답변 내역

안녕하세요. 신은정 변호사입니다.전세 만기를 앞두고 임대인이 연락 두절되어 소송까지 진행하시느라 마음고생이 무척 크실 것으로 생각됩니다. 결론부터 말씀드리면 계약서에 있는 보험증서의 성격이 무엇인지에 따라 보증금 반환 가능 여부가 완전히 달라집니다.1. 공인중개사 공제증서의 한계계약 체결 당시 부동산 공인중개사가 교부한 공제증서라면, 이는 중개업자의 고의나 과실로 발생한 사고의 손해를 배상하기 위한 보험입니다. 임대인의 개인적인 경제 사정으로 인한 단순 보증금 미반환은 중개사의 과실이 아니므로 이 보험으로는 보증금을 청구할 수 없습니다.2. 전세보증금 반환보증보험의 효력만약 해당 증서가 주택도시보증공사나 서울보증보험 등을 통해 가입하신 전세보증금 반환보증보험 증서라면 보증기관에 이행 청구가 가능합니다. 임대차 계약 해지 증빙과 임차권등기명령 등 필수 요건을 갖추어 접수하시면 심사를 거쳐 보증금을 돌려받으실 수 있습니다.3. 승소 판결 이후의 강제집행반환보증보험 청구가 불가능한 상황이라면 현재 진행 중인 소송에서 승소하는 것이 필수적입니다. 승소 판결문을 집행권원으로 삼아 해당 주택에 강제경매를 신청하거나 임대인의 통장 등 다른 재산을 압류 및 추심하여 보증금을 회수하셔야 합니다.현재 가지고 계신 보험증서의 명칭이 공제증서인지 반환보증보험인지 가장 먼저 확인해 보세요.마주하신 소송과 보증금 반환 절차가 원만하게 잘 해결되기를 바랍니다.

안녕하세요. 신은정 변호사입니다.입주를 불과 이틀 앞두고 일방적인 계약 무산 통보를 받으셔서 무척 당황스럽고 상심이 크실 것으로 생각됩니다. 결론부터 말씀드리면 특약에 따라 원금 반환으로 계약이 무효화된 상황이므로 배액배상은 어려우나 실제 발생한 재산상 피해에 대해서는 손해배상을 청구하실 수 있습니다.1. 배액배상 및 손해배상 청구 여부계약서 특약에 보증보험 가입 불가 시 계약을 조건 없이 무효로 하고 보증금을 반환한다는 명시적인 합의가 있으므로 민법상 해약금에 기한 배액배상을 주장하기는 어렵습니다. 다만 임차인에게 피해가 발생할 경우 책임진다는 별도의 특약이 존재하므로 이를 근거로 한 손해배상 청구는 가능합니다.2. 책임 범위 및 위자료 인정 가능성해당 특약을 근거로 청구할 수 있는 범위는 임시 거처 숙박비나 짐 보관 비용 등 객관적으로 입증 가능한 실제 재산상 손해에 한정됩니다. 우리 법원은 일반적으로 계약 위반으로 인한 재산적 손해가 배상되면 정신적 고통도 회복된다고 판단하므로 별도의 위자료 청구가 인정될 가능성은 매우 낮습니다. 또한 처음부터 기망할 목적이 입증되지 않는 한 형사상 사기죄 성립도 어렵습니다.3. 소송의 승소 가능성과 실익실제 지출한 비용을 명확히 입증한다면 일부 승소 가능성은 존재합니다. 그러나 실제 발생한 손해액이 크지 않다면 소송 진행 비용이 청구 금액을 초과하여 실익이 매우 적을 수 있습니다. 참고로 민사의 경우 승소 시 정해진 한도 내에서 상대방에게 변호사 선임 비용을 청구할 수는 있습니다.현재 상황에서는 입주 지연에 따라 어쩔 수 없이 지출하게 된 영수증과 결제 내역 등 객관적인 손해 입증 자료를 먼저 취합해 두세요.마주하신 곤란한 상황이 원만하게 잘 해결되기를 바랍니다.

