답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.음... 서울에서 재건축 투자를 하시려면 단순히 아파트만 보시면 안됩니다. 현재 서울은 토지거래허가구역 및 규제지역으로 재건축 진행단계에 따라 구매를 해도 조합원으로써 승계가 되지 않을 수 있습니다. 즉, 재건축이 가시화되고 , 실제적인 조합설립인가가 된 이후라면 사실상의 승계는 어렵다고 보셔야 합니다. 조합설립인가는 안전진단 및 정비구역 지정을 통해 재건축이 확정된 상태에서 바로 설립인가를 받기 때문에 현재 진행중인 재건축단지라면 승계가능여부 자체를 먼저 정확하게 판단하셔야 합니다. 그에 따라 당연히 재건축을 준비하는 단계의 단지를 구매하시고, 실거주요건에 따라 몸테크를 최소 5년이상은 하셔야 합니다. 물론 가격이 높더라도 조합원입주권, 혹은 분양권을 전매하는 방법도 있긴 한데, 규제지역내 재건축에 경우 이를 제한하는 경우가 많은 편입니다.결국은 어디가 제일 핫한지가 먼저가 아니라 규제지역내에서 재건축 투자를 위해 기본적인 승계가능조건과 어느정도의 거주기간정도가 필요한지를 우선 고려를 하시고, 내 상황과 조건에 맞는 가장 최적의 재건축단지를 찾으시는게 순서상 맞을듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.아무런 전제없이 월세만 보고 괜찮은지를 평가할수는 없습니다. 해당 월세방의 위치나 입지조건이 어떤지, 내부 옵션의 종류는 뭐가 있는지, 하다못해 주택유형과 평형에 따라서도 월세의 판단이 달라질수 있기 때문입니다. 질문자님이 판단하시기에 주변시세 대비 높지 않고 내부시설이나 입지가 마음에 드신다면 잘 선택하신거라 판단을 하시면 될듯 보이고, 반대로 시세보다 높은데 평수나 내부 옵션, 입지가 불만족스럽다면 말그대로 잘 구했다고는 판단할수 없습니다. 즉, 본인이 해당 월세대비 만족도가 충분하다면 그 자체로 나쁘지 않다고 보시면 될듯 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.지역에 대한 선택은 본인의 직장이나 가족상황등에 따라 종합적으로 판단을 하셔야 할 부분으로 어디가 유리한지를 답변드리기 어렵습니다. 다만, 지역적인 부분만 보면 입지상은 남양주는 경기북구권 . 경기도 광주는 남부권으로 광주가 유리할수 있으나, 현재 GTX개통 및 지역개발 상황을 고려하면 중장기적으로 상승가능성은 평내호평쪽이 유리할수 있습니다. 물론 광주송정동은 안정적인 생활권이 구성되어 있어 당장의 거주에는 편할수 있으나, 신도시의 느낌은 적은 편이고, 평내호평은 반대로 현재의 생활편의가 낮을수는 있지만, 개발이 계속적으로 진행중에 있기에 발전가능성이 높다고 볼수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택임대사업자로 등록을 하시면 일단 해당 오피스텔은 주거용오피스텔로 보게 됩니다. 그에 따라 부가세 환급은 받을수 없으며, 다만 취득세는 주택기준으로 부과되어 절세가 가능하고, 재산세 산정시 감면혜택등이 있을수 있습니다. 또한 종부세 대상일 경우 합산배제가능하나 이는 일정요건에 충족이 되어야 합니다. 단, 등록하시면 10년간은 장기임대로 하셔야 하기에 임대차 관리와 유지에 있어서 제약이 있을수는 있습니다. 반대로 일반임대사업자로 등록하게 되면 해당 오피스텔은 업무용시설에 해당이 되기에 취득세는 4.6%가 적용되나 부가세 환급을 받으실수 있으나, 주거용임대차는 제한이 될수 있으며 하더라도 전입신고등은 하지 못하는 조건하에 세입자를 구하셔야 할수 있습니다 . 