답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.좋고 안좋고에 대한 기준은 개인별 선호입지요건에 따라 달라지므로 단순하게 판단하여 답을 드릴수 없습니다. 시흥 정왕동의 경우 대규모 주거단지가 형성된 지 이미 오랜시간이 흘렀기에 현재 생활편의여건이나 학군등은 어느정도 갖추어진 상태이고, 최근에는 재건축에 대한 이슈가 조금씩 나오는 지역으로 알고 있습니다. 오랜된 주거지역의 경우는 육아와 장기거주를 할수 있는 여건이 어느정도 되어 있는 곳이기에 해당 요건에 맞는 경우에는 좋은 지역에 해당이 될수 있지만 자차가 아닌 대중교통이용시 불편이 어느정도 있는 지역이고, 중심상업지역은 아니며, 건물노후화가 어느정도 진행된 상태이기에 생활 및 내부 거주편의성을 따지는 1인가구나 신혼부부들에게는 만족도가 낮아질수도 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.개인사업자의 경우는 부동산 매매업 및 임대주택 사업에 따른 사업자등록 및 행정절차를 이행하시면 되고 관련된 세부절차와 필요요건은 별도 확인하시면 됩니다,법원 경매의 경우는 정말 간단하게 목적물 경매일에 법원에 참석하여 현장입찰을 진행하시면 되고, 입찰자중 최고가을 써낸 사람이 낙찰이 되게 됩니다. 입찰시에는 최저매각대금의 10%(경우에 따라 20%)을 현금으로 준비하여 입찰시 입찰서와 함께 넣어 입찰을 진행하시면 됩니다. 그리고 경매에서는 입찰과정보다는 사전 권리분석및 임장을 통한 분석이 우선 되어야 하고, 경매진행에 따른 낙찰과 그에 따른 절차등을 모두 알아두셔야 하기에 사전에 경매에 대한 공부를 하신뒤에 실제 참여를 하시는게 나을수 있습니다. 경매의 경우 입찰표를 잘못 작성한 경우나 권리분석을 잘못하여 인수권리로 인한 비용지출은 생각보다 큰 손실로 이어질수 있기에 무조건 입찰방법만 알고 진입하셨다가 큰 낭패를 보실수도 있습니다. 작게는 입찰보증금 몇천정도 손실일수 있지만 크게는 인수권리로 인한 전세보증금 억단위가 될수도 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.소유에 따른 과세는 보유세로서 재산사와 종부세가 있는데, 현재 말이 많은 중과유에중단은 양도시 발생하는 양도소득세 부분으로 위 부분과는 관련이 적습니다 , 그에 따라 2주택자라고 해서 보유중에 보유세가 중과되는 부분은 없기에 질문대로 다시 소유권을 가져오셔도 중과세가 적용될 부분은 없습니다 그리고 양도중과세의 경우는 사실상 규제지역내 2주택자에 해당되는 부분으로 지방내 주택매도의 경우는 크게 문제되지 않습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.다주택자 양도소득세 중과유예중단은 사실상 비규제지역 , 비수도권에서는 크게 적용점이 없습니다. 보통 양도중과세는 규제지역(조정대상지역)내 2주택자 이상이 주택을 매도할떄 적용이 되며, 비규제지역에서는 2주택자의 경우 중과세 적용없이 기본세율이 적용되는 만큼 5월 7일 중과유예중단에 따른 영향은 없다고 보시면 됩니다. 보유세의 경우는 현재 많은 이야기가 있으나, 현재까지 개정된 부분이나 정책적인 발표가 되지는 않은 상태로 이전과 달라지는 부분은 없습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 주민등록법상 전입후 14일내 전입신고의무가 있고 이를 위반하는 경우 과태료 5만원이하가 부과될수 있습니다. 그리고 임대차에서 전입신고를 늦게 하는 경우 대항력을 확보가 늦어져 보증금 보호에도 문제가 생길수 있습니다, 예를 들어 전입신고전에 다른 권리가 먼저 설정되는 경우 해당 권리보다 후순위가 되어 경매진행시 배당순서가 늦어질수 있수 있고 혹시라도 임대인이 전입신고전에 교체가 되는 경우 대항력이 없어 보증금 반환여부와 무관하게 퇴거를 하셔야 할수도 있습니다. 