답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.원칙상 오피스텔은 업무용 시설로써 주택을 보지 않기 떄문에 생애최초에는 문제가 없으나, 건축물 대장 용도가 주거용이고 실제 전입신고를 하고 거주용으로 사용하는 경우 주택수에 포함이 되어 생애최초 대출시에는 영향을 줄수 있습니다. 관련하여 많은 이야기들이 있는게 사실인데, 저금리의 기금대출인 디딤돌대출에서는 오피스텔 자체는 주택을 보지 않아 자격제한은 없는 것으로 알고 있으나, 혹시라도 해당 오피스텔을 담보로 주택담보대출을 받은 경우에는 영향을 주어 자격제한이 있을수 있습니다. 보통은 해당 담보대출을 상환하거나 하여 신청을 하셔야 하는 것으로 알고 있습니다. 그외 일반시중은행 생애최초 대출의 경우로써 우대금리가 주요 핵심인데, 이에 대한 인정여부는 은행별로 조금씩 차이가 있을수는 있기에 이는 해당 금융기관별 확인이 필요합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.대출의 경우 신청시점을 기준으로 자격을 판단하기 때문에 신청당시에 세대분리가 되어 있다면 신청요건자체에는 문제가 없는것으로 알고 있습니다. 문제는 질문자님이 만30세 미만의 미혼일 경우 단순 주소이동만으로 세대분리가되지는 않으며, 독립생활이 가능한 일정소득입증이 가능하고 주민센터등을 통해 전입신고 및 세대분리신청을 하셔야 요건에 충족이 가능할것으로 예상이 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 네, 대출만기일과 보증보험 만기일이 있기에 협의만 되시면 추가 거주를 하셔도 문제는 되지 않을 것으로 보입니다. 2. 일단 전세보증금 반환이 늦어지면 기 전세대출에 대해서는 미반환에 따른 단기연장을 하셔야 하고 그에 따라 이자도 추가부담을 하셔야 합니다. 그리고 일단 임차권 등기를 신청하여 등기가 된 이후에 이사를 하시거나 보증보험청구를 진행하셔야 합니다. 참고로 현 주택에 그대로 거주한 상태에서는 보증금 미반환에 따른 지연이자등은 임대인에게 청구를 할수 없고 퇴거를 한뒤부터는 법정이자만큼의 지연이자를 청구하실수 있습니다. 그사이 부담하는 전세대출이사 역시도 사전에 협의를 통해 임대인과 부담을 정하면 좋지만 임대인이 협조하지 않을 경우 최종적으로 손해배상소등을 통해 진행하셔야 하는데, 이게 모두 인정될지 여부는 법적 판단으로써 확답을 하기는 어렵습니다. 실무적으로 미반환에 따라 대출이자가 추가적으로 부담되는 경우에 본인이 주택에 거주중인 상황에서는 사용수익에 따른 이득과 대출이자간 상계가 되는 경우가 많아 임대인에게 이를 청구하기는 쉽지 않습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세와 자가를 비교하면 주거안정측면에서는 자가가 유리하고, 비용부담에 있어서는 전세대출이 없다면 전세가 유리하나, 전세의 경우 결국은 2~4년뒤 이사를 해야하고 해당시점에 현재보다 더 시세가 오르거나 상황이 안좋아질 가능성도 있기에 전세대출을 받아야 하는 상황이라면 무리가 아닌 수준에서의 주택구매도 고려해보시는게 장기적으로 유리할수 있습니다. 사실 주거에 있어서 특별한 방법이 있다고는 생각하지 않습니다. 자금적 여력이 되고 주택유지가 가능하다면 자가주택을 구매하는게 최선이고, 구매자금이 부족하여 여력이 안되는 경우라면 어쩔수 없이 전월세를 선택할수 밖에 없는게 현실입니다. 즉 우리나라 부동산은 자금상황에 따라 결정되는 부분이지 자금이 없는 상태에서는 개인의 주도적인 판단에 따라 결정을 할수 있는 여건은 아니지 않을까 생각이 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문자님 판단에는 더이상의 자취는 크게 의미가 없다고 판단이 드신듯 보입니다. 문제는 판단이 그렇다고 해도 계약의 중도해지는 마음대로 하실수 없습니다. 