답변 내역

안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.기존 5억 원 주택에 3억 원 주택을 추가로 매수하여 2주택자가 되면 세금에 크게 세 가지 변화가 생깁니다. 먼저 취득세는 새로 사는 집이 10.15 대책에 따른 규제지역일 경우 8%로 중과되고 비규제지역이라면 1%만 납부하면 됩니다. 매년 내는 재산세는 두 채 모두 부과돼서 세금이 늘어나지만 두 집의 시세를 합쳐도 다주택자 공제 기준인 9억 원 이하이기 때문에 종합부동산세는 내지 않구요. 양도소득세는 2주택 상태에서 먼저 파는 집에 대해 중과세가 적용될 수 있습니다. 다만 이사 갈 목적으로 새집을 사신 거라면 새집을 산 날로부터 일정 기간(보통 3년) 내에 기존 5억짜리 집을 먼저 파시면 일시적 1가구 2주택 비과세가 적용됩니다.

안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.예전에는 5월 9일까지 잔금을 모두 받아야 양도세 혜택이 주어졌기 때문에 집주인들이 마음이 급해져서 집을 싸게 급매로 던져야만 했습니다. 하지만 바뀐 규정은 5월 9일까지 계약금만 걸고 계약서만 작성하면 실제 잔금을 치르는 기간은 지역에 따라 4개월에서 6개월까지 넉넉하게 연장해 줍니다. 덕분에 집을 파는 입장에서는 잔금 일정을 맞추기 위해 시간에 쫓겨 헐값에 집을 팔 필요가 없어졌고 그 결과 계약 일정을 여유 있게 늦추는 등 시장의 흐름이 좀 바뀌었죠.

안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.반복되는 사재기 현상을 보면 한국 사회가 유독 불안에 취약한 것처럼 보이지만 사실 사재기는 한국만의 특수한 문제가 아니라 불안을 느낄 때 나타나는 전 세계 공통적인 인간 본능이라 볼 수 있는데요. 예시로 코로나19 당시에 미국과 호주에서 벌어진 화장지 대란이나 최근 일본의 생필품 싹쓸이가 대표적이라 할 수 있구요. 전문가들은 사회가 혼란스러울 때 느끼는 무력감을 이겨내고 내 삶을 스스로 통제하고 있다는 안도감을 얻기 위해 물건을 비축하는 심리가 작용한다고 설명합니다. 게다가 남들이 다 사니까 나만 물건을 못 구해서 피해를 볼 것 같다는 불안감까지 겹쳐서 집단행동으로 번지게 되는거죠. 우리나라의 경우 SNS와 인터넷을 통해 이런 소문이 워낙 빠르게 퍼지다 보니 사재기 현상이 단기간에 더 크게 눈에 띄는 것일 수도 있습니다.

안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.요즘같이 거래가 없는 시기에는 예전에 고점 가격이나 내가 받고 싶은 금액을 생각하시면 사실상 집을 팔기 어렵구요. 부엌과 화장실을 고친 건 그 집의 장점이라 볼 수 있지만 샷시나 도배까지 올수리 한 집과 같은 값을 받을 수는 없습니다. 그렇기 때문에 아예 수리가 안 된 집의 제일 싼 매물과 올수리 집 가격의 중간 정도로 처음에 가격을 정해서 내놓는 게 적당합니다. 빨리 팔겠다고 처음부터 집값을 수천만 원씩 낮춰서 올리지 마시고 일단 적당한 가격에 내놓은 뒤 집을 보러 온 사람이 낡은 벽지나 장판을 이유로 깎아달라고 할 때 딱 그 새로 도배하는 비용 정도만 빼주겠다고 협상하는 걸 추천드립니다.

안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.중도금 대출을 실행하기 전이라면 부부 공동명의의 분양권을 남편 단독명의로 변경하는 것은 충분히 가능하며 절차도 비교적 수월합니다. 아내분의 지분 50%를 남편에게 넘기는 형태라 법적으로는 분양권 증여에 해당하구요. 우선 관할 시·군·구청에 방문해서 증여계약서를 작성하고 검인을 받아야 합니다. 이후에 부부가 함께 필요 서류를 지참해서 건설사 분양사무소를 방문하면 명의 변경 절차를 완료할 수 있습니다. 만약 중도금 대출을 이미 받았다면 은행의 대출 채무 승계 심사랑 동의가 필수적이지만 질문자님은 현재 대출 서명 전이시라 복잡한 은행 절차를 완전히 생략할 수 있어서 다행인 상황입니다. 명의 변경 후에는 증여한 달의 말일부터 3개월 이내에 관할 세무서에 증여세 신고를 반드시 하셔야 하구요. 부부간 증여는 10년간 6억 원까지 공제되기 때문에 분양 대금 규모상 실제 납부할 세금이 없는 경우가 대부분입니다.

