답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.한번 오른 물가는 사실 내려가기 쉽지 않습니다. 사실 물가가 오른다는 것은 소비자가격도 오르지만 제품을 생산하기 위한 비용들도 모두 오르고, 고정비용등도 모두 상승되는 것이기에 다시 이전가격대로 돌아가기는 쉽지 않습니다. 특히나 이슈에 따라 오르고 내리는 원자재가격은 그마나 시기에 따라서 공급 정상화를 통해 제품가격에 반영될수 있지만 인건비와 임대료처럼 고정비용이 상승하는 것은 이슈에 따라 변동되지 않고 시간에 따라 더 상승되는 구조이면서 체감물가에도 영향을 주기에 사람들이 느끼는 물가체감도도 높아질수 밖에 없습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 요즘 권선구 이런 갭투자 상황에서 전세 대출이 나오나요?-> 현재 대출규제에서 전세대출 중 소유권 이전 조건부대출은 막혀있는 상태가 맞습니다. 그에 따라 등기이전과 동시에 전세대출을 실행하기는 어렵습니다. 2. 이 상황에서 계약을 하는 게 좋을지, 가계약금을 잃고 끝내는 게 좋을 지 고민입니다.-> 방법은 주택담보대출과 다른 방법으로 일단 자금을 동원하여 잔금을 처리하고 이후 전세세입자를 구해 전세자금으로 기존 대출을 상환하는 방식으로 진행을 하셔야 할듯 보입니다. 일단은 소유권이전등기를 마친 이후에 세입자를 구하여야전세자금을 이용한 갭투자가 가능할수 있어 보이기 떄문입니다. 현재 주택가격도 5천만원이나 올랐다면 사실상 계약포기보다는 자금조달의 방법을 찾는게 맞을듯 보입니다. 최종적으로 자금 조달이 어렵다면 어쩔수 없이 계약을 포기하실수 밖에 없습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.그러게요, 이러한 부분들이 시간이 지나면서 더욱 심화되는 것처럼 느껴지긴 합니다. 서울 아파트평균가격이 14억을 넘었고 상대적으로 구입자금에 대한 규제는 강화되는 현실에서 임대차 매물마저 공급부족에 따라 없으니 무주택자들에게는 최악의 주거불안정이 펼쳐지는 느낌입니다. 사실 정부도 이러한 부분들을 해소하기 위해 시장에 개입하여 조율을 하고는 있지만 그 결과가 기대치에 미치지 못하는게 참 아쉽긴 합니다

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 정확한 한도는 실제 심사를 하기전까지는 알수 없습니다 ,사전심사를 통해서는 대략적인 대출가능여부와 한도등을 알수 있지만 실제 심사를 거쳐야 본인 소득이나 관련한 사항에 따라 금리와 실한도가 정해지기 때문입니다.일단 빌라의 경우 주택가격은 공시지가의 140%을 기준으로 하는 경우가 많고, 이런 경우 주택가액은 1.82억으로 산정될 가능성이 높습니다. 여기에 LTV를 적용하면 대략적인 한도 금액이 가능하고 현재 규제지역내 라면 70% -> 1.2억 , 비규제지역(80%)이라면 1.4억정도로 예상은 할수 있습니다. 물론 주택가액이 낮은 경우 감정평가를 통해 주택가액이 높아질 경우 대출한도는 더 커질수 있지만 이는 은행심사기준에 따라서 달라질수 있어 일단은 현 주택의 평가액을 확인하시는게 가장 중요할듯 보입니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.이사를 가시더라도 주택을 매도하는 게 아니라면 소유권이 그래도 남아 있어 조합원의 지위유지에는 문제가 없습니다. 다만 빈집의 경우는 이주시점에 주거이전비와 이사비용을 받을수 없기 떄문에 이 부분은 참고를 하셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.시골이라고 인심이 후하다는 것은 이제 옛말입니다. 현재 뉴스에도 나오지만 지방 특히 시골지역에 귀농을 한경우 대부분이 텃세로 인해 얼마 버티지 못하고 다시 도시로 이사를 하는 경우가 많습니다. 서울의 경우는 지역주민간 단합이 되지 않기에 사실상 새 입주주민에 대해서 어떠한 불이익을 주기도 어렵지만, 시골의 경우 주민간 단결력이 강하기에 새로운 입주주민에 대한 강제할수 있는 부분이 크기에 사실상 입주민 입자에서는 도시보다 더 정착하기 어렵습니다. 중요한건 이러한 부분들은 실제 입주전까지는 알수 없기에 어디가 좋다 나쁘다를 판단할수 없는 부분이므로 질문처럼 시골살고 싶다고 어느지역을 추천드리기는 어렵습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.