답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 가능한 부분인데, 대출의 경우 소득이 향후 줄어들 가능성이 있어 대출한도가 위 만큼 나올지는 정담하기 어렵습니다. 그리고 기본적으로 주택가격에 따라 서울 및 규제지역은 LTV40%. 비규제지역으 LTV70%가 한도가 되며, 질문의 경우처럼 나이가 있으신 경우 대출기간에 대한 제한이 있을수 있어 같은 대출이라도 원리금부담이 커지거나, 혹은 대출한도자체가 낮아질수 있는점은 참고가 필요하고 해당 부분은 은행을 통해 정확한 확인이 필요해보입니다. 다만 현재 연세에 무리하게 대출을 받아 이동하시는 것은 주택유지에도 무리가 있을수 있는 만큼 신중하게 판단을 하시는게 필요할듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 문자자체는 법적효력이 있다고 볼수 없으나, 입증근거로써는 사용이 가능하다고 보시면 됩니다. 2. 임대차신고사 확정일자가 의제되는 것이지, 추가부여가 되는 것이 아니므로 이는 크게 신경쓰실 부분이 아닙니다. 그리고 확정일자를 추가로 받는다고 해서 기존 확정일자부여의 효력이 변동되는 것은 아닙니다. 보통 보증금 인상이 된경우 인상분에 대해서 확정일자 재부여 시점부터 우선변제권 효력이 발생하고 이전 보증금에 대해서는 기존 우선변제권 효력이 유지됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 특약사항에는 적기 나름인데, 일반적으로 월세인상금액 및 적용시기를 명확하게 기재하는게 좋습니다. 예시로는 "본 특약은 종전임대차 계약을 1년추가 연장하며, 기존월세 40만원에서 43만원으로 인상하고, 적용시점은 2026년 7월 26일부터 적용하며, 이외의 조건은 기존 계약을 준용한다. 라는 식의 문구를 넣으시면 됩니다. 그리고 해당 특약문구에 별도의 당사자들(임대인,임차인)의 서명 및 날인을 하시면 될것으로 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.기본적으로 디딤돌대출은 방공제가 적용되며, 보금자리론의 경우 방공제가 적용되지 않습니다. 신생아 특레대출은 디딤돌 대출에 포함이 되기 때문에 원칙적으로 방공제는 적용을 받습니다. 다만 면제가 가능한 구체적인 조건등이 존재하는데, MCG(모기지신용보증)에 가입하고 주택가격이 3억원이하라면 방공제가 가능한데, 생애최초 특례구입자금보증의 경우는 5억원이하 주택에서 면제가 가능하고, 생애최초 신혼 또는 생애최초 2자녀 이상 가구는 6억원이하 주택까지 방봉제 없이 전액대출이 가능할수 있습니다. 이에 해당하지 않는 신생아 특례대출은 현행과 동일하게 6억원초과 9억원 이하 주택은 방공제를 적용한 후 대출한도를 산출합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보증보험은 전세사기 및 전세보증금 미반환의 사고를 줄이는 목적이 아닌 해당사고가 발생할 경우 임차인의 보증금을 우선적으로 지급하는 안전장치로써의 목적이 강합니다 그에 따라 전세사기 혹은 미반환사고는 발생가능한 부분이며, 질문에서 보증보험을 통해서도 반환을 받지 못한 경우는 주로 지급거절사유에 해당이되어 보증보험사로부터 지급거절이 되는 경우를 말하는 듯 보입니다 . 보통 지급거절이 되는 경우는 대항력 및 우선변제권 유지의 문제, 쉽게 전입신고 , 확정일자 미준수나 임차권 등기미완료등이 있을수 있으며, 계약상 허위, 다운계약서 작성등 실제 입금기록과 계약서상 내용이 다른 경우, 그외 계약햐해지, 갱신거절 통보에 대한 미입증, 혹은 보증보험 청구기한의 초과등이 있는 경우 해당될수 있습니다, 그러므로 보증보험에 가입도 중요하지만 권리보호를 위해 명확한 계약과 입금, 대항력 유지등은 필수적입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 재게약시 계약서 작성은 의무가 아니기에 당사자간 합의에 따라 정하시면 됩니다. 