월세증액 연장시 계약방법 ( 서면대신 문자?) , 임대차신고 확정일자

Question

보증금동일 월세인상시 기존 계약서에 특약으로 인상되는 월세에 대하여 기재하고 임대인, 임차인이 날인하면 베스트방법이지만

(중개인이 집주인 귀찮게 하기 싫어

저와 중개인선에서 계약을 마무리하려는듯 보여

제 나름의 최선방법을 찾으려합니다)

문자로 집주인님께

안녕하세요 임대인님, OO호 세입자입니다. 이번 재계약과 관련해 중개인분을 통해 보증금은 그대로 두고 월세를 [기존 금액]에서 [인상 금액]으로 조정하여 재계약하기로 전달받았습니다.

이에 따라 202X년 X월 X일부터 인상된 월세를 입금해 드리는 것으로 합의된 점 확인차 문자 드립니다. 인상된 월세는 기존 계약서에 명시된 대로 OOO님 계좌로 매월 X일에 입금하도록 하겠습니다. 확인 부탁드립니다.

이런식으로 주고받은 기록을 대체할수 있을까요?

1. 월세증액 연장시 서면대신 문자로 한다면 법적효력이 잇나요?

(서면대신 문자로 한다면)

보증금의 변동이 없다면 확정일자를 새로 받을 필요 는 없으며, 오히려 새로운 확정일자를 받는다면 순위 가 밀리게 된다는 걸 알게되었습니다.

2.임대차신고를 하면 확정일자를 새로 받게 되어

순위가 밀리게 되어 저에게 불리하지 않나요?

(보증금이 같으면 기존 확정일자를 유지하는게 좋다고 알고 있습니다)

임대차신고가 정석인건 알지만,

저 부분이 어떻게 처리 되는지 궁금합니다

Answer 1

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

,문자 합의 법적 효력 있습니다

단, 증거가 약한편입니다

,임대차신고는 불리하지 않고 오히려 보호용입니다

확정일자는 새로 받는다고 손해는 아니고 기존계약서와 같이 보관하시면 됩니다

문자 합의는 가능하지만, 가장 안전한 방법은 간단한 갱신 계약서 작성 + 임대차신고이며, 확정일자 때문에 손해 보는 구조는 아니다 입니다

Answer 2

1. 월세증액 연장시 서면대신 문자로 한다면 법적효력이 잇나요?

(서면대신 문자로 한다면)

==> 가능하지만 월세를 증액하는 경우 세액공제도 필요한 만큼 가급적 기존 계약서 수정 또는 신규 계약서를 작성하심이 적절합니다.

2.임대차신고를 하면 확정일자를 새로 받게 되어

순위가 밀리게 되어 저에게 불리하지 않나요?

(보증금이 같으면 기존 확정일자를 유지하는게 좋다고 알고 있습니다)

==> 기존 대항력이 유지되는 만큼 큰 위험이 없다고 할 수 있습니다

Answer 3

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

1. 문자자체는 법적효력이 있다고 볼수 없으나, 입증근거로써는 사용이 가능하다고 보시면 됩니다.

2. 임대차신고사 확정일자가 의제되는 것이지, 추가부여가 되는 것이 아니므로 이는 크게 신경쓰실 부분이 아닙니다. 그리고 확정일자를 추가로 받는다고 해서 기존 확정일자부여의 효력이 변동되는 것은 아닙니다. 보통 보증금 인상이 된경우 인상분에 대해서 확정일자 재부여 시점부터 우선변제권 효력이 발생하고 이전 보증금에 대해서는 기존 우선변제권 효력이 유지됩니다.

Answer 4

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

1. 구두 계약 + 서면 갱신 없이 문자로만 합의에 해당 되는데 문자 합의는 법적 효과가 적혀 없다는 건 아니지만 보호력이 약한 편입니다. 기존 계약서 특약 문구 추가 및 갱신 계약서 작성이 좋습니다.

2. 보증금이 그대로 같고 월세만 5% 이내 증액된 경우 기존 임대차 계약서에 찍힌 확정일자는 그대로 유지됩니다. 새로운 확정일자를 받으면 보증금에 대한 우대 순위가 밀릴 수 있으므로 보증금이 동일하면 확정일자를 유지하는 것이 세입자에게 유리하다는 게 일반적인 해석입니다.

3. 보증금 월세 동일하고 단순히 기간만 연장된 경우 임대차 신고 의무는 아닙니다. 보증금은 동일하므로 확정일자는 그대로 유지되며 월세 인상이 있으므로 임대차 신고 의무는 존재합니다.

감사합니다.

Answer 5

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

임대인과 문자메시지를 통해 인상된 월세 조건을 합의하고 임대인의 명시적인 동의 답변을 받아두었다면 이는 법적으로 유효한 계약 변경으로 인정됩니다. 보증금 변동 없이 월세만 증액되는 경우 임대차신고를 하더라도 기존에 보유하고 있던 대항력과 우선변제권의 순위는 그대로 유지되므로 불리하지 않습니다. 임대차신고는 법적인 의무 사항이므로 정상적으로 신고 절차를 진행하시는 것이 안전하며 확정일자가 새로 부여되더라도 기존의 순위에 영향을 주지 않습니다. 계약 연장 시 작성한 기존 계약서는 버리지 말고 보관해야 하며 협의된 문자 내역과 함께 증빙 자료로 활용하실 수 있습니다. 중개인을 거치지 않고 직접 진행하실 경우 임대인에게 합의 내용을 명확하게 고지하고 답변을 받아두는 것만으로도 충분한 효력을 가집니다. 감사합니다.