토지거래허가구역 집팔때 4개월 조건때문에 급하게 팔 수는 없는거죠?

Question

서울에 아파트를 1개 가지고 있어 1주택자인 상황이에요

오늘 집을 올려놨는데

부동산측에서 토허제때문에 지금 올려도 집을 팔 수 없다고 하더라구요?

허가를 받고 계약서를 작성하면 4개월 이내에 실거주가 되어야 한다고..해서 근데 저는 세금문제 때문에 무조건 내년

27.1.7 이후로 잔금을 받아야하거든요

이런 경우는 무조건 27. 1.7로부터 4개월 전인 26. 9월7일자 이후로 계약서를 작성해야 하는건가요?

그 전에 빨리 팔 방법은 없는거죠? ..

Answer 1

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

토지거래허가구역에서 실거주 의무는 계약일이 아닌 잔금일로부터 4개월 이내에 입주하면 되는 것이므로 2027년 1월 7일 잔금 조건으로 지금 미리 계약을 체결하고 허가를 받는 것은 법적으로 아무런 문제가 없습니다. 부동산측에서 말하는 4개월 조건은 잔금을 치른 후 실제 입주까지의 기한을 의미할 뿐 계약일부터 잔금일까지의 기간을 제한하는 규정이 아니므로 내년 1월에 잔금을 치를 매수자만 있다면 지금 즉시 매도 절차를 진행하셔도 됩니다. 따라서 세금 혜택을 위해서 내년 1월 7일 이후로 잔금일을 지정하여 계약서를 작성하시되 매수자가 해당 시점에 실거주할 요건을 갖추어 구청의 허가를 받을 수 있는지만 확인하시면 됩니다. 감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

네 맞습니다. 토지거래허가구역에서는 계약서 작성 후 4개월 내 실거주 의무가 있습니다.

27년 1월 7일 잔금 목표라면 26년 9월 7일 이후 계약서 작성이 안전하다 생각합니다.

지금 올려 놓은 매물은 조건부 계약으로 진행하거나 허가 신청 시 잔금일 27년 1월 7일 예정으로 명시해야 합니다.

감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

원칙상 해당 중개사 말이 맞습니다. 계약의 경우는 우선 계약을 하고 잔금을 해당시점등으로 미루어 실제 매도시점을 조절할수 있지만 , 토지거래 허가구역내에서는 허가 없이는 계약이 성립되지 않고, 사전허가를 받게 되면 4개월내 전입요건이 붙어 있어 계약서상 잔금일을 이보다 길게는 작성하기 어렵기 때문입니다. 결국은 양도세 중과유예전에 매매하기에는 시간이 맞지 않아 보이긴 합니다. 다만 현재 해당 주택에 실거주를 하지않고 임대차를 하고 있는 상황이고 해당 임대차기간만기가 내년 1월이며, 구입자가 무주택자라면 기존 임대차계약 종료시점까지는 실거주를 의무를 유예해주기로 하였기에 위 조건에 해당이 된다면 가능성이 있을수 잇으나 이러기 위해서는 위 조건들이 모두 맞아야합니다.

Answer 4

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

지금 상황에서는 마음대로 계약 시점을 앞당겨서 파는 건 사실상 어렵습니다

다만 왜 그런지와 가능한 우회 구조를 정확히 이해하셔야 합니다

핵심 쟁점은 토지거래허가구역 제도입니다

서울 일부 지역은 토허제로 묶여 있으면

매수자는 실거주 목적이어야 허가 가능합니다

그리고 허가 후 일정 기간 내 실거주 의무입니다 (통상 4개월 내 전입)

그래서 단순 투자나 나중에 들어가는 것은 안 됩니다

2026.9.7 이후 계약이 맞는 방향입니다

Answer 5

서울에 아파트를 1개 가지고 있어 1주택자인 상황이에요

오늘 집을 올려놨는데

부동산측에서 토허제때문에 지금 올려도 집을 팔 수 없다고 하더라구요?

허가를 받고 계약서를 작성하면 4개월 이내에 실거주가 되어야 한다고..해서 근데 저는 세금문제 때문에 무조건 내년

27.1.7 이후로 잔금을 받아야하거든요

이런 경우는 무조건 27. 1.7로부터 4개월 전인 26. 9월7일자 이후로 계약서를 작성해야 하는건가요?

그 전에 빨리 팔 방법은 없는거죠? ..

=== > 강남 3구 등을 제외하고 기타지역은 계약서 작성일을 기준으로 6개월이내 잔금을 마무리하시면 됩니다. 따라서 질문자님께서 어디에 있는 부동산을 매도하고 있는지?, 토허제를 언제 신청하는지에 따라 가능성여부를 판단해야 합니다

Answer 6

안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.

토지거래허가구역 내 주택 거래 시 매수인은 투기 목적 차단을 위해서 관할 구청의 허가일로부터 최대 4개월 이내에 잔금을 완납하고 실거주를 시작해야 하는 법적 의무가 있습니다. 세금 문제로 인해 2027년 1월 7일 이후에 무조건 잔금을 치러야 하는 상황이라면 부동산의 안내가 정확히 맞구요. 해당 잔금일로부터 4개월 전인 2026년 9월경 이후에 매매 계약과 토지거래허가 신청을 진행하는 것 외에는 지금 당장 계약을 맺고 잔금일만 내년으로 미루어 빨리 파는 방법은 법적으로 불가능합니다.