경제
부동산에서 구축 아파트 리모델링 가치와 재건축 기대감은 어떻게 다르게 봐야할까요?
구축 아파트를 볼 때 어떤 곳은 리모델링 가치가 크고, 어떤 곳은 재건축 기대감이 크다고 하는데, 부동산의 관점에서는 두 가치를 나누게 되는 핵심적인 기준이 무엇인가요?
5개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
정비사업중 리모델링 사업과 재건축사업에 대한 질문으로 보입니다. 일단 두개의 차이는 리모델링 사업은 기존 건물의 뼈대를 유지한채 수평,수직으로 증축을 하여 세대를 늘리는 것이고, 재건축은 전체 철거한뒤 새로 건축을 하는 사업입니다. 단순하게 비교하면 기존소유주 입장에서는 사업비충당을 위해 더 많은 세대의 일반분양이 가능한게 유리하기 때문에 재건축을 선호하지만 사업기간이 길고 과정에서 분담금증가와 시장상황변화에 따른 리스크를 부담하여야 합니다 ,반면에 리모델링사업은 빠르게 사업진행이 가능하기에 실제 입주기간도 짧아 사업비 부담이 적다는 장점이 있습니다. 결국은 사업성이 낮거나 용적률이 이미 차이는 경우, 혹은 대지지분이 낮은 경우에는 리모델링사업이 좀더 시간비용에서 유리할수 있고, 반대로 기존 용적률이 낮고, 대지지분이 큰 경우처럼 사업성 보장된 입지의 아파트에서는 재건축이 조합원들에게 유리할수 있습니다. 또한 리모델링과 재건축은 하고싶다고해서 마음대로 선택할수 있는 것이 아닌 안전진단등의 등급에 따라 정해져있는 부분이기에 결국은 각 단지마다 상황에 적합한 사업방향으로 정하여 진행하는 경우가 많습니다.
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
구축 아파트를 가르는 핵심 기준은 현재 용적률과 가구별 대지지분의 크기입니다. 재건축은 뼈대까지 모두 부수고 완벽한 새단지를 짓기에 상품성과 미래 가치가 극대화되지만 사업기간이 보통 10년 이상으로 길고 규제 변수가 많습니다. 반면에 리모델링은 기존 구조를 유지하면서 수평, 수직으로 증축하면서 평면 설계에 한계가 있지만 상대적으로 규제가 덜하고 사업 속도가 빠르다는 장점이 있습니다. 최근에는 노후계획도시 특별법 등 정부 정책에 따라서 기존 고용적률 단지도 재건축으로 선회하는 경우가 많으므로 단순히 현재 용적률뿐만 아니라 정부의 규제 완화 수혜 여부까지도 함께 확인하시기 바랍니다. 감사합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 개발 사업일 경우 사업 수익성이 커야 가치가 크다 볼 수 있습니다. 대지지분 및 용적률 등에 따라서 좀 더 많이 지어서 일반분양 수익이 클 경우 주로 재건축을 진행을 하게 되고 반대로 용적률이 이미 크고 대지지분이 적을 경우는 리모델링등을 통해서 건물 상태를 개선을 하는 측면에서 가치를 올린다 볼 수 있습니다. 다만 가장 중요한 것은 해당 아파트의 입지도 가치 형성에 매우 중요한 지표가 될 수 있다 사료됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
리모델링 가치 = 현재 아파트의 구조와 입지를 개선해 상품성을 높이는 가치
재건축 기대감 = 기존 건물을 허물고 새 아파트로 바뀔 가능성에 대한 미래 가치입니다.
리모델링은 결국 낡은 집을 새 집처럼 만드는 것이기 때문에 입지가 좋아야 사업성이 나옵니다.
입지가 약한 곳은 아무리 새 아파트처럼 만들어도 수요가 제한적입니다.
결국 입지가 매우 좋아 리모델링만 해도 가치가 올라가는 곳, 땅의 가치가 커서 재건축 사업성이 좋은 곳 반대로 조심해야 할 곳은 오래됐으니 재건축 되겠지라는 기대만 있고 용적률, 대지지분, 사업 진행 가능성이 약한 단지를 조심하시길 바랍니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
대지지분이 넉넉한 저층 단지에 역세권과 학군이 좋다면 재건축 기대감 중심으로 보고 용적률은 이미 높으며 낡은 중충 구축이라면 리모델링 가치 중심으롷 보는 것이 일반적입니다