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용적률 인센티브를 받을 수 있는 조건은 구체적으로 어떤 게 있나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.요즘 뉴스 보면 맞아요,재건축 단지들이 "공공 기여"를 통해서 추가 용적률 받는 사례가 꽤 나오죠.쉽게 말하면,공공한테 뭔가 좋은 걸 해주면건물 더 크게 지을 수 있게 해줄게이런 식입니다.구체적으로 어떤 조건이 있냐면,대표적으로 기부채납이 있어요.예를 들면,단지 안에 공원 부지를 내놓거나,공공임대주택을 일정 부분 지어서 기부하거나,도로 확장, 복지시설 설치 같은 걸 해주는 거예요.또, 특정 시설 설치도 조건입니다.공공 도서관, 체육시설, 문화센터 같은 걸 지어주면추가 용적률을 얹어주기도 합니다.요즘엔 특히 임대주택 제공을 많이 요구하는 추세고요.그리고 요새 핫한 건,3080+ 대책이라든지, 도심공공주택 복합사업 이런 데 참여하면기존보다 용적률을 훨씬 높여주기도 합니다.물론 그 대신 공공성이 강조되니까조합 입장에서는 약간 부담도 있어요.자, 그럼 조합원 입장에서 이득은 얼마나 될까?추가 용적률이 늘어나면,전체 분양 세대 수가 늘어나서 일반 분양 수입이 커지고,그걸로 조합원 분담금을 줄일 수 있게 됩니다.쉽게 말하면,같은 땅에서 더 많이 지어서 돈을 더 벌 수 있다는 거예요.실제 체감으로는,용적률 인센티브를 통해 분담금이 10~20% 정도 줄어드는 경우도 있고,상황에 따라서는새로 받는 아파트 면적이 좀 더 넓어지거나,추가 프리미엄이 붙는 효과도 기대할 수 있습니다.물론,공공 기여를 너무 과하게 요구하면오히려 개발 부담이 늘어서 손해 볼 수도 있으니까단지 상황에 맞게 잘 조율하는 게 중요합니다.정리하면,공공 기여로 추가 용적률 받는 건 이득이 될 수 있다,하지만 조건이 까다롭고, 조합원 이익이 진짜로 늘어나는지는 케이스 바이 케이스다이렇게 보시면 될 것 같아요.답변이 도움이 되셨기를 바랍니다.
경제 / 부동산
25.04.27
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재건축 조합 설립할 때 토지 등 소유자 동의율은 현실적으로 얼마나 어려운가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.재건축 조합 설립할 때,일단 법적으로 토지 등 소유자 75% 이상 동의를 받아야 합니다.그리고 동의받는 게 정말 현실에서는 엄청 힘든 게 맞습니다.왜 힘드냐면,사람마다 욕심도 다르고 처한 상황도 다르거든요.어떤 사람은 "빨리 개발하고 싶다" 그러고,또 다른 사람은 "버티면 더 좋은 조건 나오겠지?" 하면서 계속 버팁니다.특히 오래된 동네는 세입자, 다주택자, 실거주자 다 섞여 있어서조율하는 게 쉽지가 않아요.그래서 실제로 조합 설립 동의율을 맞추는 데 걸리는 시간은,길게 끌면 5년 넘게 가는 경우도 있어요.추진위원회 꾸린 다음에도 세월이 꽤 걸리는 거죠.그러면 동의율 높이려고 어떤 전략을 쓰냐?일단 초반에 리더가 엄청 중요해요.추진위원장이 추진력 있고 신뢰받는 인물이어야 합니다.그리고 계속 주민들한테 정보 주고 설득하는 작업이 들어갑니다.이거 하면 돈 얼마나 벌 수 있다,재건축하면 이 동네가 어떻게 바뀐다,자료 만들어서 돌리고, 설명회 열고, 직접 찾아가서 이야기하고...계속 소통하는 게 핵심이에요.또,가끔은 "조합 설립 후 우선 분양권" 같은 실질적인 이득을 강조해서"지금 동의 안 하면 손해본다" 이런 식으로 부드럽게 압박하기도 합니다.물론 법 테두리 안에서 조심스럽게요.요약하면,75% 동의 맞추는 건 시간도 오래 걸리고 사람도 힘들게 하는 일이다.좋은 리더와 끈질긴 설득, 투명한 정보공개가 필수다.이렇게 보시면 됩니다.