만약 빠르게 자취방을 정리하는게 몇달치 월세라도 아끼는 방법이리고 생각이 들면 임대인으로부터 중도해지동의를 받아 해지를 하시면 되는데, 이 과정에서 임대인이 동의할지, 동의를 하더라도 어느정도의 패널티를 요구할지를 알수 없기에 일단 이를 듣고 최종 판단을하셔야 합니다 ,임대인이 거절하면 사실상 1년간 거주를 하셔야 하기에 이건질문자님 결정과 관계없이 추가거주를 하셔야 하는 상황으로 볼수 있습니다. 참고로 현재 드신 감정과 판단은 자취를 더 버틴다고 해서 없어지는 부분이 아닌 익숙해지는 부분일뿐 현실적인 비용부담은 계속되기에 이점은 참고를 하셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.중개사가 제공하는 확인설명서에서는 해당 목적물의 권리관계 현황 법적제한등 임대차 계약에서 필요한 사항이 전체적으로 포함되어 있습니다. 그에 따라 전반적인 내용을 모두 확인하시는게 필요하고 기본적으로 권리관계는 등기부를 기준으로 판단하시면 되고, 건축물대장을 통해서는 위반건축물 확인 및 목적물의 정확한 소재지, 용도, 호수등을 확인하시면 됩니다, 확인설명서에서는 실제 목적물의 하자,시설에 대한 체크여부와 입지사항등을 살펴보시는게 필요하고 , 특히 현 임대차 현황으로써 세금에 대한 체납여부표시와 전입세대확인서, 민간임대여부등을 확인하시는게 중요합니다. 그리고 대부분은 서류상 기재를 하지만 구두상으로도 중개사가 설명을 하게 되는 만큼 서류상 체크사항과 일치하는지 여부도 확인을 하시는게 필요합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.지금 서울내 아파트의 경우 토지거래허가제에 묶여 있어 갭투자 자체가 불가합니다. 매매계약을 체결헤도 사전허가를 받으셔야 하는데 실거주가 아닌 이상 허가가 되지 않아 매매를 할수 없습니다. 그에 따라 현시기에서는 위와 같은 갭투자는 서울내 빌라등에서는 가능하나, 아파트에 대해서는 고려할 사항은 아닙니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문의 상황이 걱정이라면 담보제공에 대한 동의를 하지 않으시면 됩니다. 해당 동의역시도 공동지분권자 매매처럼 질문자님 선택사항이기 떄문입니다. 그리고 은행권 담보를 상환하지 않으면 새로운 매수자가 나오는게 아니라 지분경매가 진행되고 지분경매를 통해 인수받는 낙찰자가 공동명의자가 되는데, 보통 질문자님처럼 공유지분권자는 우선매수권이 있기에 낙찰된 낙찰금액으로 지분인수가 가능하고 이런 경우 온전히 주택소유권을 단독명의로 가질수도 있습니다. 물론 해당 주택에 대한 매매를 원하는 경우 위 방법이 효율적이지 않을수 있지만 반대로 생각하면 낙찰자 역시도 온전한 권리사용이 어렵기에 현재 지분자님에 지분에 대해서 매수을 원할수 있고 이럴 경우 매매가격은 낮아지더라도 매매자체는 가능할수 있는 여건이 되는 장점도 있을수 있습니다. 그러므로 전체적인 내용을 참고하여 고민해보시고, 동의를 조건으로 다른 요구나 합의서를 작성한다고 해도 이후 상황변화에 따라서 이 합의서가 큰 역할을 기대하기는 어려워 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.가능합니다. 기존 임차인이 대출실행일에 퇴거를 하는 것이기에 대출실행이후로는 선순위 임차권 설정에 문제가 되지 않기 떄문입니다. 실제 실무상에서도 빈집이 많지 않은 상태로 위와 같은 임차인 교체가 이루어지기 떄문에 대출에서 문제가 될 여지는 없습니다. 당연히 새로운 임차인 잔금일은 현 임차인 퇴거시점에 맞추셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.제안은 해보실수 있는데, 이게 강제되는 부분이 아니므로 결국은 상대방이 동의하면 가능하고, 동의하지 않으면 어렵습니다. 다만 중도해지라도 만기가 두달밖에 남지 않은 상황이고 임대인 입장에서는 두달치 월세외 중개수수료까지 받을수 있어 특별히 거절할 이유는 없어보이긴 합니다. 단, 보증금의 반환이 가능한 현금이 없는 경우라면 상황상 어려울수 있습니다, 일단은 임대인에게 만기 2개월전까지 재계역 거절의사 및 만기해지를 통보하시는게 우선되어야 하고 해당과정에서 미리 퇴거를 할수 있는지를 물어보시고, 위 제안을 해보신뒤에 상대방 답에 따라 대응을 하시면 될듯 보입니다.