보통은 보중금이 변동되는 경우 차액분에 대해서 추가적인 확정일자 부여등를 위해 작성하게 되나, 월세변동만 있는 경우에는 임차인의 보증보험 연장이나 대출연장을 위한 필요가 있는 게 아니라면 특별히 작성을 하지 않아도 관계없습니다. 2. 보증금 변동이 없다면 추가적인 확정일자 부여는 필요하지 않습니다. 3. 임대차 신고는 계약조건이 이전과 변동이 되고, 월세30만원이 초과되는 경우 필요하고 이에 해당되는 경우나 질문자님의 연말공제시 필요한 부분이 있다면 임대인에게 이를 설명하고 계약서를 새로 작성하거나 기존계약서를 수정하는 방법으로 진행을 하셔야 할듯 보입니다. 4. 계약서를 작성하지 않는다고 권리상 혹은 계약상 문제가 발생되는 것은 아닙니다. 5. 3처럼 계약조건이 변경되고 월세가 30만원을 넘거나, 보증금이 6천만원을 넘는 경우 신고대상이 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.기본적으로 아파트와 같은 공동주택에서는 에어비앤비와 같은 숙박업은 할수 없습니다. 숙박업의 경우 주택에서는 원칙적으로 불가하고 외국인관광도시민박업으로써 등록을 한 경우에 한해서 운영이 가능하나, 해당 업종에서는 내국인들에게는 대여를 할수 없기에 사실상 내국인이 주로 찾는 관광지에서는 운영이 힘들다고 보시면 됩니다. 그에 따라 해당지역내 관광수요도 확인이 필요하겠으나, 그 이용대상과 해당주택이 숙박업의 하나인 에어비앤비로 운영이 가능한지를 먼저 확인하셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 신혼부부전용 저금리 대출의 경우 정부가 지원하는 제도로써 향후 없어질수 있고, 신혼부부의 기간도 제한이 있는 만큼 해당 혜택이 있을 때 자금조달과 유지에 문제가 없다면 현시점 매수를 진행하시는게 유리할듯 보입니다. 그리고 아파트의 경우 시간에 따라 가치가 상승되기 때문에 구매시점이 빠를수록 장기적 관점에서는 유리한게 일반적입니다. 청약의 경우 신축아파트를 시세보다 저렴하게 구매가능한 장점이 있지만 젊은 세대의 경우 가점이 낮아 인기있는 지역내 분양에 당첨되기는 어려운게 현실이고, 각 특별공급을 통해 청약을 할 경우 일반공급보다는 유리하나, 당첨 가능성이 명확하지는 않기에 꼭 신축아파트를 원하는 경우가 아니라면 청약과 자가주택은 유지하면서 이후에 주택갈아타기로써 진입하시는것도 방법이 될수 있습니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 전세로 입주하시기에는 전세가율이 높은 수준으로 향후 시세가 하락하게 되면 깡통전세의 위험이 있어 보입니다, 이럴 경우 보증금에 대한 손실가능성이 있기에 선택에 신중하시는 게 좋고 구매를 하실 경우라면 시세하락에 따른 손실이 발생될 가능성도 있습니다. 만약 해당 지역에 장기거주가 가능한 상황이고 해당 지역이 향후 발전가능성이 있다면 구매를 하는게 맞을수 있지만, 단기거주 혹은 지역내 별다른 발전가능성이 없고 보증보험 가입이 가능한 경우라면 전세계약이 나을수 있어 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 중개보수율의 적용은 거래금액에 따라 정해진 요율을 곱하게 되므로 이부분은 문제될 여지가 없으며, 중개보수는 해당 상한요율과 거래금액을 곱하여 나온 중개보수를 초과하지 않는 범위에서 서로 협의하에 정하게 됩니다. 또한 협의라고는 하지만 강제되는 부분이 없기에 중개사가 중개보수 인하를 거부한다고 해도 법적 문제는 없습니다, 질문의 내용상 질문자님이 중개사무소에 문제를 제기할 부분은 인적사항에 대한 오기재정도인데 이게 실제 행정처벌대상이 될지는 확답드리기는 어렵습니다. 그리고 중도금 시기에 잔금일부를 선지급하는 것은 강제되는 사항은 아니기에 본인이 거절하시면 되는 부분으로 크게 문제될 부분이 아닙니다, 그리고 계약이 성사된 이상 민원청구와 별개로 중개보수는 지급을 하셔야 하는게 맞는데, 질문자님이 지급을 안하실경우 상대방도 법적진행을 해야하는 불편한 상황이 발생하기에 중개보수 인하를 협의하기위해 당장은 지급을하시지 않는 것도 방법이 될수는 있습니다 .