경제 / 부동산
25.04.27
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집 전세금을 올려달라고 했을때 몇 % 이상 못올리나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.현재 우리나라에서는 전월세 상한제라는 게 적용되고 있습니다.법적으로는 전세금을 올릴 때,기존 전세금의 5%를 초과해서는 못 올리게 되어 있습니다.즉, 1억짜리 전세였으면최대 5%인 500만 원까지만 올릴 수 있다는 얘기입니다.이 규정은계약갱신청구권을 행사할 때 적용됩니다.즉, 세입자가 "나 한 번 더 살겠다"고 할 때,집주인은 임대료를 기존 대비 5%까지만 인상할 수 있는 거예요.다만,집주인이 세입자한테 계약 연장을 거절하고 싶으면,본인이 직접 들어와 살거나법에서 정한 사유에 해당해야만 가능하고요.아무 이유 없이 나가라고 하면서 새로 계약해서 많이 올리는 건 제한돼 있습니다.요약하면,계약 갱신할 때는 5%까지만 올릴 수 있다.새로 계약할 때는 이 제한이 없다.이렇게 기억하시면 됩니다.답변이 도움이 되셨기를 바랍니다.
경제 / 부동산
25.04.27
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지방에 사람들이 점점 줄어드는데 방법이 있을까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.지방 인구 감소와 소멸 위기에 대한 우려는 점점 커지고 있습니다. 정부는 이러한 문제를 해결하기 위해 다양한 정책을 추진하고 있습니다.지방소멸 대응을 위한 주요 정책지방소멸대응기금 지원정부는 2022년부터 2031년까지 매년 1조 원씩, 총 10조 원 규모의 지방소멸대응기금을 조성하여 인구감소지역에 지원하고 있습니다. 2025년에는 광역 15개, 기초 107개 지역에 이 기금이 배분될 예정입니다 .규제 특례 확대인구감소지역에 맞춤형 규제 특례를 도입하여 지역 실정에 맞는 개발과 활용이 가능하도록 지원하고 있습니다. 예를 들어, 폐교 재산을 지자체에 무상 양여하거나 빈집 철거 시 절차를 간소화하는 등의 조치가 포함됩니다 .관광 및 생활인구 유입 활성화정부는 인구감소지역의 관광 활성화를 위해 철도 운임 50% 할인 등의 혜택을 제공하는 관광상품을 출시하고 있습니다. 또한, '디지털 관광주민증'을 발급받으면 숙박, 관람, 체험 등 다양한 할인 혜택을 받을 수 있습니다 .지역 산업 구조 전환지방의 산업 경쟁력을 강화하기 위해 기존 산업의 고도화와 신산업 육성을 추진하고 있습니다. 예를 들어, 경상북도 구미는 반도체 소재와 방위산업 부품 관련 대기업을 중심으로 산업 다각화를 추진하고 있으며, 영주는 첨단베어링 국가산업단지를 조성하여 제조업 기반을 확대하고 있습니다 .등의 정책을 수행한다고는 하지만 지방소멸 문제를 완화하는 데 기여하고 있는 것인지는 아직 모르겠습니다지방 인구 감소에 대한 대책은 지속적으로 발전하고 있으므로, 관심을 가지고 지켜보시는 것이 좋겠습니다.
경제 / 부동산
25.04.27
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상업용 오피스텔 기준시가 알고싶어요.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.말씀하신 대로 오피스텔 기준시가는 건물 기준시가 + 토지 기준시가를 합쳐야 정확한 금액이 됩니다.지금 건물분 기준시가는 홈택스에서 찾으셨다니, 아주 잘 하셨습니다.문제는 토지분인데요,토지 기준시가는 국토교통부 '부동산공시가격 알리미' 사이트나해당 지자체(구청) 민원실, 또는 온나라 부동산 포털 이런 데서 확인하셔야 해요.특히 오피스텔 같은 경우에는대지가 공유지분 형태로 되어 있기 때문에,오피스텔 전체 토지의 공시지가를 확인하고,거기서 내 지분 비율만큼 계산해서 내 토지 기준시가를 산정해야 합니다.간단히 정리하면,건물분 기준시가 → 홈택스에서 확인토지분 기준시가 → 부동산공시가격 알리미(공시지가)나 구청 민원실에서 확인최종 기준시가 = 건물 기준시가 + (공시지가 × 내 대지지분)이렇게 계산하면 됩니다.답변이 도움이 되셨기를 바랍니다.
