답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.무상사용대차(무상임대차)는 원칙적으로 상가임대차보호법 적용대상이 아닙니다. 이유는 상가임대차 보호법에서 말하는 임대차 정의는 상가건물의 일부 또는 전부를 유상으로 사용하는 계약을 말하기 때문입니다,그에 따라 무상임대차는 상임법에 따른 적용이 아닌 민법규정에 따른 영향을 받게 됩니다,다만 위 경우에는 월세는 없었으나 관리비용에 대한 지급은 한것으로 볼수 있고, 보통 사실상의 관리비, 제세공과금, 시솔유지비를 부담하는 경우 이를 유상임대차로 해석가능하다는 의견이 많기에 실제 위 경우는 임대차보호법 적용이 가능할것으로 판단이 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 서울내 국민평형을 기준으로 10억이라면 중상급지는 어렵고 그외 중하급지 지역으로 알아보셔야 될듯 보입니다. 그리고 자가주택구매시는 실거주의 경우 자금조달계획에 문제가 없는 시점에 구매를 진행하시면 되는데, 보통 시장상황에 맞추어 매수시점을 잡는 방식은 향후 방향성을 알수 없기에 시점을 잡기 어려워 오히려 주택구매시점을 늦출수 있습니다. 대출의 경우는 우선적으로 공공저금리대출이 이용가능한지를확인하시는게 우선되어야 하고, 개인별 자격요건이 도지 않는 경우 시중은행 주택담보대출상품을 알아보시는게 순서상 맞습니다. 대출은 한도도 한도지만 이자율이 낮을수록 선택에 유리하기 떄문입니다

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통은 포장이사를 진행하게 되면 별도 준비할 부분은 이사시에 버리고 갈 뭎품에 대한 분리정도입니다. 일반적인 포장이사를 기준으로 이사전 이사에 포함할 물품과 버리고 갈 품목을 구분하는게 우선되어야 하고 버릴 품목이 가구, 가전일 경우 사전에 폐기물스티커등을 구매한뒤 이사일에 이사업체를 통해 밖으로 불출한뒤 스티커를 붙여 버리시면 됩니다. 그외 귀중품등은 별도로 챙겨두어 개인 차량등에 옮겨 직접 들고 이사를 하시는 게 좋습니다. 그외 짐들은 위치나 배치등을 생각히시고 입주시에 포장이사업체에게 배치에 대한설명을 하여 해당 자리에 위치시키시면 이사이후에 추가적인 일이 줄어들수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.오피스텔의 경우 원칙상 업무용시설이고 그에 따라 주거용도로는 사용할수 없습니다. 만약 용도상 주거용오피스텔이라면 전입신고 및 주거용도사용에도 문제가 없으나, 업무용시설의 경우 전입신고를 하게 되면 주거용으로 보아 임대인이 최초 받았던 부가세환급에 대한 세금추징이 이루어질수 있어 임대인이 전입신고불가 특약으로써 세입자를 구하게 됩니다. 즉, 사기건물이라고 단정 할수 없으나, 임차인 입장에서는 전입신고가 안되면 당연히 대향력확보가 어려워서 리스크가 커질수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전에도 이와 같은 질문에 답변은 하였기에 현재 상태에서의 의견을 말씀드리면 어찌됐던 현 버팀전세대출은 단기연장이라도 가능하면 연장을하는게 맞습니다. 일단 임대인이 자금이 없다면 법이 어떻든간에 만기일 보증금반환 및 대출상환은 어렵기 떄문입니다. 일단 연장을 하신상태에서 임대인과 협의하여 지연된 기간만큼의 이자에 대한 지급협의를 하시는 것도 방법이 될수는 있습니다.단, 최종 퇴거통보가 4월1일에 하신점에서는 임차인에게도 불리하게 적용될 여지가 있기에 화가나시더라도 최대한 좋게 협의하여 마무리하시는게 필요합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부당행위계산부인 5%는 사실상 양도세를 산정할때 문제가 될수 있는 부분으로 처음 말했던 특수인간 매매시 증여추정을 피하기 위해서는 시가 30%이내 차액 3억이내로 정하시면 증여가 아닌 일반매매로 인정은 가능합니다. 