답변 내역

안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.살고 계신 집을 SH 장기안심주택으로 전환해 재계약할 때는 예전처럼 66만 원의 중개수수료를 전부 내실 필요는 없습니다. 다만 SH 보증금이 들어가기 때문에 안전을 위해 반드시 공인중개사가 날인한 계약서가 필요합니다. 집주인과 직거래는 불가능하지만 살던 집의 계약서만 새로 쓰는 것이어서 보통 인근 부동산에 5~10만 원 정도의 대서료만 지불하고 진행합니다. SH에서는 기존 거주 주택을 재계약할 때는 중개수수료를 지원하지 않기 때문에 이 비용은 세입자가 직접 부담해야 합니다. 따라서 동네 부동산 여러 곳에 전화해 장기안심주택 재계약 대서료가 얼마인지 물어보고 비용이 합리적인 곳에서 계약하시는 것이 가장 좋습니다.

안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.부모님께서 농사를 짓기 어려워지셨다는 이유만으로 농지를 곧바로 태양광 발전소로 바꿀 수는 없습니다. 농지에 태양광 시설을 설치하려면 현행법상 까다로운 인허가 조건을 통과해야 합니다. 우선 지자체 조례에 따라 주거지나 도로에서 일정 거리 이상 떨어져 있어야 허가가 가능하고 바둑판처럼 잘 정비된 농업진흥구역(절대농지)이라면 원칙적으로 설치가 불가능합니다. 요건을 갖춰 허가를 받더라도 토지 공시지가의 최대 30%를 농지보전부담금으로 내야 하기 때문에 사업 전 초기 비용을 꼼꼼히 따져보셔야 합니다.

안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.집을 팔 때는 수리비를 깎아주기보다 직접 고쳐서 파는 것이 질문자님께 훨씬 유리합니다. 타일 파손처럼 눈에 띄는 하자를 그냥 두면 매수자는 집 전체의 상태를 의심해서 실제 수리비보다 훨씬 더 큰 금액을 깎으려 할 확률이 높거든요. 적은 돈으로 고칠 수 있는 눈에 띄는 흠집은 미리 깔끔하게 수리해 둬야 불필요한 감가를 막고 제값을 온전히 다 받을 수 있습니다.

안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.청년안심주택은 SH가 주관하는 공공임대와 민간이 운영하는 민간임대로 나뉘며 당첨 방식이 전혀 다릅니다. 임대료가 저렴한 공공임대는 소득 순위와 청약 가점순으로 선발하기 때문에 가점이 낮으면 당첨되기 매우 어렵습니다. 반면에 민간임대의 일반공급은 기본 무주택 요건만 갖추면 100% 추첨으로 뽑기 때문에 가점이 낮아도 불리하지 않구요. 질문자님의 가점이 낮으시다면 공공임대보다 개별 민간 사업자 홈페이지에서 민간임대 청약이나 잔여 세대 선착순 모집을 적극적으로 노리는 것이 당첨 확률을 높이는 전략이 될 수 있습니다.

안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.서울 전체 30평대 아파트의 평균 매매가는 약 13억 3천만 원입니다. 하지만 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산 등 초고가 지역을 제외한 비강남권의 30평대 평균 가격은 대략 9억 8천만 원에서 10억 원 선을 형성하고 있습니다. 일부 핵심 지역의 비싼 집값이 서울 전체 평균을 크게 끌어올렸기 때문이구요. 고가 지역을 배제하고 평균적인 30평대 매물을 찾으신다면 예산을 10억 원 안팎으로 잡으시는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.겉보기엔 장사가 잘되는 식당이 갑자기 폐업하는 이유는 겉과 속이 다른 수익 구조 때문인 경우가 많습니다. 손님이 많아 매출이 높아도 식자재비와 인건비 등 각종 지출이 커서 실제 남는 이윤은 적고 쉴 틈 없는 업무 강도로 인해서 사장님이 체력적 한계를 느끼거나 직원을 구하지 못해 문을 닫기도 하구요. 상권이 활성화된 후 건물주가 임대료를 감당하기 힘들게 올려 어쩔 수 없이 쫓겨나는 사례도 빈번합니다. 반대로 장사가 가장 잘될 때 높은 권리금을 받고 다른 사람에게 가게를 전략적으로 넘기는 경우도 존재합니다.

안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.질문자님께서 우려하시는 건설 현장의 줄폐업 사태는 안타깝게도 사실이라고 볼 수 있습니다. 철근과 콘크리트 등 주요 건축 자재의 가격이 크게 오른 데다가 고금리가 이어지면서 대출 이자 부담마저 감당하기 어려워졌기 때문이구요. 게다가 부동산 시장 침체로 미분양까지 늘어나서 공사 대금을 제때 회수하지 못하는 현장이 많아졌습니다. 결국 공사를 진행할수록 손해만 커지는 구조라 자금줄이 막힌 중소 건설사들이 버티지 못하고 부도를 맞거나 문을 닫고 있는 상황이라고 보시면 됩니다.

안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.질문해주신 토지거래허가구역 내 1주택자 매도 일정에 대해 답변해 드립니다. 첨부하신 표를 기준으로 1주택자는 다주택자 특례가 아닌 기존 원칙을 적용받는 것이 맞습니다. 따라서 7월 말에 허가를 신청하셔서 8월 초에 승인을 받고 본계약을 체결한 뒤 12월 초에 잔금을 치르는 일정은 계약일 및 허가일로부터 4개월 이내라는 법정 기한을 충족하기 때문에 구상하신 대로 문제없이 진행하실 수 있습니다. 단 매수인이 해당 주택에 전입하고 입주해야 하는 기한 역시 허가일로부터 4개월 이내로 엄격하게 규정되어 있기 때문에 12월 초로 예정하신 잔금일이자 입주일이 4개월을 하루라도 초과하지 않도록 날짜를 세밀하게 조율하시는 것이 안전합니다.

안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.상가 테라스에 천장 없이 벽만 세울 경우 지붕이 없기 때문에 건축법상 불법 증축은 아닐 수 있습니다. 하지만 해당 테라스가 조경, 주차장, 보행로 등 법적으로 비워둬야 하는 대지 안의 공지라면 벽을 쳐서 공간을 독점하는 행위 자체가 무단 공작물 설치나 불법 용도 변경에 해당해서 결국 위법일 확률이 높습니다.만약 민원 신고 등으로 단속에 적발된다면 관할 구청에서 원래의 빈 공간으로 철거하라는 명령을 우선적으로 내립니다. 이러한 시정명령을 무시하고 기한 내에 철거하지 않으면 원상복구될 때까지 매년 건물의 시가표준액에 비례한 무거운 이행강제금이 반복적으로 부과됩니다.

안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.규제지역에서 생애최초로 세입자가 있는 집을 매수하실 때 주택담보대출을 받으려면 규정상 전체 대출 가능한도에서 세입자의 보증금을 먼저 차감하고 남은 금액만 빌릴 수 있는 구조로 되어 있다고 보시면 됩니다. 따라서 첫 번째 월세 매물은 대출 한도에서 보증금 5천만 원만 빼면 되므로 개인의 소득에 따라 어느 정도 자금 조달이 가능할 것으로 보이구요. 반면 두 번째 전세 매물은 대출 한도에서 3억 5천만 원이라는 큰 전세금을 통째로 빼야 하기 때문에 사실상 대출이 아예 불가하거나 아주 소액에 그칠 확률이 높습니다. 전세 낀 매물을 취득하실 때는 대출에 기대기보다 매매가와 전세금의 차액을 온전히 현금으로 준비하시는 걸 추천드립니다.