경제 / 부동산
25.04.27
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요즘 건설경기가 위축되고 신규 공급물량이 감소하면 집값이 오르나요? 아니면 경기 침체로 인해 이자부담 등으로 인해 집값이 내릴까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.현재 건설경기가 위축되면서 신규 주택 공급이 감소하고 있습니다. 예를 들어, 서울의 주택 착공 물량은 2022년 4,560가구에서 2024년 1,306가구로 3년 연속 감소하고 있습니다 . 이러한 공급 감소는 향후 몇 년간 주택 시장에 영향을 미칠 수 있습니다.한편, 경기 침체와 금리 상승으로 인해 주택 수요가 위축되고 있습니다. 높은 이자 부담과 대출 규제로 인해 매수 심리가 약화되고 있으며, 이는 단기적으로 집값 하락 압력으로 작용할 수 있습니다.결론적으로, 단기적으로는 경기 침체와 금리 상승으로 인해 집값이 하락할 가능성이 있지만, 중장기적으로는 공급 감소로 인해 집값이 다시 상승할 수 있습니다. 특히, 서울과 수도권의 경우 수요가 꾸준히 유지되고 있어 이러한 경향이 더욱 뚜렷할 수 있습니다 .답변이 도움이 되셨기를 바랍니다.
경제 / 부동산
25.04.27
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서울 빌라매매는 정말별로인가요??
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.서울 빌라 매매,특히 실거주 목적이라면 절대 바보 같은 선택은 아닙니다.요즘 워낙 아파트 가격이 말도 안 되게 올라서,실질적으로 아파트가 어려운 분들은자연스럽게 빌라 쪽을 많이 고려하게 됩니다.빌라라고 무조건 나쁜 것도 아니고요,중요한 건 어떤 지역, 어떤 건물을 고르느냐입니다.실거주라면 사실 가장 중요한 건 내가 편하게 살 수 있느냐,출퇴근, 생활 편의시설, 주변 환경이 괜찮느냐 이게 제일 큽니다.다만 빌라는나중에 매매할 때 환금성(팔기 쉬운지)가격 상승 여력관리비 문제이런 것들은 아파트보다 불리한 게 사실이긴 해요.특히 연식 오래된 빌라들은 관리가 잘 안 되는 경우도 있어서,이 부분은 꼼꼼히 따져보셔야 합니다.결론적으로 말씀드리면,실거주 목적이라면 좋은 입지, 관리 잘 되는 빌라 고르면 전혀 문제 없습니다.투자 수익을 기대하는 거라면 조금 더 신중하게 고민해야 하지만,"내 집 마련" 꿈을 이루는 데는 훌륭한 선택이 될 수도 있어요.답변이 도움이 되셨기를 바랍니다.
경제 / 부동산
25.04.27
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강남구 역삼역 선릉역 빌라단지 이유는?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.강남구 역삼역, 선릉역 주변을 보면 진짜 신기하죠.앞쪽 대로변은 온통 고층 빌딩 숲인데,바로 한 블록만 뒤로 가면 갑자기 빌라단지가 쫙 펼쳐집니다.이게 왜 그러냐면요,원래 강남 개발이 본격적으로 시작된 게 1970년대였어요.그때는 땅값도 싸고 허허벌판이 많았기 때문에,단독주택이나 다세대주택, 소규모 빌라 같은 걸 짓는 게 일반적이었습니다.특히 대로변 바로 뒤쪽은 주거지역으로 용도 지정이 됐기 때문에,고층 오피스 빌딩을 지을 수 없었고, 자연스럽게 저층 빌라촌이 형성됐던 겁니다.또 하나 중요한 이유는,이 지역들이 "도시계획" 상으로 3종 일반주거지역이나 2종 일반주거지역으로 묶여 있었기 때문입니다.이 구역에서는 고층 상업건물이나 오피스텔 같은 걸 자유롭게 못 짓고,주거용 건물만 지을 수 있도록 제한이 되어 있었던 거죠.그래서 대로변은 상업지구라서 높은 빌딩들이 들어섰고,바로 뒤쪽은 주거지로 남아서 빌라촌이 밀집하게 된 겁니다.요즘은 이런 빌라촌 들도 재개발이나 리모델링 얘기가 많이 나오고 있긴 한데,땅 주인들도 많고, 이해관계가 복잡해서 쉽게 변하지는 못하고 있는 상황입니다.답변이 도움이 되셨기를 바랍니다.
