답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.조정지역내에서 실거주의무는 양도소득세 산정시 비과세 조건에 해당이 되는 부분으로 토지거래허가구역처럼 실거주목적으로만 구매를 하여야 하는 것은 아닙니다. 다만 매도과정에서는 양도세 관련하여 2년 실거죽요건에 충족이 되셔야하기에 구매하고 매도전까지 2년간은 어떠한 기간이든 실거주하시면 됩니다, 단, 대출을 포함한 경우에는 수도권 내 대출규제에 따라 6개월내 전입의무가 주어지고 일정기간 실거주를 하셔야 합니다. 그리고 앞에서 말했듯 부동산 거래시 사전허가필요는 토지거래허가구역 내 일때이며, 조정대상지역에서의 매매에서는 사전허가는 필요하지 않습니다.즉 인천지역이 투기과열지구나 조정대상지역에 해당되면 위와 같은 적용을 받고 만약 토지거래허가구역으로 지정된다면 이때는 사전허가 및 구매후 실거주가 필수적이라고 보시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.분양사가 일정시점 이후에 명의변경에 대한 기간을 정해 운영할것으로 보이고 해당기간에 공동명의로 전환을 하시면 될듯 보입니다. 통상적으로 단독명의를 공동명의로 바꾸는데에는 제한이 별도 없으나, 명의가 변경되는 경우 그 지분만큼은 증여로 추정될수 있기에 이에 대한 부분만 사전에 미리 확인하시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 증여는 기본적으로 무싱증여이기 때문에 증여세 , 취득세를 제외하고는 다른 매매자금은 필요하지 않습니다. 그리고 매매를 할 경우에는 본인자금과 대출금액을 합쳐 자금을 지급하고 소유권을 가져오는 것으로 이해하시면 됩니다. 기본적으로 직계존비속간 증여는 5000만원 공제가 가능하고 혼인,출산 증여재산공제는 1억원까지 추가로 공제가 가능합니다. 즉, 최대 1.5억까지는 증여비과세 적용이 가능합니다. 다만, 문제는 이러한 부분이 아니라 어머니가 분양받은 아파트가 생애최초 특별공급으로 받으셨다면 해당 분양권은 원칙적으로 증여,전매가 허용되지 않습니다. 만약 이러한 행위가 발생될 경우 분양권박탈등에 불이익을 있으므로 일단 이부분부터 정확하게 확인하신뒤에서 증여를 할지 매매를 할지를 판단하셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산 매매계약서 작성시 인감도장이 필요합니다. 계약서 작성과정에서 인감을 사용하여 날인하기 떄문입니다. 그리고 인감도장 재발급이라는 건 사실상 인감을 교체하여 등록하는 과정에 해당되기 떄문에 본인신분증과 변경할 도장을 가지고 주민센터에 방문하여 바로 변경후 인감증명서 발급이 가능합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재 지역별로 차이가 있을것으로 예상됩니다. 일단 수도권내 특히 서울 상급지의 경우 규제로 인해 가격상승세가 줄어들었으나, 하락으로 이어지지는 않을것으로 보이고, 당분간은 보합세를 유지할것으로 보입니다. 그에 반해 지방지역의 경우는 특별한 호재가 없는 경우 별다른 규제가 없더라도 지역소멸화와 인구감소에 따라 추가적인 하락세가 나타날수 있고, 이는 부동산 시장 회복시기가 와도 크게 변화되지는 않을것으로 보입니다. 수도권내에서 주택가격하락기대감은 사실상 실질적인 공급가능성이 있어야 가능할것으로 보이며, 단순히 규제를강화하였다고 해서 가격자체의 하향평준화는 기대하기 어렵다 판단됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.세대주변경과 전세대출여부는 크게 관계가 없습니다. 아버지 명의 전세주택이라도 전입신고만 유지하면되지 세대주여부는 대항력과는 무관하기 때문입니다. 그에 따라 무주택세대주로써 자격을 갖추시기 위해서는 무주택자 부모님과 거주중이라면 다른 곳으로 주소변경을 할 필요없이 본인이 세대주 변경을 통해 세대주가 되시면 자격충족은 될것으로 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.원칙상 임대인이 허락하였다라도 별도의 원상복구 면제에 대한 합의가 없었다면 타공한 흔적에 대해서는 원상복구를 하고 나가는 맞습니다. 다만 질문에서는 무타공으로써 벽걸이티비를 동의하에 설치하였고, 그 정도 정상적인 생활범위내 흔적정도라면 원상복구를 묻기는 어려울것으로 보이고, 설치에 따란 벽면에 구멍이나 타일훼손등이 심각한 손상이 있다면 이에 대해서는 청구가 가능할수 있습니다. 그리고 복구방식과 비용에 대한 부분도 당사자간 협의로써 정하셔야 합니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산을 통해 단순 계약서 작성만 대필하시면 통상적으로 10~15만원수준으로 나오게 됩니다, 다만, 해당 대필료는 지역과 중개사무소마다 차이가 있기에 부동산을 통해 금액협의를 해보시면 될듯 보입니다. 보통 재계약의 경우는 신규보다는 계약상 안전성이 있기 떄문에 부동산을 거치지 않고 별도의 계약서를 스스로 작성하시는것도 크게 무리는 아니나, 조건이 변경되는 경우나, 전세대출 및 보증보험 갱신을 위해 계약서가 필요한 경우라면 중개사무소를 통해 작성하는게 편리한 부분은 있습니다. 결국은 선택사항이므로 합의하여 정하시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약서 작성이 어려우시다면 주변 부동산을 통해 대필을 하시는게 나을수 있습니다. 만약 직접 작성을 한다면 인터넷상 표준계약서 양식을 다운받아 기존 계약서의 내용에서 계약일자, 계약조건등을 수정한뒤에 그대로 작성하고 별도의 특약이 있다면 이를 추가,삭제한뒤 양 당사자간 서명 및 날인을 하시고, 해당 게약서를 가지고 임대차신고를 하시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.글쎄요 일반적으로 냄새가 유입되는 경로에 건물이 있다면 지금보다는 나을수 있겠으나, 이게 근본적인 해결책은 아니기에 결국은 크게 도움이 될지는 의심스럽습니다. 그리고 냄새는 공기보다 가볍기에 바람의 방향에 따라 옆에 아파트가 있더라도 계절이나 시기에 따른 냄새의 유입가능성은 있을수 있습니다. 결국 방어역할을 한다고 이론상 주장할수는 있겠으나, 현실과는 차이가 있을 것으로 보입니다.