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아파트 관리비가 과다 청구된 것 같을 때 어떻게 이의 제기하나요
안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.관리비 과다 청구가 의심될 경우 감정적으로 대응하기보다는 우선 국토부 K-apt 시스템을 통해 인근 단지와 항목별 단가를 비교해 보시는 것이 좋습니다. 비교 후에 차이가 큰 항목이 있다면 관리주체에게 상세 회계 장부 열람을 요구하실 수 있는데 이건 입주민의 법적 권리이기 때문에 꼼꼼히 확인해 보실 필요가 있습니다. 만약 납득할 만한 소명이 이루어지지 않는다면 공동주택관리 분쟁조정위원회의 조정을 신청하거나 입주민 동의를 얻어 지자체 감사를 요청하는 절차를 검토해 볼 수 있습니다.
경제 / 부동산
25.12.06
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우리나라 전세 제도의 장단점은 무엇인가요?
안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.전세는 한국과 볼리비아 등 극히 일부 국가에만 존재하는 독특한 제도죠. 세입자에게는 주거비 절감과 강제 저축을 통한 자산 축적의 기회를 제공하지만 본질적으로 사인 간 금융 거래이기 때문에 집주인의 파산 위험을 세입자가 떠안아야 하는 구조적 한계가 존재합니다. 최근 전세 사기 우려가 커지는 만큼 매매가 대비 전세가 비율이 70%를 초과하는지 반드시 확인하셔야 하고 선순위 대출 내역 점검은 물론 강화된 반환보증 가입 요건인 공시가격의 126% 이내 매물인지를 사전에 검증하시는 것이 필수입니다.
경제 / 부동산
25.12.06
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친족간 오피스텔 매매시 주의사항 궁금합니다.
안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.친족 간 매매도 계좌 이체 내역 등 대금 지급 사실이 명확하다면 인정받을 수 있지만 거래 가격 설정에 각별한 주의가 필요합니다. 특히 매도자인 자녀분 입장에서는 시세와 매매가의 차이가 5%를 넘지 않도록 하는 것이 핵심입니다. 만약 시가보다 5% 이상 저렴하게 팔 경우 국세청은 이를 부당한 거래로 간주하여 실제 받은 돈이 아닌 시세를 기준으로 양도소득세를 다시 계산해 추징하기 때문입니다. 반면에 매수자인 부모님은 시가보다 30% 이상 싸게 살 때만 증여세 이슈가 발생하므로 더 엄격한 기준인 시가의 95% 이상으로 가격을 책정해야 양도세 폭탄을 피할 수 있습니다.
경제 / 부동산
25.12.06
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생애첫주택 대출과 해외 거주 문의, 실거주 조건에 대해서
안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.생애최초 주택구입자금 대출의 실거주 의무는 대출 명의자 본인에게 부과되는 강제 조항이기 때문에 부모님이 대신 거주하시더라도 본인이 연간 70% 이상 해외에 체류한다면 약정 위반으로 간주되어 대출금이 회수될 위험이 있습니다. 주택금융공사는 전입세대 열람뿐만 아니라 출입국 기록까지 점검하여 실거주 여부를 판단하는데 단순 가족 방문은 근무지 파견이나 질병 치료와 같은 불가피한 예외 사유로 인정받기 어려울 것 같습니다. 계약 진행 전에 반드시 공사 측에 해당 사유가 예외로 승인 가능한지 명확히 확인하시거나 요건 충족이 어렵다면 대출 명의를 실제 거주하실 부모님으로 변경하는 방안을 검토하시는 것이 안전합니다.
경제 / 부동산
25.12.05
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사업자 또는 프리랜서일때 아파트 매매
안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.금융권 대출 심사에서는 사업자 등록 여부보다 소득금액증명원으로 입증되는 순소득의 규모가 결정적인 역할을 합니다. 은행은 총 매출액이 아니라 여기서 필요 경비를 제외한 금액만을 실질적인 상환 능력으로 평가하기 때문입니다. 향후 주택 매매를 계획하고 계신다면 과도한 비용 처리로 소득을 낮추기보다는 세금 부담이 다소 늘더라도 소득 금액을 높게 신고하여 DSR 한도를 충분히 확보해 두는 것이 전략적으로 유리할 것으로 판단됩니다.
