답변 내역
- 오피스텔 월세 계약 임차인이 넣어야 할 특약 질문 드립니다.안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.모두 크게 문제는 없는 부분으로 보입니다, -임대차 계약 만료 시 임대인은 타 임차인의 임대 여부와 상관없이 보증금을 즉시 반환한다. -> 해당부분은 법에 따라 당연한 사항이므로 별도 기재하지 않아도 될듯 보입니다. --임대인은 계약기간 중 해당 주택을 매매하거나 담보 제공할 경우 임차인에게 사전 서면으로 고지하여야 하며 임차인의 거주 및 임차권 행사에 영향을 미치지 않도록 한다. -> "임대인은 계약기간 중 해당 주택을 매매하거나 담보 제공할 경우 임차인에게 사전고지한다" 정도로 수정하시는게 좋을듯 보입니다.경제 / 부동산25.07.145.01명 평가10
- 정말 감사해요100
- 서울 전세 집 6000만원 이하로 서치 중이고 부모님 지원으로 들어갈 예정입니다. 관련하여 증여 질문 드립니다.안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.** 전세계약자가 질문자님 본인이라는 전제하에 **부모님 -> 집주인 6000만원 이체-> 계약상 명의자가 아닌 타인이 임대인에게 이체를 한만큼 이후 보증금 미반환등으로 임차권 등기를 신청하거나 할때 입금에 대한 입증이 어려워 권리상 위험이 있습니다, 그리고 해당 부분도 부모님이 보증금을 대납한 것이기 떄문에 사실상의 현금증여로 볼 여지가 있습니다. 부모님 -> 저에게 5000만원 이체 -> 개인 돈 1000만원 합쳐서 -> 집주인 6000만원 이체-> 현금 5000만원은 현금증여, 단, 직계존비속간 5000만원은 비과세되므로 증여세는 나오지 않고, 만약 보증금반환이 부모님이 다시 5000만원을 가져갈 경우 또하나의 증여가 되기 때문에 이런 경우에는 5000만원에 대한 차용증을 적성해서 받으시는게 증여문제를 피하실수 있습니다. 그리고 계약상 본인이 임대인에게 이체를 한만큼 안전한 방식입니다. 즉, 해당 방식으로 이체를 진행하시는게 맞고 5000만원에 대해서는 차용형식으로 할지 증여형식으로 할지는 상황에 따라 잘 판단하셔야 합니다.경제 / 부동산25.07.135.01명 평가00
- 리츠온 대체 몬가요? 사기 어플인가요?안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.리츠온은 리엘에셋코어가 2024년 츨범시킨 공유숙박 기반 상업형 리츠 투자플랫폼입니다. 쉽게 해당 어플을 통해 자금을 모아 상업용 숙박시설등에 투자를 하여 그 수익을 배당등의 방식을 통해 투자자에게 돌려주는 투자리츠로 보입니다. 쉽게 주식에 상장되어 있는 리츠와 운영되는 방식에는 크게 다르지 않은 것으로 보이나, 상장리츠만큼의 회사자체의 안정성에 대해서는 의심이 들수 있어보입니다. 결론적으로는 얼마의 수익성이 나올지는 광고성 글만으로 판단할수 없으며, 손실리스크가 존재하는 하나의 투자처로 보입니다. 단 ,사기라고는 단정하기 어렵습니다.경제 / 부동산25.07.1300
- 공공임대 10년 분양전환 임대주택 보증금으로 대출 가능한가안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일반적으로 전세보증금을 담보로한 대출도 가능은 합니다. 단, 이러한 상품을 취급하는 은행은 한정되어 있기에 상품이 존재하는 금융권을 통해 대출을 신청하셔야 합니다. 일반적으로 1금융권에서는 해당 상품은 취급하지 않는것으로 알고 있으며, 2,3금융권에서는 취급하는 것으로 알고 있습니다. 당연히 1금융권이 아니기에 대출시 부담하는 이자율은 높습니다.경제 / 부동산25.07.1300
- 이사를 하려고 하는데 방은 언제부터 알아봐야 하나요.안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 임대차든 매매든 대출을 동반하기 때문에 실제 계약과 잔금간의 기간이 한달에 한달반정도가 필요합니다. 그에 따라 만기가 2개월남은 시점이라면 지금부터 이동하실 주택을 구하셔야 하는 상황으로 보입니다. 입주관련한 사항은 매물소유자와 중개사를 통해 조율하면 되는 부분이기 때문에 조율이 불가한경우 어쩔수 없으나, 대부분은 한두달남은 시점에서는 조율이 되는게 일반적입니다. 즉시 입주가 가능하다는 것은 현 공실로 인해 가능하다는 부분일수 있는데, 계약기간이 너무 길어지면 계약성사가 어려우나 한두달정도면 충분히 양해가능한 기간입니다.경제 / 부동산25.07.1300
