경제
생애최초 디딤돌 주택담보대출, 예상금액을 은행에서 알 수 있나요?
원하는 빌라 매매가 2.5억,
원하는 빌라 공시지가 1.3억
보유한 현금 9천만원
생애최초 디딤돌 주담대를 이용하여 매매계획을 세웠는데
원하는 빌라의 KB시세가 등록이 안되어있고, 2026년 1월에 검사한 공시지가는 1.3억으로 나오더라구요
디딤돌 대출이 가능하다면 예상금액이 얼마인지를 알고싶은데
누구는 빌라 계약을 해야지 알 수 있다하고,
누구는 빌라 계약전 은행가서 가심사(?)를 받으면 알 수 있다 하는데
뭐가 맞는 말일까요?
6개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
일단 정확한 한도는 실제 심사를 하기전까지는 알수 없습니다 ,사전심사를 통해서는 대략적인 대출가능여부와 한도등을 알수 있지만 실제 심사를 거쳐야 본인 소득이나 관련한 사항에 따라 금리와 실한도가 정해지기 때문입니다.
일단 빌라의 경우 주택가격은 공시지가의 140%을 기준으로 하는 경우가 많고, 이런 경우 주택가액은 1.82억으로 산정될 가능성이 높습니다. 여기에 LTV를 적용하면 대략적인 한도 금액이 가능하고 현재 규제지역내 라면 70% -> 1.2억 , 비규제지역(80%)이라면 1.4억정도로 예상은 할수 있습니다. 물론 주택가액이 낮은 경우 감정평가를 통해 주택가액이 높아질 경우 대출한도는 더 커질수 있지만 이는 은행심사기준에 따라서 달라질수 있어 일단은 현 주택의 평가액을 확인하시는게 가장 중요할듯 보입니다 .
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 빌라의 감정평가를 실시를 해서 주택담보가치액을 산정을 한 후 LTV 등을 적용을 해서 정확한 대출 한도를 알 수 있는 것으로 알고 있습니다. 은행에서도 감정가산정을 하고 난 후 대략적인 담보능력을 알 수 있는 것으로 알기 때문에 아마도 실행을 시켜봐야 알 수 있다고 말 할 가능성이 크다 볼 수 있습니다. 감사합니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
KB시세나 한국부동산원 시세가 없는 빌라의 경우, 디딤돌 대출의 주택 가격 평가는 공시가격의 140%를 기준으로 삼는 것이 원칙입니다. 현재 공시지가가 1억 3천만 원이므로 대출 심사 시 인정되는 주택 평가는 약 1억 8천200만 원이 됩니다. 생애최초 주택구입자의 디딤돌 대출 한도는 주택 평가액의 최대 80%까지 가능하므로, 1억 8천200만 원의 80%인 약 1억 4천560만 원이 이론적인 최대 대출 예상 금액이 됩니다. 다만 빌라 매매가인 2억 5천만 원에서 보유 현금 9천만 원을 제외하면 필요한 자금은 1억 6천만 원이기 때문에, 공시지가 기준 대출액만으로는 약 1천440만 원의 자금이 부족하게 됩니다. 만약 감정평가를 따로 진행하여 빌라 가치가 매매가에 가깝게 높게 나온다면 대출 한도가 늘어날 수 있지만, 공시지가 기준으로는 예산이 부족할 수 있다는 점을 먼저 고려하셔야 합니다.
대출 확인 절차에 대해서는 계약 전에 은행을 방문하여 가심사를 받는 것과 계약 후 본심사를 진행하는 것 모두 맞는 측면이 있습니다. 대출의 정확한 승인과 최종 액수는 실제로 매매계약서를 작성하고 확정일자를 받아 정식 신청을 해야만 알 수 있는 것이 사실입니다. 계약서 없이는 정식 대출 심사 시스템을 돌릴 수 없기 때문입니다. 하지만 그렇다고 해서 무작정 계약부터 하는 것은 위험하며, 계약 전에 반드시 은행에 방문하여 가심사 혹은 사전 상담을 받아야 합니다.
계약 전 은행 방문 시에는 매입하려는 빌라의 등기부등본, 건축물대장, 공시가격 출력물과 질문자님의 소득 증빙 서류를 지참하셔야 합니다. 은행 창구 직원은 이 서류들을 바탕으로 해당 빌라가 디딤돌 대출 대상 주택에 부합하는지, 질문자님의 소득과 신용도로 대출 한도가 얼마나 나오는지를 시뮬레이션하여 가심사 형태로 안내해 줍니다. 특히 시세가 없는 빌라는 은행 협약 감정평가 업체를 통해 탁상감정(서류상 가치 평가)을 미리 진행하여 대출 가능 금액을 유추해 주기도 하므로 계약 전 필수적인 단계입니다.
따라서 가장 안전한 순서는 먼저 은행 여러 곳을 방문하여 서류를 보여주고 디딤돌 대출 가심사 및 탁상감정을 받아 대출 가능 여부와 예상 금액을 확인하는 것입니다. 그 후 대출 가능성이 높다고 판단되면 매매 계약을 진행하되, 계약서 특약 사항에 '정부 지원 디딤돌 대출이 매수인의 귀책 사유 없이 부결되거나 원하는 한도만큼 나오지 않을 경우 본 계약은 무효로 하고 계약금은 조건 없이 전액 반환한다'라는 문구를 반드시 넣어야 계약금을 지킬 수 있습니다. 계약 체결 이후에 그 계약서를 들고 은행에 가서 정식 대출 신청을 완료하는 것이 정석적인 절차입니다.
이 점 참조하시어 성공적인 대출 되실 수 있도록 바랍니다. 감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
계약전에 은행에 가심사를 받아보는것이 좋습니다
그집의 등기부등본을 가지고 가서 대출이 얼마나 되는지 확인을 받아 보고 계약을 하시기 바랍니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
계약 전에 은행에서 가심사를 받는 것은 가능합니다. 정확한 대출 가능 금액은 계약 후 담보 평가가가 이루어져야 확정됩니다.
즉 계약 전에는 예상 한도를 계약 후에는 확정 한도를 알 수 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
계약전이라도 은행에 공시지가와 주소, 소득 증빙서류를 들고 가면 대출 가능 여부와 예상 한도를 안내받을 수 있습니다. KB 시세가 없으면 공시지가의 140% 또는 감정평가액을 기준으로 생애최초 LTV 80%를 적용하며 여기에 방공제인 최우선변제금을 뺀 금액이 최종 한도가 됩니다. 안전한 거래를 위해서 은행에서 구두로 가심사를 먼저 받아보시고 계약서 작성시 디딤돌 대출 부결 시 계약금은 조건 없이 전액 반환한다는 특약도 반드시 넣고 진행하시기 바랍니다. 감사합니다.