답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 이런 매물을 초보자가 매수해도 괜찮을까요? -> 채권채고액이 매매가보다 높기 때문에 상환에 대한 불안감은 있을수 있으나, 권리관계 자체가 문제가 되는 부분은 아니라 판단이 됩니다.이유는 어찌되었던 잔금일에 기존근저당말소 특약이 들어가기 때문입니다. 2. 근저당권자가 은행이 아니라 법인회사인 경우, 일반 은행 근저당 매물보다 더 조심해야 할 점이 있을까요? -> 어차피 상환을 하고 상환영수증을 받아 근저당을 말소하면 되는 것은 맞기떄문에 크게 문제는 없으나, 아무래도 은행근저당보다는 신뢰성면에서 불안해하시는게 아닌가 싶습니다. 3. 첫 번째 방식처럼 매도인이 부족분을 납부하고 잔금일에 기존 근저당 말소, 소유권이전, 신규 은행 근저당 설정을 동시접수하는 방식이 실무적으로 안전한가요? -> 그렇게 하시기는 어려울수 있습니다. 일단 본인계좌에서 법인 계좌로 상환시 정확한 채권상환의 입증에 문제가 있을수 있고, 거래관계에 있어서도 잔금을 매수자에게 직접입금하여야 향후 문제가 발생해도 잔금납부에 대한 증빙이 가능하에 결과적으로 채무자가 직접 입금하여 상환을 하는게 맞아 보입니다. 그리고 상환하고 상환영수증을 팩스등으로 전달받아 근저당말소를 법무사를 통해 진행하시면 됩니다, 4. 두 번째 방식처럼 먼저 채권최고액 감액등기를 한 뒤 진행하는 방식이 더 안전한가요?-> 아무래도 매도인이 잔금과의 차액정도를 미리 상환하는것이 매도인의 상환능력을 확인하는데 유리할수는있는데,, 해당부분을 상대방이 동의할지알수 없습니다.5. 신생아 특례대출로 진행할 때도 잔금일에 기존 근저당 말소등기, 소유권이전등기, 신규 근저당 설정등기를 동시에 접수하는 방식이 가능한가요?-> 대부분이 그렇게 하기 때문에 특별히 문제는 없습니다. 다만 채권채고액이 매매가격보다 높다는 점이 은행대출신청 및 심사에서 어떻게 작용될지가 정확하지 않아 이부분은 은행을 통해 확인을 해보시는게 필요할듯 보입니다. 6. 가계약금이나 계약금은 매도인에게 바로 주지 않고 법무사 또는 중개사 예치로 진행하는 것이 나을까요?-> 방법상은 그럴수 있는데, 법무사는 예치를 하기 어렵고, 보통은 중개사를 통한 에스크로 방식으로 할수는 있고 해당 방식이 안전할수는 있지만, 잔금일에 상환 및 등기말소를 해야하는 매도인입장에서는 위 방식에 동의할 가능성은 매우 낮습니다. 7. 매수인 측 법무사는 계약 전부터 선임하는 게 맞을까요? -> 계약이 체결되면 중개사를 통하거나 별도 알아보신 법무사로 대리를 요청하시면 됩니다. 사실상 법무사는 등기이전전에 선임하여 등기업무만을 대리히기 때문입니다 8. 법무사가 확인해야 할 서류는 말소확약서, 상환금액확인서, 상환계좌확인서, 법인인감증명서, 말소위임장, 등기필정보 정도면 될까요? -> 법무사는 등기과정만 관여하므로 위와 같은 부분들이 필요서류일떄만 요구할수 있습니다. 그리고 법무사가 필요한서류에 대해서는 잔금일전에 양측에 요청을 하게 됩니다. 실제 법무사는 현 계약당사자간 등기이전에 대해서만 처리하고, 실제 근저당 상환과 등기말소는 법인과 매도자가 알아서 할 부분입니다. 물론 근저당말소에 대한 등기까지 위임을 할 경우라면 법무사가 해당 업무를 확인 및 등기처리 할수는 있지만, 그만큼 비용부담이 생기게 됩니다 . 물론 해당 근저당말소비용은 매도인이 부담을 하게 됩니다. 9. 