답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 공인중개사 자격을 취득한 뒤 바로 취업하거나 개업하지 않는 경우도 많고, 그 사이 부동산 관련 법령이나 중개실무와 관련된 제도가 변경될 수 있기 때문에 실제 업무를 시작하기 전에 실무교육을 받도록 하고 있다고 볼 수 있습니다.특히 실무교육은 단순히 시험에서 배운 내용을 반복하는 것이 아니라 계약서 작성, 중개대상물 확인·설명, 중개사고 예방 등 실제 현장에서 필요한 내용을 중심으로 교육받는 과정이라고 볼 수 있습니다.현재 공인중개사법상 중개사무소 개설등록을 신청하거나 소속공인중개사로 고용신고를 하려는 경우에는 원칙적으로 그 신청 또는 신고일 전 1년 이내에 실무교육을 받아야 합니다. 또한 실무교육을 받은 뒤 실제 개업공인중개사나 소속공인중개사로 근무하는 경우에는 2년마다 연수교육을 받도록 하고 있습니다.결국 자격시험이 기본적인 법률과 이론에 대한 자격을 확인하는 과정이라면, 실무교육과 연수교육은 실제 중개업무에 필요한 최신 법령과 실무능력을 지속적으로 보완하기 위한 과정이라고 이해하시면 될 것 같습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 시험을 왜 1차와 2차로 구분했는지에 대한 정확한 취지까지는 모르겠습니다.공인중개사 시험은 보통 1년에 한 번 시행되며, 통상 10월 말 토요일에 같은 날 1차와 2차 시험이 진행됩니다. 오전에는 1차 시험, 오후에는 2차 시험을 치르게 됩니다.1차 시험과목은 부동산학개론과 민법 및 민사특별법 중 부동산 중개에 관련되는 규정이고, 2차 시험은 공인중개사법령 및 중개실무, 부동산공법, 부동산공시법 및 부동산세법으로 구성되어 있습니다.같은 날 1·2차 시험에 모두 응시하여 1차는 합격하고 2차는 불합격한 경우에는 다음 해에 한해 1차 시험을 면제받을 수 있습니다. 반대로 1차 시험에 불합격하고 2차 시험에서 합격점수를 받더라도 최종적으로는 불합격 처리되며, 다음 해에는 다시 1차와 2차 시험을 모두 치러야 합니다. 쉽게 말하면 공인중개사 시험은 1차 합격이 2차 합격의 전제조건이라고 이해하시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.상가임대차에서 대항력을 확보하기 위해서는 기본적으로 해당 상가를 인도받아 점유하고, 그 주소지로 사업자등록을 신청해야 합니다. 쉽게 비교하면 주택임대차에서는 점유와 전입신고가 대항력의 기본요건이라면, 상가임대차에서는 점유와 사업자등록 신청이 기본요건이라고 이해하시면 됩니다. 그에 따라 상가 임차인이라면 대항력 확보를 이해 사업자등록을 신청하셔야 합니다. 참고로 대항력은 쉽게 말해 임대차계약의 내용을 제3자에게도 주장할 수 있는 권리입니다. 예를 들어 임대차계약 기간 중 건물의 소유자가 변경되더라도 대항력을 갖춘 임차인은 새로운 소유자에게 기존 임대차계약의 존속과 임차인으로서의 권리를 주장할 수 있습니다. 따라서 상가를 임차할 때는 단순히 계약서를 작성하는 것만으로 끝내기보다는 실제 점유와 사업자등록 신청까지 갖추는 것이 중요합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.개인의 학습능력이나 공부할 수 있는 시간에 따라 차이가 있기 때문에 어느 방법이 무조건 유리하다고 답변드리기는 어렵습니다.다만 개인적인 경험으로는 직장인의 경우 공부할 수 있는 시간이 제한적이기 때문에, 처음부터 1년 동차합격을 목표로 하기보다는 2년 정도를 계획하여 첫해에는 1차, 다음 해에는 2차를 준비하는 방법도 나쁘지 않습니다.1차 시험은 부동산학개론과 민법 두 과목으로 구성되어 있어 직장생활을 하면서도 일정한 시간을 정해 꾸준히 공부한다면 시험공부에 적응하고 공부 습관을 만드는 데 도움이 될 수 있습니다.또한 공인중개사 시험은 1차 시험에 합격하면 다음 회 시험에 한해 1차 시험이 면제되기 때문에, 첫해에 1차 합격을 확보하고 다음 해에 2차에 집중하는 방식으로 전략적으로 접근하는 것도 좋은 방법입니다.아래내용은 중개사 시험관련 사항으로 참고하면 도움이 되실듯 보입니다. https://blog.naver.com/jmmjch1982/224299023526