단 주택수 산정에서 제외가 되기에 다른 주택을 보유하고 있는 경우 지역에 따라 중과세 요건을 피하실수는 있습니다. 간단하게 설명을드렸으나, 자세한 내용을 원하시면 세무관련 상담을 받아보신뒤에 정기적인 관점에서 결정을 하시는게 필요합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.원칙상은 계약자가 아닌 사람이 임의대로 계약을 이어받는것은 상대방동의 없이는 문제가 될수 있습니다 .보는 부분에 따라 전대차로써 볼수 있기 떄문입니다 .다만 , 두분의 관계가 형제, 자매로써 가족관계이기 떄문에 본인이 전입신고를 하는데 문제가 없고, 전입신고를 하고 동생분이 전출이 되어도 대항력은 유지될것으로 보이기에 일단은 계약기간내 거주를 하는데 실질적은 문제는 없어보입니다. 다만 만기시 보증금 반환은 동생분이 받으셔야 하고, 재계약시점에서 본인명의로 새롭게 임대차계약 진행을 임대인에게 요청하여 동의를 받으시면 될듯 보이긴 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.지금 아무것도 없는 상황에서 판단을 하기 어렵습니다. 일단 어느정도 건물이 세워지고 주변인프라가 변화되는 모습을 봐야지 추후 발전가능성과 현재 입지의 장단점을 판단할수 있습니다 . 아무리 입지가 좋다고해도 건물자체의 완공후 모습과 실생활편의성이 떨어지면 지역인기 대비헤서 상승률이 낮아질수 있고 반대로 기대치보다 못한 경우 인기가 하락하여 시세하락도 나타날수 있기 떄문입니다 .최소한 구체적인 입지분석을 하려면 건물이 완공된 이후에 하는게 정확할수 있고, 현시점에서는 지역입지와 건물이 세워지는 주변으로 발전가능성만 봐야 하기에 실질적인 분석보다는 그렇게 될거라는 예측으로 결정을 하시는 단계이기 때문입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.고민이 되시는건 당연합니다. 다만 실거주용 주택을 구매할때에는 자금계획에 따라 판단을 하시는게 맞고 현 상황상 신혼부부라면 추후 직장이동이나 출산에 따른 이동가능성이 높기에 일단은 직장출퇴근이 편리하고 거래가 활발한 지역으로 이동하시는게 맞을듯 보입니다. 최근에는 84제곱보다는 59제곱이 더 인기가 많고, 추후 가격이 하락될지는 사실상 아무도 알수 없고 만약 구성역이 하락하게 된다면 이보다 저가인 영통지역도 동일,인근지역군으로 시세하락을 피하기 어려운건 마찬가지라 이 부분은 크게 고민하지 않으셔도 될듯 보입니다. 참고로 주택가격은 주식이나 다른 상품과는 다르게 가격이 높게 올랐다고 더 많이 떨어지지 않고, 오히려 더 많이 오른게 가격하락시에도 가격방어가 잘되는 편입니다. 쉽게 강남이나 서울권을 보시면 가격이 가장 많이 올랐지만 하락시점에 많이 떨어지던가요? 이는 부동산은 주식이나 다른 자산처럼 기본이되는 평가기준이 없고 수요에 따라 가격변동이 생기기 떄문에 가격이 많이 오르는건 그만큼 수요가 꾸준하다는 의미이고 반대로 가격하락시기에는 그 수요가 제일 늦게 빠지기 떄문입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.권리금은 크게 시설권리금과 영업권리금 , 바닥권리금으로 구성됩니다 , 질문에서 말한 유동인구나 상권에 따른 권리금은 바닥권리금에 해당이되며 주로 상권이 좋은 입지의 위치에서 높게 나타나게 됩니다. 그리고 영업권리금은 기존 영업을 통해 확보된 매출로써 주로 실제 해당 매장에서 발생가능한 매출을 의미합니다. 문제는 시설권리금이나 영업권리금은 나름의 기준이 있지만, 바닥권리금은 사실상 기준이 모호합니다. 