매도인과 법인회사 사이의 채권채무나 내부관계로 인해 매수인에게 문제가 생기지 않는다는 보증 문구를 특약에 넣는 것이 도움이 될까요?-> 크게 도움될 부분은 아닐듯 보이고, 매매당사자간 특약에는 잔금시 기존근저당 상환 및 말소 특약만 넣으시면 될듯 보입니다, 그리고 미이행시 계약해지및 손해배상에 대한 내용을 넣으시면 될듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택임대차에서 2기 월차임 연체는 누적된 기간을 말하는게 아닌 연속된 두달을 의미합니다, 쉽게 말해서 작년9월에 월세를 못냈고, 바로 이어 익월에도 내지 못한 경우 2개월 연체가 되었을 때 성립됩니다. 질문처럼 9월에 한번 미납그리고 계속 납부~ 그리고 4월 16일날 내지 못하였다고 해도 결과적으로 연속된 두달이 아니므로 2기연체에 해당되지 않아 위에서 말하는 2기연체에 따른 갱신청구권 거부사유에 해당되지 않습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.개인적 생각으로 현재의 AI는 신뢰의 여부보다는 도우미의 역할로써 위치한게 아닌가 싶습니다. 일단 이용자나 AI간 적응력에 시간이 필요하기 때문입니다. 지금의 AI는 판단의 권한이 없는 단순히 사람들이 처리하기 시간이 걸리는 정보나 창의력에 도움을 주는 정도이고 최종선택과 사용여부는 사람이 판단하지만 시간이 지나게 되면 점차 AI의 권한과 의존도가 높아지면서 신뢰라는 문제가 제기될수 있는 단계로 나아갈것으로 보입니다. 그리고 이러한 신뢰는 결국 AI가 제공하는 정보가 틀렸나 맞냐의 문제보다는 AI가 없었을때의 사람들의 불편함과 사용에 따른 익숙함이 커지면 자연스럽게 신뢰도가 높아지는 환경으로 나아가지 않을까 생각이 됩니다. 어떻게보면 AI가 결국은 사람들의 생각이나 판단을 지배 혹은 우위에서 이용되지 않을까 걱정은 됩니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.삼성전자의 경우 우리나라 주식시장에서 자치하는 비중이 30%에 육박하므로 당연히 삼전의 흐름에 따라 코스피주가도 따라 움직일수밖에 없습니다. 특히 어제처럼 단일종목 추종 ETF가 나온 상황에서는 그 수요가 더 몰릴수 밖에 없었던 시장이라 이 두개의 종목을 가지지 않고 있는 투자자들에서는 포머가 발생하기 딱 좋은 장이였습니다, 그리고 전문가들이 말하는 앞으로 주가상승이 예상되는 업종은 AI ,로봇이 대표적이며, 이들 중 가장 대장주를 찾아 투자를 하시는게 장기적으로 수익창출에는 유리할수 있습니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택임대차에서 임차인이 월차임 2기를 연체하는 경우 계약해지 통보가 가능합니다. 여기서 2기는 연속된 두달을 의미하고 현재 한달미납분 이후에 익월 또 미납이 발생한다면 그때는 해지통보와 함께 퇴거를 요구하실수 있습니다 물론 임차인과실에 따른 계약해지에 대해서는 손해배상등을 요구하실수 있는데, 단순하게 보증금에서 이를 임의대로 제외하는것이 아닌 정식적인 소를 통하거나 협의에 따라 진행을 하실수 있습니다. 그리고 계약해지 통보이후에 퇴거를 안할 경우 명도소송등을 통해 퇴거를 위한 법적조치를 실행하실수 있습니다. 