토허제 약정서 기존집 매매 불허시 무효로 한다는 약정 괜찮은지요?

Question

서울 전역이 토허제 대상입니다. 따라서, 아파트 매수시 기존집도 토허제 매매허가가 나야하는데요. 갈아타기 하려는 A라는 분이 기존집 (매도) 토허제 신청, 신규집 (매수) 토허제를 동시에 신청했는데 '기존집 토허제 허가가 안 나면 신규집 토허제가 허가 나도 이 계약은 무효로 한다'는 문구를 매수 토허제 약정서에 삽입가능한가요? 기존집 매도 금액을 갖고 신규구매하는 것인데 기존집 토허제가 어떤 상황으로 불허가 받을수 있으니까요. 이런 문구가 불가하다면 아예 기존집 매도 토허제 허가후 신규집 매수 토허제 약정서를 써야하는지요? 이러면 또 3주 시간이 걸리고 신규집이 다른 사람한테 가거나 매도인이 맘이 바뀔수도 있어서요.

Answer 1

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

네 기존 집 토허제 불허 시 신규집 계약 무효 역정은 법적으로 유효하며 토허제 매매에서 흔히 사용되는 표준 특약입니다.

양측이 허가 불허 시 계약 해지 + 계약금 반환으로 합의하면 문제 없고 기존 집 먼저 허가받고 신규집 진행할 필요 없이 동시 신청 후 결과에 따라 무효 처리가 가능합니다.

감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.

신규 주택 매수 계약 시 '기존 주택의 토지거래허가가 불허가될 경우 본 계약을 무효로 한다'는 특약을 넣는 건 법적으로 아무 문제가 없고 갈아타기 실무에서도 널리 쓰이는 방식입니다. 민법의 계약자유 원칙에 따라 매도인과 매수인이 합의만 한다면 이러한 조건부 해제 특약은 유효하게 성립하구요. 말씀하신 대로 기존 집의 허가가 날 때까지 3주를 무작정 기다리면 좋은 매물을 놓칠 위험이 크기 때문에 보통 이 특약을 넣어 신규 주택 계약부터 안전하게 선점해 둡니다. 다만 추후 분쟁을 완벽히 차단하기 위해 '계약 무효 시 매도인은 수령한 가계약금이나 계약금 전액을 위약금 없이 매수인에게 즉시 반환한다'는 문구를 반드시 함께 명시하는 걸 추천드립니다.

Answer 3

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

부동산 거래 및 토지거래 허가등의 경우 아무래도 항상 변동성이 존재를 할 수 있습니다.

다만 그러한 예기치 못한 변동사항으로 일이 발생이 되게 될 경우 특약사항으로 서로간에 사전에 합의를 하게 되는데

위의 경우도 특약사항에 대해서 합의만 되면 문제가 되지 않겠지만 계약당사자 한쪽에서 거부를 하게 되면 쉽게 특약으로 넣을 수는 없습니다. 따라서 사전에 일방의 문제가 아닌 양방간의 사전 협의가 우선이 되어야 될 것으로 사료됩니다.

감사합니다.

Answer 4

서울 전역이 토허제 대상입니다. 따라서, 아파트 매수시 기존집도 토허제 매매허가가 나야하는데요. 갈아타기 하려는 A라는 분이 기존집 (매도) 토허제 신청, 신규집 (매수) 토허제를 동시에 신청했는데 '기존집 토허제 허가가 안 나면 신규집 토허제가 허가 나도 이 계약은 무효로 한다'는 문구를 매수 토허제 약정서에 삽입가능한가요?

==> 네 가능합니다

기존집 매도 금액을 갖고 신규구매하는 것인데 기존집 토허제가 어떤 상황으로 불허가 받을수 있으니까요. 이런 문구가 불가하다면 아예 기존집 매도 토허제 허가후 신규집 매수 토허제 약정서를 써야하는지요? 이러면 또 3주 시간이 걸리고 신규집이 다른 사람한테 가거나 매도인이 맘이 바뀔수도 있어서요.

==> 그렇다면 해당 조항을 삭제하심이 적절해 보입니다

Answer 5

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

우선 특약에 대한 부분은 당사자간 정하는 부분으로 당사자간 합의가 되어 위처럼 기재를 하신다면 문제가 되지 않겠으나, 상대방이 이를 거절하면 기재를 할수 없습니다. 그리고 해당 약정사항으로 인해 허가가 나지 않거나하지는 않으나, 이걸 기재할 경우 경우에 따라 허가이후에도 본계약이 체결되지 않거나, 중도해지가 될수있기에 상대방입장에서는 위 기재를 거절하는게 맞을듯 보입니다. 기존집에 대한 부분은 본 계약과는 관계가 없기에 설령 질문처럼 되어 계약진행이 어렵다면 계약금을 손실보고 중도해지를 하실수 있고 이래야 상대방도 불확실한 상황으로인한 리스크를 낮출수 있습니다 .