물론 현실적으로 후자의 경우는 흔하게 일어나지 않지만, 가능성은 존재하는 만큼 임대차로 전입한 경우 최대한 빠르게 전입신고를 해두셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 용두동은 1.2호선 환승역에 위치하고 있어 서울내 직장이동편의성이 좋은 곳이고, 동대문주변으로 맛집이나 편의시설은 잘 갖추어져 있는 곳입니다. 주변으로는 청량리와 인접하여 대형마트와 백화점 이용에도 문제가 없습니다. 질문에서 말한 좋은 동네인지는 판단은 주관적부분이라 답을 드리기 어려우나 ,인프라의 경우 서울내 입지인 민큼 크게 떨어지지는 않습니다. 다만 제기동역 중심으로 유명한 경동시장과 약재시장이 있기 떄문에 주말이나 휴일에 유동인구 증가에 따란 혼잡과 소음등의 불편이 있을수 있고, 당연히 교통체증등에 따른 불편사항은 있을수 있습니다

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보증보험은 크게 세군데 기관에서 운영하고 있으며, 대표적으로 주택도시보증공사가 운영하는 허그전세보증보험과 한국주택금융공사가 운영하는 HF보증보험, 그리고 SGI서울보증보험 있습니다. 보통은 가입요건과 보증금액 한도, 보증료에 차이가 있으며, 대부분은 허그보증보험을 통해 가입을 하게 됩니다. 이유는 선택이긴 하나, 본인의 보증금과 이용하는 대출상품에 따라 선택이 제한되는 경우가 많기에 사실상 선택권이 있다고는 보기 어렵습니다. 보통 보증료만 보면 HF가 가장 유리하며, SGI가 가장 분리한 것으로 알고 있고, 보증한도금액은 SGI가 가장 높고, HF,, 허그는 같습니다. 전세사기는 계약당시에 중개사를 통해 계약을 진행하고 관련한 권리사항과 임대인에 대한 확인을 잘 하시면 되나, 보증금이 반환되는 2.4년후 일은 알수 없기에 100% 전세사기를 피하기는 어려워 보증금의 안전한 보호를 위해 보증보험 가입이 가장 최선으로 볼수 있고, 그에 따른 전입신고 및 확정일자 부여는 필수입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 계약갱신청구권을 사용한다고 해서 어떤 합의도 무시하고 무조건 2년이 보장되는 것은 아닙니다. 이보다는 계약서상 계약기간을 우선하여 보셔야 합니다. 그에 따라 1년계약으로써 계약서가 작성되어 있다면 계약기간은 1년이 맞아 만기일 퇴거를 하셔야 할듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.가계약이라도 계약조건에 대한 중요사항에 대하 합의가 이루어진 상태에서 지급한 가계약금은 계약금의 일부로써 일방적 해지시 돌려받을수 없습니다. 원칙상 가계약은 단순히 목적물을 잡아두기 위해 지급한 금액일때 해지시 반환이 가능합니다. 그에 따라 질문자님의 경우도 어느쪽에 해당이 되는지에 따라 반환여부가 달라지며, 거래목적물에 대한 계약조건, 잔금지급시기나 방법등을 구체적으로 정한 상황이라면 전자에 해당되어 반환이 어려울수 있습니다. 보통은 중개사가 가계약금 지급후 문자등으로 계약에 대한 사항을 문자를 한 경우도 이에 포함될수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 양도세에서 장기보유특별공제의 본래 의미를 생각하면 주택을 오래 보유할수록 세제혜택을 줄여주는 목적입니다. 현재 논쟁이 되는 부분은 실거주를 하지 않고 단순히 오래보유를 하였다는 이유만으로 다주택자나 비거주 1주택자에게 세금적인 혜택을 주는게 맞냐는 부분이고, 개인적 판단으로는 실거주용 주택의 경우는 시세가 오르더라도 다른 주택시세도 오른 만큼 주택갈아타기를 할 경우 시세차익만큼의 자산증식이 있었다고 보기 어렵기에 양도에 따른 세금을 감면해주는게 맞다는 판단이 들지만, 실거주를 하지 않고 월세든 전세든 임대차만으로 진행한 소유자에 까지 혜택을 주는건 정부입장처럼 말이 되지 않는 부분으로 보입니다. 어떻게 보면 주택에 대한 투자가 용이하도록 하는 측면도 있기에 실거주를 하지 않은 주택에 대해서는 장특세 적용을 하지 않는 정책이 필요하다 판단이 됩니다.