안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.지인분께서 세입자의 일방적인 월세 미납과 태도 때문에 답답하고 곤란하시겠네요. 세입자가 납부를 차일피일 미루는 상황에서 임대차 보증금은 집주인의 손해를 방어하는 담보 역할을 합니다. 따라서 계약이 끝날 때 밀린 월세만큼을 공제하고 반환하시면 됩니다. 그러나 보증금이 충분히 남아 있다는 사실이 세입자의 월세 연체를 정당화하거나 집주인이 이를 무작정 기다려줘야 할 이유가 되지는 않거든요. 주택을 기준으로 연체액이 두 달 치에 달하게 되면 보증금 잔액과 관계없이 집주인은 즉시 임대차 계약 해지를 통보하고 합법적인 퇴거를 요구할 수 있는 명확한 권리가 생깁니다. 집주인분이 이러한 점을 알고 계셔서 잘 대처하셨으면 좋겠네요.

안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.월세를 제외한 1인 가구의 한 달 적정 생활비는 보통 80만 원에서 100만 원 선으로 잡는다고 보시면 됩니다. KB금융지주의 1인 가구 보고서에도 식비, 교통비, 여가비 등을 포함한 월평균 지출액이 약 128만 원으로 나오기도 했구요. 여기서 순수 월세 비중을 덜어내면 대략 90만 원 정도가 실질적인 생활비로 쓰이고 있습니다. 하지만 통계적인 금액에 의존하기보다는 본인의 소득 수준에 맞추는 게 재정적으로 안전하기 때문에 매월 지출하는 전체 생활비를 세후 실수령 급여의 40% 정도로 관리하시는 걸 추천드립니다.

안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.전자계약은 이미 최종 서명이 끝난 상태라면 매수인을 단독에서 공동 명의로 바꾸는 사안을 단순한 변경합의서 추가만으로는 처리할 수 없구요. 원칙적으로 기존 전자계약을 완전히 해제한 뒤 새로운 계약서를 다시 작성하셔야 합니다. 부동산 전자계약 시스템에 기존 계약 내용을 그대로 불러오는 기능이 있으니까 처음부터 다시 입력할 필요 없이 명의자와 앞당길 잔금일만 수정해서 간편하게 재작성할 수 있습니다. 당연히 계약 해제와 재작성 모두 매도인의 동의가 필수적입니다.

안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.매달 은행에 갚아야 하는 대출금이 너무 부담스럽지 않다면 1억 원을 더 빌려서라도 신축을 사는 것이 장기적으로 훨씬 이득입니다. 오래된 아파트는 돈을 많이 들여서 내부를 깨끗하게 고치더라도 주차장이 좁거나 편의시설이 없는 등 건물 자체가 낡은 문제는 어쩔 수 없어서 나중에 집을 다시 팔 때 제값을 받기 힘들기 때문입니다. 현재 미추홀구는 대규모 개발과 주변 교통망을 늘리는 공사가 한창 진행 중이라서 위치 좋은 새 아파트를 사두면 나중에 집값이 오를 가능성이 충분합니다. 다만 대출 이자와 원금이 한 달 월급의 40%를 넘을 정도로 무리해서 집을 사는 건 위험하기 때문에 자금 상황을 먼저 꼼꼼히 따져보시길 추천드립니다.

안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.이사가 급하신 상황에서 임대인과 합의가 원활하지 않은 상황이라 많이 답답하실텐데요. 현재 질문자님의 상황에 대한 법적 쟁점을 짚어드리겠습니다. 일단 계약 기간(2027년 5월 만기) 중도 퇴거는 임차인의 일방적인 권리가 아니고 반드시 임대인의 동의가 필요한 사안입니다.1. 세입자 맘대로 1.1억에 방을 내놓아도 될까요?불가능합니다. 임대인의 동의 없는 임차권 양도 및 전대는 금지됩니다. 새로운 임대차 계약의 당사자는 임대인과 신규 세입자구요. 보증금 증액을 결정하는 권한 또한 임대인에게 있습니다.2. 당근마켓/피터팬 직거래로 세입자를 구해도 될까요?임대인이 거부할 경우 진행할 수 없습니다. 임대인 입장에서는 보증금 반환, 대출 등과 관련된 사고를 방지하기 위해서 공인중개사를 통한 안전한 거래를 요구할 권리가 있고 실무적으로 타당한 요구라 보여집니다.3. 중도 퇴거 시 중개수수료 부담 주체는 누구일까요?계약 기간 중 퇴거 시 임차인이 중개수수료를 부담하는 것은 명시적인 법적 의무는 아니지만 임대인의 계약 해지 동의를 이끌어내기 위한 필수적인 관례라고 볼 수 있습니다. 단 증액된 보증금 전체에 대한 수수료를 전액 부담하실 필요는 없구요. 기존 보증금인 1.1억 원 기준의 수수료만 질문자님이 부담하시고 증액된 1,600만 원에 대한 차액은 임대인이 부담하는 게 합리적입니다.4. 보증금 반환 시점은 언제입니까?보증금은 신규 세입자가 계약을 체결하고 임대인에게 잔금을 입금하는 시점(통상적으로 이사 당일)에 맞춰 반환받게 됩니다. 임대인이 본인의 자금으로 보증금을 미리 반환해 줄 법적 의무는 없습니다.내용증명 발송은 합의를 무산시킬 위험이 큽니다. 빠른 보증금 회수를 위해선 직거래를 주장하시는 것보단 인근 부동산에 매물을 내놓으셔서 세입자를 찾으시고 중개수수료는 기존 보증금 기준으로 임대인과 타협하는 것이 현실적이고 해결책이라 생각됩니다.