 있습니다. 그래서 전문가들은 PIR을 부동산 시장의 ‘경고등’에 비유하며, 과열 여부를 판단하는 데 참고할 수 있는 지표로 활용하고 있습니다.참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
1일 전
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전세 3년째 거주중인데 벽지갈라진거 알려야하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.보여 주신 사진을 볼 때 이것은 도배의 문제이더라도 약간의 벽 쪽에 균열이 있는 것으로 보입니다 벽지에 문제든 벽체에 문제든 임차인의 책임 있는 부분은 아닙니다 그러나 이 사실을 임대인과 공유하는 것이 좋을 것 같고요 이렇게 변화하게 된 배경과 상태를 임대인에게 전달해 주는 것으로 충분할 것으로 보입니다 그리고 전달은 당사자 임대인에게 직접 하는 것이 가장 좋지만 부동산 관리를 전속으로 맡기고 있는 중개사무소가 있다면 그쪽에 알리는 것도 괜찮을 것 같습니다 참고가 되셨길 바랍니다
경제 / 부동산
3일 전
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월세 계약 시 보증금 나눠서 지불하는 것
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.계약을 하는 것과 잔금을 하는 날을 구분해서 생각해야 되겠는데요 계약을 하는 것은 보증금의 5~10%만을 전하고 그 집에 잔금일에 이사하기로 약속을 하는 것입니다500만원 보증금이고 현재 50만 원을 지불했다면 그 금액만으로도 계약금의 역할에는 부족함이 없습니다물론 계약시 계약서도 작성하는 것이고요 그렇다면 실제 입주가 가능한 날로 잔금일을 정해서 계약을 하시고 잔금일에 나머지 금액을 지불하면 될 것입니다 기간이 상당히 길고 임대인이 요구한다면 중도금도 정할 수 있겠으나 월세 임대차에서 중도금은 생략하는 경우도 많이 있습니다 다만 이 부분은 협의 해야 하는 부분이고요 입주도 하기 전에 보증금 전체를 건네기 위해서 대출까지 받을 필요는 없고 잔금일에 나머지 금액을 지불하는 형식으로 계약을 협의하는 것이 좋을 듯합니다창고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
3일 전
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월세로 하는거보다 전세로 집을 구하는 것이 훨씬 경제적인가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.매달 지출이 체감되는 월세보다 목돈이지만 일단 넣어 놓으면 금액은 변동이 없고 월세 지불도 없는 전세가 더 유리한 것처럼 보이기는 하지만 보증금도 대출을 받을 경우에 이자가 있고 또 목돈이 없거나 대출이 불가능한 경우도 있을 수 있기 때문에 단순 비교는 어렵겠지만 대체로 은행에서 빌리는 이자보다는 월세가 더 높은 것이 사실입니다 특히 저리의 기금 대출이 가능한 분이라면 전세가 훨씬 유리합니다참고가 되셨길 바랍니다
경제 / 부동산
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