보통 권리금이 높다면 주로 상권이 좋고 유동인구가 많은 곳으로 인식되는게 사실이고, 해당 점포의 이용고객들도 어느정도 있다는 의미로 해석은 가능합니다. 다만 이게 기대수익과 반드시 일치하는 것은 아니며, 실제 높은 권리금을 내고 입주해도 기대수익보다 낮은 매출로 빠르게 폐업을 하고 권리금회수도 못하는 경우가 적지 않습니다. 상권이라는게 결국은일정주기로 이동되는 경우가 많기에 영원할수는 없고 , 상권이 뛰어나도 내가 하려는 업종이 이 상권과 맞지 않을수도 있습니다. . 그래서 권리금이 얼마나애 따라 판단하실게 아니라 본인이 해당 입지를 여러번 방문하면서 실제 유동인구층이나 소비패톤등을 자세히 보시고 본인 업종이 이에 맞는지를 먼저 따져보시면서 대략적인 권리금의 정도를 판단하여 협의를 하시는게 실패가 적습니다. 보통 중개사나 기존임차인은 권리금회수를 위해 계약이전에 여러 권리금을 높이기 위한 행위를 하는게 사실이기 떄문입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.간단하게 구생활권과 신생활권으로 구분할수 있어 보입니다 일단 두 아파트 모두 대단지아파트로 근거리 위치하여 지역적은 호재는 같이 영향을 받을 것으로 보입니다. 일단 수원 월드(이하생략)은 안정적인 학군, 생활편의시설, 교통시설을 갖추었다고 볼 수 있지만 2004년 준공으로 20년이 훌쩍넘은 구축단지입니다. 재건축의 이슈도 최소 10년이상은 더 소요될수 있어 당장의 지역상승세를 그대로 반영하기에는 한계가 있다 판단이 됩니다. 영흥숲(이하 생략) 1500세대 넘는 대단지로 2023년 입주가 시작된 신축단지라는 장점과 숲세권이라는 입지장점이 부각되는 곳입니다. 특히 수원지역의 경우 삼성반도체 직원들의 거주수요가 발생하는 곳으로 주로 신축에 대한 인기가 좋기고 그에 따라 현지역에서는 대장급 아파트로 발전가능하다는 장점이 있어 보입니다. 특히나 현재 안정적인 학군 편의시설이라고 확정적으로 말하기는 어려운 근접거리인 위 수원월드 주변 생활권과 공유가 가능하고 초,중,고등은 근거리내 이미 위치하고 있기에 주변 편의시설 확충가능성이 있어 보입니다, 결과적으로 수요의 이동측면에서는 영흥숲으로의 이동가능성이 높기 때문에 향후 수요에 따른 가격상승가치는 더 있다고 보는게 맞지 않을까 생각이 됩니다 .물론 현시세가 충분하기 이를 반영하고 있기 떄문에 상승폭에서는 기대만큼의 높은 상승세를 예측하기 어려우나, 향후 금리인상이나 부동산시장 하향시 가격방어에서는 유리할수 있어보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 제도가 바뀌면서 부부가 특별공급에서 다른유형에 각각 중복청약하는 것은 가능한것으로 알고 있습니다. 이때 특별공급유형중 남편은 생애최초, 아내는 신혼부부특공 중복청약이 가능하다는 의미로 알고 있으며, 같은 유형에 두 부부가 각각 중복청약은 안되는 것으로 알고 있습니다 그리고 두 특공 당첨시 먼저신청한 청약 유형이 유효하고 다른 유형은 당첨이 취소됩니다. 일반청약의 중복청약의 경우는 사실 해당 단지의 입주자모집공고에 따라 달라질수 있는 것으로 알고 있습니다. 과거보다는 유연해진게 사실이나 ,입주자모집공고에 따라 이를 인정하지 않는 경우도 있습니다. 사실 청약이란게 매번 규정이 바뀌고 단지별 모집규정에 따라 차이가 있다보니 무조건 된다 안된다를 쉽게 답변드리기는 어렵습니다. 부동산 관련 업종에 있는 중개사들도 매번 경우에 따라 달라지는 상황을 많이 보기 떄문입니다. 가장 확실하게는 입주자모집공고를 참고하고 이게 부족하다며 실질적은 분양사등을 통해 질의를 하시는게 가장 정확할수 있습니다 .