- 여자친구집에 세대분리해 세대주로 전입 신고 할 경우, 여자친구의 전세 대출에 문제는 없나요?안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 주택청약 시도를 위해 세대분리를 통한 세대주 전입신고를 하고자하는데, 문제는 없을까요?-> 동일세대에 대해서는 일반적으로 2세대가 존재할수 없습니다. 즉, 현 여자친구분이 세대주라면 질문자님은 동거인으로써 전입되며 세대주로 별도 전입은 어렵습니다. 만약 동거인인 질문자님이 세대주가 되고 여자친구분이 동거인이 되는 세대주 변경의 경우는 현 세대주의 동의와 필요서류를 갖추어 주민센터에 변경절차를 진행하시면 됩니다. 즉, 한세대애 2면의 세대주는 다가구가 아닌이상 불가합니다, 2. 특히, 기존 세대주로 되어있는 전세자금대출을 받은 여자친구의 대출 상황에 영향을 미치는 상황이 있을까요?-> 대출이 있기 떄문에 조금은 리스크가 있긴 한데, 전입신고자체를 옮겨서 대항력을 상실하는 것은 아니기 때문에 킄게 문제는 없을것으로 예상되나 말했듯 기존과 달라지는 부분이 대출에 어떤 영향을 줄지 임의적으로 판단할수 는 없기에 대출은행을 통해 사전에 가능여부는 확인하시는게 필요합니다.경제 / 부동산25.07.1300
- 아파트 스프링클러는 언제부터 법적 의무화 되었나요안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.스프링쿨러 설치 기준은 건물의 용도, 규모, 구조등 다양한 요소에 따라 달라집니다. 아파트 스프링쿨러의 경우 1990년 7월 소방법이 개정되면서 당시 16층이상 공동주택의 경우 설치의무가 있었으며, 이후 2005년 12월 개정이후, 연면적 5000제곱이상 또는 층수가 11층이상인 공동주택으로 설치기준이 강화되었습니다. 그뒤 고층건물의 화재등으로 피해가 발생하고 이슈와 되면서 2018년도 부터는 6층이상 공동주택에 설치토록 의무가 강화되었습니다.경제 / 부동산25.07.1300
- 원룸 중도퇴실 얼마정도 나오는지 궁금합니다안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.중도해지는 상대방의 동의가 필요하고 동의를 위한 조건을 어떻게 하는지에 따라 패널티의 범위와 손실금액도 달라집니다. 통상적으로 다음임차인 줏선 및 중개보수 지급을 조건으로 동의를 받을 경우 다음 임차인과의 계약에 따른 임대인 중개보수를 지급하시면 되는데, 다음 계약이 현 계약과 동일조건이라는 보장도 없기 떄문에 손실금액을 책정하기 어렵고, 임대인에 따라서는 위 조건이 아닌 3개월치의 월세를 요구하는 경우도 있고 최악의 경우 중도해지 동의를 거부하고 만기까지 거주할것을 요구할수도 있습니다. 즉, 임대인과 협의를 해보셔야 구체적인 손실범위도 예상이 가능합니다경제 / 부동산25.07.1300
- 빌라 계약금을 넣어놨는데 돌려 받을 수 있을지 알고 싶네요.안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.매매계약서에서 특약으로 명시된 부분은 주담대가 되지 않을 경우 계약금 전액환불조건입니다. 즉, 해당 부분에서 질문자님이 현 전세가 빠지지 않는 등의 이유로 주담대 신청자체를 하지 못하는 상황으므로 사실상 특약에 따른 조항을 적용하기에는 어려움이 있어보입니다. 법적 판단에 대해서는 소송을 통해 다른 결과가 나올수도 있겠으나, 질문의 내용만보고 판단하기로는 사실상 계약미진행의 책임은 질문자님에게 더 크게 있다 판단이 되어 해당 계약이 해지될 경우 계약금 반환은 어려워보이긴 합니다. 이런경우 계약금 손실을 줄이기 위해서 협의를 통해 잔금시점을 늦추고 현 전세을 빠르게 정리한후 진행하시는게 맞을 듯 보입니다.경제 / 부동산25.07.135.01명 평가00
- 아파트 전세계약시 계약금 10%만 지급하고 잔금을 지급하지 않는 경우안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네. 계약에서 계약서는 합의를 입증하는 서류에 해당될뿐 당사자간 협의가 되었다면 그 자체로 계약의 효력은 유효하라도 볼수 있습니다, 질문처럼 잔금일을 계속 늧누는 경우 민법 제544조에 따라 계약상의 의무를 이행하지 않을 경우 상대방은 상당한 기간을 정해 이행을 촉구하고 그 기간내에도 이행하지 않으면 계약을 해제할수 있습니다. 실질적으로 임대인은 임차인에게 언제까지 잔금을 지급하라는 내용증명을 발송하고, 해당 기간내 잔금을 입금하지 않는다면 계약해지 권한이 생겨 계약을 해지할수 있습니다. 이런 경우 일반적으로 계약금은 몰수햘수 있기에 법적조치와 협의를 동시에 진행하시는게 맞을 듯 보입니다.경제 / 부동산25.07.1300