경제 / 부동산
25.04.27
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땅의 명의 관련해서 질문드려봅니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.A와 B는 자매 사이고, 원래 900평 땅을 나눠서 사긴 했지만,명의는 전부 A 혼자 앞으로 해둔 상태였던 거죠.근데 시간이 지나면서 A의 자식이 그 땅을 담보로 대출을 받아버렸고,B는 등기부등본에 근저당이 잡힌 걸 보고 그걸 알게 된 상황이네요.지금이라도 B가 본인 지분인 200평을 가져오고 싶은 거잖아요?그럼 방법은 크게 두 가지입니다.첫 번째는,A가 직접 B에게 200평을 명의이전 해주는 방법입니다.쉽게 말해서 "분할 등기"를 하고,그다음에 "소유권 이전"을 해주는 건데,문제는 지금 땅 전체에 근저당(담보대출)이 설정돼 있기 때문에,이 상태로는 단순 명의이전이 쉽지 않습니다.왜냐하면,근저당이 설정된 땅은금융기관(은행 등)의 동의 없이 마음대로 쪼개거나 넘길 수가 없습니다.만약 억지로 하려고 하면 은행에서 반대할 수 있고,대출 상환을 먼저 요구받을 수도 있습니다.두 번째 방법은,**B가 A에게 자신의 200평 지분에 대해 '진정한 소유권 확인 소송'**을 거는 겁니다.법원에 "내가 실질적 소유자다"라고 주장하고,법적 판결을 받아서 등기를 정리하는 방법이에요.다만 이건 소송이 걸리기 때문에 시간도 오래 걸리고,A와 가족 사이가 틀어질 수도 있어서 신중해야 합니다.—요약해서 말씀드리면,근저당이 잡혀 있는 한, 은행 동의 없이 분할이나 명의이전은 어렵다.A와 협의해서 먼저 대출을 정리하거나 일부 상환하는 방법을 찾아야 한다.협의가 안 되면 소송을 통한 방법밖에 없다.그리고 현재 상태에서 B가 바로 땅을 가져오려고 하면, 담보권자(은행)와의 문제가 생길 수 있으니 주의해야 한다.답변이 도움이 되셨기를 바랍니다.
경제 / 부동산
25.04.27
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사람들이 차기 대권주자에게 희망하는 공약들은 무엇이 있을까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.요즘 사람들이 차기 대권주자에게 가장 바라는 공약은요,크게 보면 경제, 주거, 복지, 미래 준비 쪽으로 모입니다.먼저 청년들 같은 경우에는, 아무래도 취업 문제, 주거 문제에 가장 민감합니다.좋은 일자리를 만들어주고,너무 비싼 집값 때문에 서울이나 수도권에서 살기가 힘든 걸 해결해주길 원합니다.특히 월세나 전세 지원 같은 현실적인 주거 지원 정책을 정말 많이 바라고 있습니다.가장들은 경제적인 부담을 덜어주는 걸 가장 원합니다.물가도 오르고, 대출 이자 부담도 크다 보니까,실질적인 생활비 부담을 줄여줄 정책, 안정적인 일자리 유지,그리고 자녀 교육비 같은 걸 지원해주는 공약을 원하고 있습니다.주부들은 역시 생활과 직결된 문제에 민감합니다.자녀 교육, 보육, 돌봄 서비스 확대, 물가 안정, 의료비 부담 완화 같은 걸 가장 바라고 있고요,특히 요즘은 고령화가 심해지다 보니, 노후 준비나 간병 지원 같은 부분도 관심이 많습니다.그리고 전체적으로 모든 세대가 공통으로 원하는 건,집값 안정, 일자리, 미래 불안 해소예요.너무 빠른 변화 속에서 불안감을 느끼니까,안정감을 줄 수 있는 리더를 기대하고 있다고 볼 수 있습니다.가장 논의하길 원하는 문제는 딱 정리하면,집값 문제일자리 창출청년 미래 준비고령화 사회 대응이렇게 네 가지가 가장 뜨겁습니다.답변이 도움이 되셨기를 바랍니다.
경제 / 부동산
25.04.27
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