안녕하세요. 신은정 변호사입니다.계약 만기를 앞두고 갑작스러운 이사 일정으로 신경 쓰이는 일이 많으실 것 같습니다. 결론부터 말씀드리면 임대인이 이사 비용이나 중개수수료를 법적으로 반드시 지원해야 하는 의무는 없으며, 이는 온전히 당사자 간의 협의 사항입니다.1. 법적인 보상 의무 여부임대인의 요청으로 계약 기간보다 일찍 이사를 하더라도 법률상 이사 비용이나 중개수수료 지급 의무가 규정되어 있지는 않습니다. 따라서 양측이 퇴거에만 동의하고 보상에 대한 별도의 약정이 없었다면 임대인에게 비용 지급을 강제할 수는 없습니다.2. 퇴거 조건으로서의 비용 협의다만 임차인이 계약 기간을 채우지 않고 임대인의 사정에 맞춰 일찍 집을 비워주는 것이므로, 실무적으로는 조기 퇴거의 조건으로 이사 비용이나 중개수수료 등을 지원받는 경우가 많습니다. 이미 퇴거에 동의하셨더라도 아직 이사를 가기 전이라면 지금이라도 비용 지원에 대해 논의해 볼 수 있습니다.현재 상황에서는 임대인에게 일찍 이사하는 데 드는 비용의 일부라도 지원해 줄 수 있는지 정중하게 요청하여 협의를 시도해 보세요.이사 문제가 원만하게 잘 해결되기를 바랍니다.

안녕하세요. 신은정 변호사입니다.갑작스러운 부친상과 어머님의 투병으로 경황이 없으신 중에 상속 문제까지 겹쳐 마음고생이 무척 크실 것으로 생각됩니다. 결론부터 말씀드리면 세무사님의 설명과 달리 혼외자는 아버님의 상속인이 아니므로 아버님의 유산을 직접 나눌 필요는 없습니다.1. 아버님 유산의 상속권자아버님 명의의 재산인 주식과 차량의 법정 상속인은 배우자인 어머님과 친자녀인 질문자님 두 분뿐입니다. 어머님이 과거 출산한 자녀는 아버님과 법적인 친자 관계나 양자 관계가 없다면 상속인이 될 수 없습니다.2. 어머님 재산과 혼외자의 관계다만 아버님의 유산 중 어머님께 배분되는 지분과 현재 어머님 명의로 된 주택은 향후 어머님이 돌아가셨을 때 혼외자에게도 질문자님과 동등한 비율로 상속권이 발생합니다. 세무사님은 결과적으로 어머님의 몫이 훗날 혼외자에게 상속될 수 있다는 점을 설명하셨을 가능성이 높습니다.3. 성년후견인 선임 및 상속재산분할아버님의 유산을 정리하려면 상속인 전원의 협의가 필요합니다. 어머님께서 치매로 의사능력이 없으시므로, 가정법원을 통해 어머님의 성년후견인을 우선 선임하여 그 후견인이 어머님을 대리해 아버님의 상속재산분할 협의를 진행하도록 해야 합니다.현재 상황에서는 혼외자와의 유산 분할 문제로 당장 걱정하시기보다 어머님의 성년후견인 선임 절차에 집중하여 아버님의 상속재산을 먼저 정리하세요.마주하신 복잡한 상황이 순조롭게 잘 해결되기를 바랍니다.

안녕하세요. 신은정 변호사입니다.계약 초기부터 약속을 어긴 세입자가 월세까지 미루고 있어 답답함이 크시겠습니다. 결론부터 말씀드리면 세입자가 보증금에서 월세를 공제하라고 요구할 법적 권리는 없으며, 2기 이상의 월세가 밀렸다면 임대차 계약 해지가 가능합니다.1. 보증금 공제 요구의 부당성세입자는 보증금이 있다는 이유로 임의로 월세 지급을 거절할 수 없습니다. 판례에 따르면 밀린 월세를 보증금에서 차감할지 여부는 전적으로 임대인의 권한이므로, 질문자님이 이를 거절하면 세입자는 명백한 월세 연체 상태가 됩니다.2. 임대차 계약 해지 조건주택 임대차의 경우 월세 연체액이 2개월 분에 달하면 임대인은 즉시 계약 해지를 통보할 수 있습니다. 월세가 총 130만 원 연체된 시점부터 계약 해지 및 퇴거를 요구할 수 있습니다. 다만 과거에 보증금 잔금을 늦게 지급했던 사실 자체만으로는 이미 돈을 받은 이상 현재 시점에서 계약을 취소할 사유가 되기는 어렵습니다.3. 명도소송 및 비용 문제해지 통보 후에도 세입자가 건물을 비워주지 않는다면 명도소송을 진행해야 합니다. 참고로 민사의 경우 승소 시 정해진 한도 내에서 상대방에게 변호사 선임 비용을 청구할 수는 있으나, 현재 보증금이 충분히 남아있으므로 소송보다는 내용증명을 보내 자진 퇴거를 압박하는 것이 비용 대비 실익이 높습니다.지금 상황에서는 월세 연체액이 2개월 분에 도달하는 즉시 계약 해지 통보 내용증명을 발송하는 것이 가장 우선입니다.스트레스가 많으실 텐데 문제가 원만하고 신속하게 잘 해결되기를 바랍니다.

