답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.단독명의와 공동명의를 고려하는 가장큰이유는 절세효과가 있기 떄문입니다 .그런데 이러한 절세효과는 모든 주택에 대해서 동일한 효과가 있는 것은 아니며 특정요건에 해당되는 주택일때 높아질수 있습니다. 보통 공동명의를 통해 고가주택의 종부세부담을 낮추거나 과세대상에 들지 않도록 하는 장점이 있고, 양도시 양도차익에 따른 양도세부담을 낮추는 효곽과가 있습니다. 그런데 1세대1주택의 경우는 양도비과세 대상이기에 12억이하 주택의 경우라면 사실상 단독명의든 공동명의든 위와 같은 절세효과가 크지 않으며, 오히려 대출이나 임대차등 주택관련 업무진행시 두 명의자 서류제출등을 하여야 하는 절차상 번거로움이 더 부각될수 있습니다. 질문에서 9억정도라면 사실상 절세 효과는 낮아 단독명의를 하셔도 무방할것으로 보이나, 향후 가격이 크게 상승하여 12억을 초과하는 경우가 발생될수 있다 본다면 지금시점에 공동명의로 하시는것도 방법이 될수 있습니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.투자방식과 기간은 본인 선택에 따라 결정하셔야 할 부분이기에 어느걸 딱 추천드리기는 어렵습니다. 다만 1주택자가 추가적인 주택구매시 세금에 대한 부담이나 각종규제에 적용이 가능할수 있기에 되도록 주택수 산정이 안되는 오피스텔 투자를 통한 임대수익확보가 더 실용적일것이라 판단이 됩니다. 물론 각각의 리스크가 있지만 재개발의 경우는 개발가능성이 일단 불확실하고 개발이 되더라도 얼마나 걸릴지는 예측하기 어렵습니다. 그리고 정책변화등에 따라 유주택자에 따른 입주권 부여에 불이익등이 있을 가능성도 배제하기 어려울수 있습니다 결국 투자시간 대비 빠르게 수익창출이 가능한 오피스텔 투자가 더 적절하지 않을까 개인적으로는 판단이 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.거주지 이전이라는게 결국은 전입신고 가능여부를 말하는듯 보입니다. 임대차에서 전입신고를 하지 못할 경우 대항력을 확보할수 없어 보증금 보호에 어려움이 있을수 있습니다. 대항력은 제3자에게도 본인의 권리에 대한 주장이 가능한것으로 예를 들어 대항력이 없는 상태로 임대인 변겅된다면 보증금 반환과 관계없이 퇴거요구에 따라 퇴거를 하셔야 할수 있습니다. 즉, 본인의 임차권을 제3자에게 주장할수 없고, 법으로 보호되는 임차권등기등도 신청할수 없어 미반환시 문제가 커질수 있습니다. 그에 따라 임대차를 체결하는 경우 반드시 전입신고가 가능한 매물에 대해서 계약을 진행하시는게 위와 같은 문제를 피할수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문의 요건만으로 안전도를 판단할수 없습니다, 특히나 지역별 최우선 변제금내 보증금이라도 무조건 안전하지 않는데 이유는 해당 주택이 다가구형태의 원룸 유형이라면 본인외 다른 임차인들의 보증금이 선순위로써 정해진 최우선 변제금내에서 배다잉 되어 전액 배당이되기 어려울수도 있고, 권리관계상 선순위 근저당이 설정된 시점에 최우선변제금을 기준으로하기에 현재기준을 보고 계약을 한 경우 차익만큼의 손실이 나타날수도 있습니다. 그리고 가장크게 낙찰이 되어야 배당이 되는데 낙찰이 될지 여부도 알수는 없습니다, 즉, 각 매물별 권리관게를 잘 판단하여 안전성여부를 확인하셔야 합니다. 그리고 담배냄새등은 케이스바이케이스이므로 대부분 그렇다 아니다를 확정하여 말하기 어렵습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.신축을 구분하는 명확한 법적기준은 없습니다. 통상적으로는 건물의 건축년도를 기준으로 3~5년이내는 신축으로 보는 경우가 많습니다, 그외 10년이내는 준신축, 그외 구축으로 구분하는 경우가 일반적이긴 합니다만 이또한 지역과 시장분위기에 따라 유동적으로 변동되어 사용하기도 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.원칙상은 만기일까지의 월세부담은 계약당사자가 하는 게맞습니다 , 다만 위 경우에는 계약이 7월까지이고 6월이사가 다음 임차인과 전출입을 협의하는 과정에서 조기퇴거라고 한다면 사실상의 공실에 따른 손실이 임대인에게 발생되지 않기에 이때는 퇴거일까지만 월세를 부담하면 될것으로 보이고 만기까지의 월세를 부담할 필요는 없어보입니다. 그리고 이러한 경우는 만기전 퇴거라도 조기퇴거라기 보다는 만기해지로 보는게 맞다는게 개인적 판단입니다.

안녕하세요. 유창효 공 인중개사입니다.임대인과 협의를 통해 서로 합의가 되면 가능하겠으나, 실제 동의를 할지는 확답드리기 어렵습니다. 만약 임대인이 거절하면 당연히 변경은 어렵습니다. 그리고 설령 동의를 하였다고 하더라도 현시점을 기준으로 새로운 계약서를 작성하여야 하고, 해당시점부터 임대차가 재시작되는 방식으로 하는 경우가 많아 임대인 입장에서는 불편함이 생길수 있어 잘 설득하셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.오피스텔은 원칙상 주택으로 보지 않습니다. 업무용 시설에 해당이 되어 이를 보유하고 있더라도 다른 주택을 보유하고 있지 않다면 무주택자 지위를 그대로 유지할수 있습니다, 다만 오피스텔이라도 공부상 용도가 주거용인 경우에는 주거용 오피스텔로 구분되어 주택수에 포함되어 1주택자로써 볼수 있기에 질문과 같은 경우 보유한 오피스텔의 용도를 먼저 확인하셔야 합니다. 그리고 이러한 주택수에 포함되지 않더라도 국민임대의 경우 자산, 소득요건이 까다로운데, 보유한 오피스텔 가격으로 인해 자산이 높아져 신청대상에서 벗어날수도있어 정확한 자격요건과 해당여부는 무주택여부와 별도로 추가적인 확인이 필요해보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.토지의 경우는 등기부를 통해 소유자를 확인하시고 해당 소유자가 지차제와 같은 정부기관이라면 재산의 구분(행정재산, 일반재산구분_에 따라 매각이 될수도 매각이 불가할수 있고 반대로 소유자가 일반 개인이라면 이는 해당 개인과의 협의를 통해 매매의 방식으로 등기이전을 하실수 있습니다. 물론 해당 등기부에 설정된 용익물권(지상,전세,지역권)등이 있다면 이에 대한 권리관계분석은 필요할수 있습니다. 매매가격은 당사자간 협의에 따라 정하게 되나, 보통 토지와 같이 거래가 거의 없는 부동산에 대해서는 감정평가들을 하여 가격을 선정한뒤 해당가격을 기준으로 협의로 정하게 됩니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일자리만 생각하면 수원쪽이 유리할것으로 보이며, 서울내 직장이 있다면 출퇴근이 용이한 의정부나 인천쪽을 고려하실수 있어 보입니다. 그리고 주택가격은 세군데 모두 크게 차이는 없을 것으로 예상이 되며, 안전하다는 것은 어떠한 기준인지 알수 없지만 매물유형에 따라서도 차이가 있을 수 있는 만큼 어디가 확실히 유리하다 말하기는 어렵습니다.