토지거래허가구역 내 분양권 전매 시 실거주의무 관련 질문
토지거래허가구역(토허제 구역)에서 청약에 당첨되어 분양권을 받은 경우, 일반적으로 신규 분양권 자체는 토지거래허가 대상이 아니다라고 알고 있습니다.
그런데 해당 분양권을 제3자에게 전매할 경우에는 거래 허가가 필요하다고 하더라고요.
이와 관련해 궁금한 점이 있습니다.
질문 요지
토허제 구역의 분양권을 수분양자가 전매하려는 경우,
해당 거래에 대해 토지거래 허가를 받아야 하는 상황은 이해했습니다.
그런데 이 경우 실거주의무는 매수자에게만 적용되는 건가요?
아니면 매도자인 수분양자에게도 실거주의무(2년)가 적용되나요?
혼란스러운 부분
- 어떤 글에서는 “전매 시 수분양자도 실거주 2년 요건을 채워야 한다”고 하고,
- 또 다른 자료에서는 “실거주의무는 매수자에게만 적용된다”고 하더라고요.
만약 수분양자가 실거주 2년 요건을 채워야만 전매가 가능하다면,
그 시점에서는 분양권 전매가 아니라 사실상 일반 매매가 되는 것 아닌가요?
상식적으로도 납득이 어려워 정확한 법적 해석을 듣고 싶습니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
토지거래 허가구역은 과도한 지역의 투기 방지를 위해 일정규모 이상의 부동산 거래에 대해 관할 지자체의 허가를 받도록 한 제도입니다. 일반적으로 분양권자체는 토지가 아니므로 청약당첨자는 토지거래허가 없이 분양권 취득이 가능합니다. 하지만 분양권 전매시에는 토지에 관한 권리로 취급되어 전매시 토지거래허가 대상이 됩니다.
여기서 중요한 사실, 실거주의무는 매수자, 즉 전매를 통해 분양권을 사는 사람에게만 적용됩니다. 관련근거로는 [국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령] 제 117조의 2로서, 토지거래허가를 받은 자는 실거주 목적의 이용계획을 이행해야 하며, 2년이상 거주 등 요건을 충족해야 한다고 나와 있지요. 즉, 전매 거래에서 토지거래허가를 받는 주체는 매수자이고 그 실거주의무도 매수자에게만 적용되는 것입니다.
일부 자료에서 수분양자가 실거주의무 2년을 지켜야 한다고 하는 것은 투기과열지구나 전매제한 규정과 혼동하여 그렇습니다. 전매제한 기간이 있는 분양권은 전매 자체가 불가하고 제한이후에도 실거주를 요구하는 경우가 있어서 헷갈리지요.
그러나 토지거래허가제 상 실거주의무는 매수자에게만 적용되는 것이 맞습니다.
감사합니다.
1명 평가질문 요지
토허제 구역의 분양권을 수분양자가 전매하려는 경우,
해당 거래에 대해 토지거래 허가를 받아야 하는 상황은 이해했습니다.
그런데 이 경우 실거주의무는 매수자에게만 적용되는 건가요?
==> 네 그렇습니다.
아니면 매도자인 수분양자에게도 실거주의무(2년)가 적용되나요?
==> 매수인에게 적용됩니다.
혼란스러운 부분
어떤 글에서는 “전매 시 수분양자도 실거주 2년 요건을 채워야 한다”고 하고,
또 다른 자료에서는 “실거주의무는 매수자에게만 적용된다”고 하더라고요.
만약 수분양자가 실거주 2년 요건을 채워야만 전매가 가능하다면,
그 시점에서는 분양권 전매가 아니라 사실상 일반 매매가 되는 것 아닌가요?
==> 실거주의무는 매수자에게 만 적용됩니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
토지거래허가구역내의 모든 청약이 실거주 규제를 받는 것은 아니며, 청약당첨 후 실거주 의무가 없는 단지도 있고 실거주 의무가 있는 단지도 있습니다. 주변에 비해 시세가 높으면 실거주 의무가 제외됩니다. 그러나 분양권 전매시 거래허가가 필요한 점을 주의하셔야 하는데, 실거주는 하지 않더라도 제 3자에게 넘길때는 허가 절차를 거쳐야 하는데, 토지거래 허가구역 지정이 올해 9월까지 이므로 공급시점에 따라서 실거주 의무가 달라질 수 도 있습니다.
정리하지면 실거주 의무는 소유자에게 부여되며, 토지거래허가구역이라도 실거주 의무가 제외되는 곳이 있을 수 있고, 실거주 의무가 제외되더라도 거래허가는 받아야 하며, 공급시점에 따라서 실거주 의무가 달라질 수 있습니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
아파트 분양권은 토지거래허가 대상에 포함되지 않지만 제 3자에게 분양권을 전매를 할때는 허가가 필요합니다.
분양권 매수자는 토지거래허가를 신청을 하며 신축 아파트 준공 이후 입주 가능 시기부터 실거주하겠다는 확약을 해야 합니다. 즉 매수자가 실거주 의무를 받게 되고 분양가상한제 지역으로 지정이 되어 최초 분양을 받은 수분양자는 실거주의무가 있기 때문에 전매 자체가 불가할 수 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
분양권 전매 시, 토지거래허가를 받아야 하는 건 맞습니다
그러나 실거주의무는 허가를 받는 매수자에게만 적용됩니다
수분양자는 실거주를 하지 않아도 전매할 수 있으며, 실거주 요건을 충족해야 한다는 주장은 사실과 다릅니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
실거주 의무는 매수자(분양권을 사는 사람)에게만 적용됩니다.
수분양자인 매도자에게는 실거주 요건이 적용되지 않습니다.
토지거래허가구역은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제 117조 이하에 따라 운영되며 분양권은 토지에 관한 권리에 해당되어 토지거래허가 대상이 될 수 있습니다.
토지거래허가구역 내 거래 허가 대상이 되는 권리는 토지에 관한 권리를 이전, 사용, 수익하려는 계약을 포함하며 분양권 전매도 허가 대상이 됩니다.
감사합니다.