안녕하세요. 신은정 변호사입니다.저렴한 견적을 믿고 공사를 맡기셨다가 큰 피해를 보시어 마음고생이 많으실 것 같습니다. 결론부터 말씀드리면 본 사안은 사기 미수가 아닌 실제 금전적 피해가 발생한 사기 기수에 해당할 가능성이 높으며 형사처벌을 이끌어낼 수 있습니다.1. 사기죄 기수 성립처음부터 공사를 완성할 의사나 능력 없이 대금을 받았다면 사기죄가 성립합니다. 자재를 정상적으로 반입하지 않은 점, 계약 주체와 법인 명의가 다른 점, 다수의 동종 피해자가 존재하는 점은 상대방의 기망 행위를 입증할 확실한 정황입니다. 대금을 이미 지급하셨으므로 사기 미수가 아닌 기수로 처벌받게 됩니다.2. 무면허 시공에 따른 처벌일반적으로 1천5백만 원 이상의 실내건축공사를 면허 없이 진행하는 것은 불법입니다. 구청에 등록되지 않은 무면허 업체라면 사기죄와 별개로 건설산업기본법 위반으로도 처벌이 가능합니다.3. 피해 회복을 위한 대응형사고소를 진행하여 가해자가 처벌의 압박을 느끼게 한 뒤 합의를 통해 피해금을 돌려받는 것이 가장 현실적인 방법입니다. 만약 형사 합의가 어렵다면 별도의 민사소송을 제기하여 손해배상을 청구하셔야 합니다.지금 상황에서는 네이버 카페에서 만난 다른 피해자들과 연대하여 계약서와 이체 내역 등 증거를 취합해 단체 형사고소를 준비하시는 것이 가장 우선입니다.부당한 피해를 입으신 만큼 신속히 법적 조치를 취하시어 문제가 잘 해결되기를 바랍니다.

안녕하세요. 신은정 변호사입니다.상속재산파산 절차 중에 환가포기 이야기를 들으셔서 많이 불안하시겠습니다. 결론부터 말씀드리면 파산관재인이 환가를 포기하더라도 질문자님의 개인 재산이 압류되는 일은 없으니 안심하셔도 됩니다.1. 개인 재산 압류 가능성 여부한정승인을 하셨으므로 아버님의 빚이 질문자님에게 넘어오지 않습니다. 상속받은 부동산 지분이 공매나 경매로 팔리지 않아 남은 빚을 다 갚지 못한다고 해도, 질문자님의 고유 재산이 압류되거나 어떠한 불이익을 받는 일은 법적으로 발생하지 않습니다.2. 직접 부동산 경매를 진행해야 하는지 여부파산관재인이 환가를 포기하면 재산 처분 권한이 다시 돌아오지만, 질문자님이 사비를 들여 의무적으로 경매를 진행해야 하는 것은 아닙니다. 청산을 위한 형식적 경매를 신청할 수는 있으나, 지분 매각 가능성이 낮아 경매 진행 비용이 더 커 실익이 매우 적은 상황이라면 직접 나서서 매각을 처리하실 필요가 없습니다.3. 채권자들의 권리 행사 및 향후 과정해당 부동산 지분은 빚을 갚는 데 쓰일 상속재산 상태로 그대로 남게 됩니다. 향후 아버님의 채권자들이 빚을 돌려받기 위해 자신들의 비용을 들여 해당 지분에 강제경매를 신청하는 등 스스로 권리를 행사하거나 포기하게 됩니다. 따라서 질문자님이 직접 처분해서 나누어 주려고 애쓰지 않으셔도 무방합니다.지금 상황에서는 파산관재인의 환가포기 결정 및 파산 절차 종료를 기다리시며 채권자들의 법적 조치 여부를 관망하시는 것이 가장 우선입니다.복잡한 상속 절차와 파산 문제가 순리대로 잘 해결되기를 바랍니다.

안녕하세요. 신은정 변호사입니다.어머님의 상속 문제에 이어 동생분의 일까지 겹쳐 마음이 무거우실 것 같습니다. 결론부터 말씀드리면 오빠분이 무조건 100% 상속받는 것은 아니며, 한정승인을 한 상속재산은 마음대로 처분하기 어렵습니다.1. 여동생 지분의 상속 여부여동생이 사망했다고 해서 오빠가 당연히 그 지분을 모두 물려받는 것은 아닙니다. 여동생에게 배우자나 자녀가 있다면 그들이 1순위 상속권자가 되며, 그들이 모두 없는 경우에만 형제인 오빠에게 상속권이 넘어옵니다.2. 연체된 공과금의 책임상속 순위에 따라 오빠가 여동생의 재산을 상속받게 된다면 밀린 공과금과 빚도 함께 떠안게 됩니다. 이를 피하시려면 여동생의 사망 사실을 안 날로부터 3개월 내에 여동생의 상속에 대한 상속포기나 한정승인을 별도로 진행하셔야 합니다.3. 한정승인 후 시골집 처분어머님 채권자와의 소송에서 한정승인 사실을 인정받으셨다 하더라도, 해당 시골집은 어머님의 남은 빚을 갚는 데 우선적으로 사용되어야 할 재산입니다. 따라서 법적인 청산이나 배당 절차를 거치지 않고 오빠가 임의로 집을 팔거나 세를 놓아 수익을 챙길 수는 없습니다.지금 상황에서는 여동생의 법정 상속인이 누구인지 확인하고, 어머님 채권자에 대한 부동산 청산 절차를 어떻게 마무리할지 검토하는 것이 가장 먼저 필요합니다.복잡하게 얽힌 문제들이 순리대로 잘 해결되기를 바랍니다.

