주거용 오피스텔 매수 시 주의사항이 뭘까요?

Question

최근 아파트 분양가가 너무 급등하여 실거주 겸 대체재로 역세권 주거용 오피스텔(아파텔) 매수나 분양권 전매를 진지하게 고민하고 있습니다.

입지는 훌륭하지만 오피스텔 특성상 향후 매도할 때 환금성이 떨어지거나 노후화에 따른 감가상각이 심할까 봐 망설여집니다.

일반 아파트와 비교했을 때, 오피스텔의 높은 취득세(4.6%) 부담을 완화할 수 있는 주택 수 산정 제외 기준이나 세제 혜택이 현행법상 존재하는지 궁금합니다.

또한 디딤돌 대출이나 특례보금자리론 같은 정부 정책 대출의 적용 여부 등 아파트와의 대출 규제 차이점을 알고 싶습니다.

마지막으로 매수 시 자산 가치 하락 방지를 위해 반드시 피해야 할 '나홀로 오피스텔'의 구체적인 구별법도 함께 알려주세요.

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

최근 아파트 분양가가 크게 오르면서 질문처럼 역세권의 주거용 오피스텔등을 실거주 대체재로 검토하는 분들이 많습니다.

다만 오피스텔은 내부 구조가 아파트와 비슷하더라도 건축물대장상 업무시설에 해당하므로, 세금·대출·청약 등에서는 아파트와 다른 기준이 적용될 수 있습니다.

질문처럼 취득 당시에는 업무시설로 보아 약 4.6%의 취득세가 부과되지만, 취득 후 실제 주거용으로 사용하고 재산세가 주택으로 과세되는 오피스텔은 다른 주택의 취득세 중과 여부 등을 판단할 때 주택 수에 포함될 수 있습니다. 다만 일정요건을 갖춘 신축 소형오피스텔등에 대해서는 한시적으로 취득세 중과판단시 주택수 제외 특례가 적용될수 있습니다.

정책대출시에는 주의가 필요할수 있는데, 공부상 주택이 아닌 오피스텔의 경우는 원칙적으로 정책대출에는 해당되지 않는 게 일반적이고, 예외 규정이나 별도 요건에 따라 일부 허용이 되는 경우도 있지만 이는 별도 확인이 필요할수 있습니다.

그외 질문에서 말한 것처럼 오피스텔은 아파트보다는 환금성측면이나 가치상승면에서 불리하기 떄문에 주거용 오피스텔의 선별시 주의가 필요할수 밖에 없고 단순히 역세권이라는 입지부분보다 실제 매수수요와 임대수요가 꾸준한지를 먼저 확인하세는게 필요할듯 보입니다 .

Answer 2

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

오피스텔은 상업용 건축물이라 아파트와 다르게 전용률이 낮고 발코니 서비스 면적도 없어서 같은 공급 면적이라도 실제 거주 공간이 훨씬 좁으니 반드시 실면적을 비교해야 합니다. 또한 정부 지원 정책 대출은 대부분 주택법상 주택용 대상으로 해서 오피스텔은 신청하기가 어려운 경우가 많고 시중은행의 일단 담보대출 금리와 한도도 사전에 확인하셔야 합니다. 그리고 나홀로 오피스텔은 환금성도 매우 낮으니 아파트 전세 수요를 흡수할 수 있는 대단지 위주로 선택하시기 바랍니다. 감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

같은 예산이면 구축 아파트를 먼저 검토하시고

브랜드·역세권·대단지 주거형 오피스텔을 차선으로 선택하시는게 좋습니다

나홀로 오피스텔, 원룸 위주 오피스텔, 업무지구 외곽 입지는 가급적 피하는게 좋습니다

결국 오피스텔은 오피스텔이라서 가치가 떨어지는 것이 아니라, 입지와 상품성의 차이가 아파트보다 훨씬 크게 반영되는 자산입니다

좋은 입지의 주거형 오피스텔은 실거주 만족도가 높을 수 있지만, 그렇지 않은 물건은 시간이 지날수록 매도와 가격 방어가 어려워질 가능성이 상대적으로 큽니다

최근에도 오피스텔 시장은 지역별·상품별 차별화가 크게 나타나고 있습니다

Answer 4

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

주거용 오피스텔은 아파트 대안으로 유망하지만 세제, 대출, 환금성에서 아파트와 차이가 큽니다.

일단 취득세가 4.6%로 아파트보다 높고 아파트 보다 매매, 전세 시장이 작아 환금성이 떨어집니다.

개인적으로 오피스텔 보다 아파트를 추천드립니다.

Answer 5

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

오피스텔의 경우 실거주 + 시세상승을 위해서 매수를 한다기 보다는 직접 거주를 한다면 실거주위주일 가능성이 크고 향후 임대를 주게 되면 임대수익을 올릴 수 있는 물건이지 시세차익을 위한 물건은 아닐 수 있습니다.

또한 아파텔의 경우 주거용으로 전입을 하고 사용을 하게 될 경우 주택수에 포함이 될 가능성이 큽니다.

다만 비아파트 활성화 방안으로 인해서 신축 비아파트 매수 시 2027년 12월까지 전용 60m2 이하, 공시지가 수도권 6억 , 지방 3억 이하일 경우는 한시적으로 세금 계산 시 주택수에서 제외를 시켜주는 특례는 있습니다.

감사합니다.

Answer 6

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

오피스텔은 취득세가 4.6%로 높고 주택수에 포함될 가능성이 크며 정책 대출 활용도 제한적이라서 아파트보다 자금 계획을 더 엄격하게 세워야 합니다. 자산 가치 방어를 위해서 최소 300세대 이상의 대단지이면서 아파트와 유사한 평면 구조를 갖추고 역세권과 학교가 가까운 물건을 선택하는 것이 중요합니다. 매수 전에 해당 물건이 본인의 세금 상황에 미칠 영향과 대출 가능 여부를 반드시 전문가와 상담하시고 거래가 활발한 지역인지도 확인해서 향후 매도시 불이익을 방지하시기 바랍니다.