보통 보증금이 있기 때문에 월세연체가 몇달발생하더라도 그냥 계시는경우가 있는데, 위와같은 명도과정이나 손해배상진행등에 따라 걸리는 기간이 있기에 떄문에 그 손해를 줄이고 스트레스를 덜 받으시려면 위와 같은 시점에서 빠르게 사전통보와 법적절차를 진행 하시는게 임대인에게도 유리할수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.진입로가 없는 경우 사실상 건축이 불가하다고 보시면 됩니다. 그에 따라 맹지의 경우 우선적으로 도로와 접근가능한 진입로를 확보하시는게 기본적으로 필요합니다. 그리고 진입로가 확보되었다고 해도 해당 토지의 지목에 따라 건물을 건축할수 있는 경우와 그렇지 못하는 경우가 있는데, 보통 건물을 지을수 있는 토지 지목은 "대" 이기에 이와 다른 지목의 경우 토지형질변경 또는 지목변경의 행정절차를 수행하신 이후에 건축이 가능할수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.지분의 이전은 매매와 증여방식으로 진행이 가능합니다. 질문처럼 두분의 관계가 형제,자매라고 한다면 사실상 1000만원까지만 증여비과세되기 때문에 증여보다는 매매의 방식으로 진행하시는게 유리하지 않을까 판단은 되나, 정확한 세금 계산에 따라 어느방식이 유리할지는 확인이 필요해보입니다. 특히 대출이 있는 경우 부담부증여로써도 가능한데, 이런 경우 대출분은 양도, 나머지 가액은 증여로 과세가 되기에 해당 부분에 대해서도 비교가 필요해 보입니다. 이전방식이 정해지고 그에 따라 계약서작성이나 증여계약을 통해 자금에 대한 정리가 마무리되시면 지분등기이전을 통해 한사람명의로 전환하실수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.수도권 및 규제지역내에서는 대출규제에 따라 LTV40%가 적용되고, 해당지역내 생애최초의 경우는 LTV70%가 적용되게 됩니다. 다만 해당규제는 대출실행일이 아닌 계약체결일 기준으로 적용여부가 판단이 되며 ,기준일은 6.27일이 됩니다, 질문의 경우 청약공고일은 이에 해당이 되지만 실제 계약체결일이 7월이기 때문에 LTV70%가 적용되고 대출한도도 주택가격 15억이하 최대6억으로 제한이 될것으로 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 아무도 알수 없으나 ,과거 데이터를 기준으로 보면 주택가격은 우상향하는 추세이기에 일시적인 하락세가 나타날수는 있어도 중장기적으로 상승할 가능성이 더 높습니다. 그리고 막상 하락시기가 온다고 해도 구매자 입장에서는 더 떨어질까 걱정되어 구매를 망설이기에 주택가격변동을 보고 주택구매시를 결정하는 것은 오히려 주택구매를 하지 못하게 할수 있습니다. 그에 따라 주택구매는 가격의 변동성보다는 현재 가격에서 내가 동원할수 있는 자금에 문제가 없는지, 그리고 주택유지에서 원리금부담등에 소득대비 문제가 없는지를 기준으로 판단하여 시점을 정하시는게 필요합니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.최근 부동산 시장이 좋지 않고, 그나마 거래건수나 시장규모가 큰 수도권에 소공모집이나 개공들이 집중된게 사실입니다. 그에 따라 소도시에서는 인력을 필요로하는 경우가 많지 않은게 아닌가 생각이 들고, 특히 부동산 법인들의 경우 주로 서울내 위치한 경우가 많아 별도 분사무소가 아닌 경우 모집인원이 제한적입니다. 일단은 부동산협회사이트나, 일반적인 구직구인앱등을 통해 찾아주셔야 하고, 실무교욱에서는 특별히 직장연결을 해주는 것이 아닌 교육중심이므로 이를 기대하기는 어렵습니다.