경제 / 부동산
25.12.05
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인테리어 사기는 어떡게 대응해야하죠?
안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.사전 협의 없이 진행된 추가 시공비에 대해서는 원칙적으로 지급할 의무가 없는 것으로 판단됩니다. 공사 내용 변경이나 비용 증가는 반드시 발주자의 사전 동의가 선행되어야 유효하기 때문입니다. 따라서 우선 업체 측에 구체적으로 언제 합의가 이루어졌는지 입증할 객관적 자료를 요구해 보시는 것이 좋겠습니다. 만약 근거 없는 청구가 지속된다면 내용증명을 발송하여 지급 거부 의사를 명확히 밝히는 대응이 필요해 보입니다.
경제 / 부동산
25.12.05
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현재 부동산 시장에서 안정적인 구매 전략은 무엇인가요?
안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.변동성이 큰 현 시장에서는 무리한 매수보다는 안전 마진을 확보하는 보수적인 접근이 유효해 보입니다. 우선 대단지 아파트 입주 시기에는 일시적으로 매물이 늘어나며 시세가 조정되는 경향이 있으므로 이때 급매물을 선별하여 진입 비용을 낮추는 방안을 검토해 볼 만합니다. 또한 분양가 상한제가 적용되는 단지는 주변 시세 대비 가격 경쟁력을 갖추고 있어서 시장 등락 속에서도 상대적으로 자산 가치 방어에 유리할 것으로 판단됩니다. 만약 청약 당첨이 어렵다면 경매 시장을 주시하는 것도 하나의 대안이 될 수 있습니다. 감정가보다 낮은 가격으로 낙찰을 받는다면 하락장에서도 손실 위험을 어느 정도 줄일 수 있을 것으로 분석됩니다.
경제 / 부동산
25.12.04
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1가구 2주택 해당인데 양도세 관련 질문입니다.
안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.오산시의 규제 지역 여부와 관계없이 현재 시행 중인 다주택자 양도세 중과 한시적 배제 조치가 2026년 5월 9일까지 연장된 상태입니다. 따라서 해당 기한 내에 서울 아파트를 매도하신다면 2주택자 중과세율이 아닌 기본세율(6~45%)을 적용받으실 수 있습니다. 또한 일반 과세 적용 시 장기보유특별공제 혜택도 가능하기 때문에 세금 부담을 낮추기 위해서는 반드시 내년 5월 9일 이전에 잔금을 치르는 일정으로 매도를 진행하시는 것을 추천드립니다.
경제 / 부동산
25.12.04
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일조권을 위한 아파트 동 사이 거리(1층 기준)
안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.앞동 높이가 75m일 경우 현행 건축법상으로는 그 절반인 37.5m만 이격해도 인허가에 문제가 없으나 이건 행정적인 기준일 뿐 실제 거주 환경의 일조량을 온전히 보장하지는 않는 것으로 보입니다. 동지 기준 태양 고도를 적용해 계산하면 75m 건물의 그림자는 약 135m까지 길어지므로 동간 거리가 135m 이내라면 겨울철 1층 세대는 정오에도 햇볕이 들지 않을 확률이 높아 보입니다. 법적 허가 기준만 믿기보다는 이러한 물리적 한계를 고려해 신중하게 접근하실 필요가 있습니다.
경제 / 부동산
25.12.04
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월세로의 전환으로 인한 시장과 주거 문화에 어떤 영향을 미치고 있나요?
안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.전세 비중이 줄어들게 되면 갭투자를 통한 투기 수요가 제한되어서 과거처럼 집값이 급등하는 변동성은 다소 완화될 가능성이 있어 보입니다. 그리고 주거 문화 또한 주택을 자산 증식의 수단보다는 비용을 지불하고 이용하는 소비재로 바라보는 시각이 점차 늘어날 것으로 예상됩니다. 이에 따라 전세를 통해 목돈을 모아 내 집을 마련하던 주거 사다리의 기능이 예전보다 약화될 수 있고 장기적으로는 임대 거주가 보편화되는 방향으로 변화할 여지가 있다고 봅니다.
경제 / 부동산
25.12.04
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