등기부상 을구에 근저당이 설정되어 있다면 본인보다 선순위 물권이 존재하는 것으로 해당 채권채고액과 전세보증금의 합을 더한 금액과 시세를 비교하여 안전성 여부를 체크하셔야 하고, 보증보험 역시도 위 기준에 따라 가입가능여부가 달라질수 있습니다. 다만, 계약시점에 잔금일 기존 근저당 말소조건이라면 어차파 잔금이후에 말소가되는 권리이기에 일반 임대차와 크게 다르지 않아 근저당 여부가 무조건 위험하다라고는 할수 없습니다. 중요한건 어떻게 특약을 정하고 계약을 진행하느냐에 따라 달라진다고 볼수 있습니다. 그리고 근저당이 있는 상태에서 후순위 임차인으로 계약을 유지한다면 이때 경매가 진행되면 본인 보증금보다 우선하여 근저당에 따른 채권금액이 배당이되고 임차보증금 후순위 배당이 되고, 경매이후에는 임차권은 소멸하여 보증금을 전액배당받지 못하더라도 낙찰자에게 대항할수 없어 퇴거를 하셔야 하는 위험이 있습니다. 반대로 근저당이 말소된 이후 선순위 임차권이라면 경매시 당연히 우선배당이 되고 혹시라도 배당을 다 받지 못했을 경우 대항력을 갖추고 있던 임차인이라면 낙찰자에게 대항하여 주택인도를 거부하고 버틸수 있습니다. 아래 내용은 등기부등본 관련한 사항으로 읽어보시면 도움이 될듯 보입니다. 7편. 등기부등본 보는 법 총정리! 표제부·갑.. : 네이버블로그

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네, 잔금을 지급한 이후부터는 주택을 인도받은 것이기에 실제 전입신고는 잔금을 지급한 13일에 하시는게 맞습니다. 원칙적으로는 실제 전입을 하고 전입신고를 하여야 하나, 임대차에서 전입신고는 대항력의 발생 기준이 되기에 하루라도 빠르게 하는데 더 안전할수 있습니다. 그리고 월세의 경우는 계약서상 잔금일부터 주택인도와 실질적인 월세부담을 하는 것이기에 잔금 이후에 언제 입주를 하던지는 관계없습니다. 다만 위 경우처럼 13일에 잔금지급을 마무리하셨다면 13일이 실제 잔금일이 될수 있어 입주여부와 관계없이 13일부터 실질적인 월세지급이 시작된다고 보시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.정비사업중 리모델링 사업과 재건축사업에 대한 질문으로 보입니다. 일단 두개의 차이는 리모델링 사업은 기존 건물의 뼈대를 유지한채 수평,수직으로 증축을 하여 세대를 늘리는 것이고, 재건축은 전체 철거한뒤 새로 건축을 하는 사업입니다. 단순하게 비교하면 기존소유주 입장에서는 사업비충당을 위해 더 많은 세대의 일반분양이 가능한게 유리하기 때문에 재건축을 선호하지만 사업기간이 길고 과정에서 분담금증가와 시장상황변화에 따른 리스크를 부담하여야 합니다 ,반면에 리모델링사업은 빠르게 사업진행이 가능하기에 실제 입주기간도 짧아 사업비 부담이 적다는 장점이 있습니다. 결국은 사업성이 낮거나 용적률이 이미 차이는 경우, 혹은 대지지분이 낮은 경우에는 리모델링사업이 좀더 시간비용에서 유리할수 있고, 반대로 기존 용적률이 낮고, 대지지분이 큰 경우처럼 사업성 보장된 입지의 아파트에서는 재건축이 조합원들에게 유리할수 있습니다. 또한 리모델링과 재건축은 하고싶다고해서 마음대로 선택할수 있는 것이 아닌 안전진단등의 등급에 따라 정해져있는 부분이기에 결국은 각 단지마다 상황에 적합한 사업방향으로 정하여 진행하는 경우가 많습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.최근 이 질문을 많이 하시는데 이는 국가정책에 따라 정해진 게 아닌 각 은행별 기준에 따라 별도 운영하는 내부정책입니다. 즉, 현재 국민은행이 주택담보대출을 3억으로 제한하겠다고 발표를 하였지만 이게 전체은행에 적용되는 부분이 아닙니다. 물론 1금융권중에서도 대표은행이 이처럼 자체 대출한도를 조정하면 곧이어 신한, 우리와 같은 경쟁금융기관들도 따라 한도를 낮출 가능성은 있지만 국가차원의 정책은 아니기 떄문에 이를 정부정책과 연결하여 판단하기는 어렵습니다. 그리고 현재도 정부가 대출규제를 강하게 적용하는 것은 맞고 은행에 대해서 대출총한도에 대한 조율을 요청한 상황이기에 은행입장에서도 이러한 취지에 발을 맞추는 것이라고는 해석될수 있긴 합니다. 질문처럼 실수요자 입장에서는 주택구매가 더 어려워진것은 맞으며, 과연 시장이 어떻게 이동될지는 조금더 지켜봐야 할 부분입니다.