문제는 해당주택을 매도할 때에는 저가양도에 따른 기준적용으로 취득가격을 이전 매매가격을 기준으로 하지 않는다는 것입니다. 질문처럼 시세보다 -30%낮게 매매가격을 정하면 일반매매 인정은 되어도 매도시에 양도차익이 커지게 되면서 세금부담이 커질수 있습니다. 그리고 시가 30%이내라도 안전성을 위해 보통은 시가(감평가)5~15%이내 가격으로 매매가를 정하는게 가장 안정적이라고 할수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.엊그제 겨우 15일간 휴전협의가 되었는데 바로 다음날 이스라엘이 레바논을 공습하면서 다시 전쟁이 시작되려는 움직임이 나타나고 있습니다. 사실 이번전쟁의 최대악행은 이스라엘이 아닌가 싶고, 이에 이란은 다시 호르무즙해협에 대한 봉쇄에 들어간것으로 기사가 나오고 있습니다. 이보다 더 큰 문제는 15일내 종전협의가 되지 않으면 다시 전쟁이 시작될수 있다는 불안감이 아닐까 생각됩니다. 물가의 경우 가장먼저 반응하는게 기름가격이기에 이를 원재료로하는 관련 상품들이 순차적으로 오를수 있습니다.사실 어떠한 제품을 먼저사야 하는지는 크게 의미가 없는게 가장 먼저 반응하는 주유비, 대중교통요금, 물류비인데 이를 사재기 할수 있지도 않고 이런 기초비용이 증가하면 관련한 상품 전부가 연쇄적으로 오르기에 사실상 품목자체를 지정할수도 없게 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일반적으로 대항력은 점유를 전제로하여 전입신고를 하게 되면 효력이 발생하게 됩니다. 그에 따라 전입신고와 점유를 모두 유지하여야 대항력이 유지가 되는 것인데, 원칙상 점유여부를 임의 판단하기는 어렵기에 보통은 전입신고여부에 따라 대항력을 판단합니다. 그에 따라 미리 이사를 하더라도 해당 주택의 전입신고는 유지를 하셔야 하고, 주택인도도 하시면 안되므로 현관비번등은 보증금반환전까지 오픈하지 않는게 필요합니다. 그리고 새로운 주택 대항력확보를 위해 전입신고가 필요한 상황이라면 현재 주택에 가족한분이 전입신고를 하여 동일세대를 구성한다음 본인만 전출을 하시면 대항력은 기존대로 유지가 가능합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 토지거래허가구역 내 주택을 부담부증여(대출채무를 포함한 증여)는 무상거래에 해당되므로 사전허가 대상이 아닙니다. 즉, 토지거래허가는 받지 않아도 됩니다. 그리고 이게 아닌 유상매매로써 할머니와 손녀간 매매를 하신다고 해도 현재 서울 및 경기12곳 토지거래허가구역은 아파트와 아파트 1개동이 포함된 연립주택등이 허가대상이고 단독주택은 포함되지 않아 허가를 필요로 하지 않습니다. 즉, 유상거래를 하신던 증여방식의 무상거래를 하시던 해당 주택기준으로는 허가 대상이 아닙니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 계약자 명의를 변경하기 위해서는 상대방인 임대인의 협조가 필요합니다. 그리고 보통 명의자가 변경되는 경우 신규계약으로 볼수 있기에 합의이후 원칙상은 보증금을 돌려받고 다시 지급하는 방식으로 하여야 합니다. 다만 대출이나 보증보험등이 없다면 새 계약서를 작성하는 것으로 마무리할수는 있는데, 이에 특약등에 임차권 양도 또는 지위이전이라는 명시등이 필수적으로 포함되어야 하고 보증금반환청구권 승계등의 명시도 필요할수 있습니다. 보통 중개사무소마다 진행하는데 비용적 차이가 있을수 있으며 단순 서류대필이라면 10~15만원정도이지만, 인장등이 포함될 경우 중개수수료에 준하는 중개보수를 요구할수도 있어 부동산별 확인이 필요할듯 보입니다.