안녕하세요. 신은정 변호사입니다.이사 일정이 앞당겨져 보증금 반환 문제로 걱정이 많으실 것으로 생각됩니다. 결론부터 말씀드리면 전입신고를 유지하더라도 이삿짐을 모두 빼고 비밀번호를 넘겨주면 대항력을 상실할 위험이 크므로 매우 주의하셔야 합니다.1. 점유 이탈에 따른 대항력 상실 위험주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권을 유지하려면 전입신고와 실제 거주인 점유를 모두 유지해야 합니다. 짐을 다 빼고 집주인에게 비밀번호를 알려주어 공사를 하게 둔다면 법적으로 점유를 상실한 것으로 판단되어 문제가 생겼을 때 보증금을 1순위로 보호받기 어렵습니다.2. 안전한 점유 유지 및 대처 방법보증금을 전액 돌려받기 전까지는 주택의 통제권을 임대인에게 완전히 넘겨주시면 안 됩니다. 불가피하게 먼저 이사를 가시더라도 주요 가재도구 일부를 집에 남겨두어 점유 상태를 뚜렷하게 유지하시고, 비밀번호는 보증금 반환과 동시에 넘겨주시는 것이 가장 안전합니다.3. 계약 종료 전후의 법적 조치현재는 계약 만기 전이므로 대항력을 묶어두는 임차권등기명령 신청이 불가합니다. 묵시적 갱신 해지 통보 후 3개월이 지나 효력이 발생하거나 8월 22일 만기일이 지난 다음 날부터 법원에 신청이 가능하며, 추후 이 등기가 완료된 것을 확인하신 후에 남은 짐을 빼고 전입신고를 옮기셔야 합니다.현재 상황에서는 임대인에게 보증금을 반환받기 전까지는 전체 이사 및 공사를 위한 비밀번호 공유가 어렵다는 점을 명확히 고지하시고 짐을 일부 남겨두세요.마주하신 이사 및 보증금 반환 상황이 안전하게 잘 해결되기를 바랍니다.

안녕하세요. 신은정 변호사입니다.집주인의 연락 두절과 새로운 대출 문제로 마음고생이 크실 것으로 생각됩니다. 결론부터 말씀드리면 질문자님이 계획하신 절차 중 일부는 법적으로 불가능하거나 수정이 필요하므로 정확한 절차를 숙지하고 진행하셔야 합니다.1. 임차권등기명령 신청 시점임차권등기명령은 주택임대차보호법에 따라 임대차 계약이 완전히 종료된 이후에만 신청할 수 있습니다. 따라서 만기일 2일에서 3일 전이 아니라 계약 만료일의 다음 날부터 관할 법원에 신청하셔야 합니다.2. 이사 및 전출 시기 주의점이사는 하되 전출은 임차권등기가 완료된 시점에 해야 한다는 계획은 매우 정확합니다. 반드시 법원의 결정문을 받는 것을 넘어 등기부에 임차권이 기재된 것을 직접 확인하신 후 전입신고를 옮기셔야 대항력이 유지되어 HUG 보증이행 청구가 가능합니다.3. 특별손해 배상 청구 요건 및 실익보증금 반환 지연으로 인한 추가 이자나 대출 무산 등의 피해는 특별손해에 해당합니다. 향후 이를 청구하려면 만기 전에 집주인에게 이러한 사실을 미리 고지해야만 인정받을 수 있습니다. 만약 피해 금액이 적어 소송 실익이 고민되신다면 참고로 민사의 경우 승소 시 정해진 한도 내에서 상대방에게 변호사 선임 비용을 청구할 수는 있습니다.현재 상황에서는 임대인에게 보증금 미반환 시 발생할 구체적인 피해 내용을 문자나 내용증명으로 명확히 고지해 두세요.마주하신 갈등 상황이 원만하게 잘 해결되기를 바랍니다.