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네, 보증금을 전액 반환받지 않고 전입신고를 옮기게 되면 대항력을 상실하게 되어 보증금 보호에 위험이 생길수 있습니다, 가장 확실한건 만기이후에 임차권등기를 신청하고 임차권 등기가된 이후에 이사를 하고 전입신고를 옮기는 방법이 최선입니다. 그리고 보증금 중 일부를 먼저 반환받았다는 이유만으로 나머지 보증금에 대한 반환청구권이 당연히 없어지는 것은 아닙니다. 다만 일부 금액을 지급받으면서 작성한 확인서나 합의서에 ‘나머지 금액에 대해서도 이의를 제기하지 않는다’, ‘추가 청구를 하지 않는다’ 등의 내용이 포함되어 있다면 해석이 달라질 수 있으므로, 서명하기 전에 문구를 반드시 확인하시는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.만47세라도 취업이 불가한 것은 아닙니다. 실제 부동산 업계에서 만50세 미만은 나름 늦은 나이로 보지 않는 경우가 많기 때문입니다. 다만 소공으로 취업이 어렵다기 보다는 실제 소공으로 취업후 버티는게 더 어려운게 현실입니다. 그러므로 미리 포기하고 어쩔수 없는 개업을 선택하시는 것은 피하시는게 좋습니다. 물론 처음부터 개업을 목표로 하신다면 관계가 없지만, 취업을 하시겠다면 중개사협회등에서 구인구직등을 통해 면접을 보시는게 좋을듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.원칙적으로 상가 임대차에서 원상복구는 임차인이 점포를 인도받았을 당시의 상태를 기준으로 판단하게 됩니다. 따라서 영업을 위해 임차인이 직접 설치한 간판, 칸막이, 조명, 바닥재, 전기시설이나 인테리어 등은 계약 종료 시 철거하고 원래 상태로 복구해야 하는 경우가 많습니다.다만 정상적으로 사용하면서 자연스럽게 발생한 벽지나 바닥의 변색, 마모 등과 같은 통상적인 사용에 따른 노후화까지 임차인이 모두 부담하는 것은 원칙적으로 아닙니다. 반대로 임차인의 고의나 과실로 훼손된 부분이라면 복구 책임이 발생할 수 있습니다.특히 상가의 경우에는 기존 시설을 양수·양도하여 그대로 사용하는 경우가 있어 계약서의 원상복구 특약이 매우 중요하게 적용될 수 있습니다. 따라서 특약의 구체적인 문구와 계약 당시 점포 상태 등을 함께 확인해야 합니다.이전 임차인의 시설을 그대로 인수하여 영업한 경우에도 현재 임차인이 해당 시설과 원상복구 의무까지 승계하기로 약정했는지에 따라 책임 범위가 달라질 수 있습니다. 따라서 계약서 특약과 입주 당시 사진, 시설물 인수내용 등을 함께 확인하는 것이 가장 정확합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.중개보조원은 개업공인중개사나 소속공인중개사의 업무를 보조하는 사람으로서, 일반적으로 매물 현장안내나 단순한 사무업무 등 보조적인 업무를 수행할 수 있습니다. 다만 중개보조원은 공인중개사가 아니기 때문에 중개대상물 확인·설명, 거래계약서 및 중개대상물 확인·설명서 작성·서명 등 공인중개사가 수행해야 하는 중개업무를 대신할 수는 없습니다.그리고 중개보조원이 의뢰인이나 거래당사자를 현장에 안내하는 경우에도 본인이 중개보조원이라는 사실을 명확하게 밝히고, 매물의 위치나 구조 등 단순 안내를 넘어 권리관계나 계약조건 등에 대한 전문적인 확인·설명은 공인중개사가 직접 하는 것이 원칙입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.확정일자는 임차인이 보증금에 대한 우선변제권을 확보하기 위한 요건 중 하나입니다.재계약을 하더라도 보증금에 변동이 없다면 기존에 받은 확정일자의 효력이 그대로 유지되므로 일반적으로 다시 확정일자를 받을 필요는 없습니다.반면 재계약하면서 보증금이 증액된 경우에는 증액된 금액에 대해서는 기존 확정일자의 우선순위가 적용되지 않기 때문에, 증액된 보증금을 보호받기 위해 재계약서에 다시 확정일자를 받아두는 것이 필요합니다.즉, 보증금 변동이 없다면 기존 확정일자를 유지하면 되고, 보증금이 증액되었다면 증액분 보호를 위해 재계약서에 확정일자를 다시 받아두시는 것이 좋습니다.다만 기존 계약서를 회수하거나 폐기하지 말고, 기존 확정일자가 찍힌 계약서와 재계약서를 함께 보관하시는 것이 안전합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.상가임대차보호법은 우선 모든 임차인에게 동일하게 적용되지는 않습니다. 일단 지역별 환산보증금 기준에 따라 이를 초과하는 상가임대차에 대해서는 상가임대차보호법의 일부만 보호가 되고, 나머지는 민법에서의 임대차를 적용받습니다. 대표적으로 상가임대차 모두에게 인정되는 부분은 10년계약갱신청구권, 대항력, 권리금회수기회보호가 작용되고, 그외 우선변제권 및 최우선변제권, 5%이내 차임증액제한, 상가임대차보호법상 묵시적갱신은 인정되지 않습니다.아래 내용은 참고하시면 도움이 되실듯 보입니다. https://blog.naver.com/jmmjch1982/224341265290