답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네,. 매물로 등록한지 1시간만에 29억에 매수희망자가 나타났다고 알고 있습니다. 아무래도 시세보다 3억 낮은 급매로 나온것도 있고 중개매물에 세대주 대통령이 나온 기운좋은 집이라는 이슈가 있어 금방 매수자가 나타난것으로 보입니다. 다만 실제 계약체결여부는 대통령 해외순방등의 이슈로 아직 계약서작성이 된것은 아니나, 가계약은 체결이 된것으로 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전월세 상한제를 말씀하시는듯 보이는데, 이는 모든 경우에 적용되는 게 아닙니다. 일단 임대인이 개인인 경우에는 임차인이 재계약시 갱신청구권을 사용하는 경우에 5%이내인상제한이 적용되지만 그게 아닌 경우에는 시세대로 인상이 가능합니다. 질문처럼 새로운 임차인을 받을때에도 시세대로 인상하여도 문제가 되지 않습니다. 다만 임대인이 등록임대사업자라면 이야기가 다른데 임대사업자는 재계약시 5%이내 인상제한이 적용되므로 이를 초과하여 인상을 할수 없습니다. 또한 중도해지등으로 새로운 임차인을 받을 경우에도 시세적용이 아닌 인상1년이내라면 기존 조건으로만, 만약 1년이 넘었다면 5%이내 인상한 조건으로만 암대차가 가능합니다. 즉, 임대사업자가 아닌 임대인이라면 새로운 임차인을 받을때에는 상한제한을 받지 않으며, 재계약시에만 갱신청구권 사용여부에 따라 제한여부가 달라집니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.향후 흐름은 정확히 예측하기 어렵습니다. 보통은 과거 비슷한 정책운영에 따른 결과치를 가지고 현정부의 정책을 판단하고 비판하게 되는데, 지금까지의 정부규제정책은 이전과 크게 다르지 않았고 그 결과가 시장내 부정적 결과로 이어졌다는 경험이 있습니다 , 다만 현정부에 기대가 쏠리는 이유는 이전처럼 규제속에서 숨구멍을주는 식의 방식의 운영과 정책운영중 정치적인 리스크로 이를 완화하면서 정책일괄성이 낮아진게 일반적인데 지금은 정부의 강력한 규제의지 그리고 규제에 따라 나올수 있는 여러 편법에 대한 동시 규제를 하고 있기 떄문입니다. 즉, 정책의 차이는 크지 않지만 이를 상황에 맞게 운영하고 이에 따라 발생할수 있는 예외요소까지 규제를 함으로써 정책운영의 유연성이 뛰어나고 대통령이 직접소셜을 통해 의사소통함으로써 시장내 주는 안정화의지가 강하다는 점입니다. 물론 해당부분으로는 장기적으로 안정화를 이루기에는 부족할수는 있지만 추가적인 공급대책을 운영하면서 이어지게 된다면 안정화도 가능할수 있다는 기대가 되는것은 사실입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.권리금의 경우는 시설권리금, 바닥권리금, 영업권리금 세가지로 정해지게 되는데, 사실 질문에서 말하는 월매출에 따른 계산은 영업권리금에 해당이 되고, 시설 권리금은 해당 시설을 인수받으면서 지급하여야 할 금액, 바닥권리금은 말그대로 해당 입지와 이전매장의 인지도등에 따라 지급되는 금액이라고 할수 있습니다. 보통 시설, 영업권리금은 어느정도 객관적인 계산이 가능하지만, 바닥권리금은 그 기준이 명확하지 않기에 이 세가지를 합친 권리금 역시 사실상 지역과 업종에 따라 너무나 편차가 큽니다. 가장쉽게 상권이 좋고 입지가 좋으며, 이전 매장 장사가 잘되었다면 권리금이 가장 높게 책정이되고 상권이 좋다고 한다면 이때도 권리금은 높아지게 됩니다 .반대로 상권이 좋지 않은 입지는 권리금자체가 낮아질수 있고 심지어 권리금을 내고 입주하였다고 해도 상권이 가라앉을 경우 무권리금으로도 거래가 될수 도 있습니다. 즉, 권리금은 해당 상권에 따라 크게 달라지는게 일반적입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.신고의 이유가 특별히 있다고 보기는 어려워 보입니다. 강압적이라면 협박등이 될수는 있겠으나 통상적으로 이게 말이 되는 부분은 아니기 때문입니다. 사실 해당 부분은 계약관계상 임대인과 임대인중개사가 알아서 최종 처리를 해야하는 부분입니다. 계약에서 당사자는 질문자님과 임대인이고 해당 주택에 잔금일짜는 협의에 따라 정하여야 하는데 결국 그 날짜를 정할수 있는 것은 이전 계약의 당사자인 전세입자와 임대인으로 입주예정인 임차인이 스트레스를 받으면서 신경쓸 부분으로는 보이지 않습니다. 결국 해당 계약에서 잔금일을 정하지 못하는 이유는 임대인에게 그 책임이 있기 떄문입니다. 일단 특정일자를 여유있게 정하고 해당일자까지 주택인도가 되지 않을 경우 계약해지 및 계약금배액상환등을 전달하시고 암대인이 해당 부분을 신경써서 마무리하도록 압박하는게 맞을듯 보입니다. 그런데, 보통은 계약서 작성 및 계약금 지급시 잔금일을 정하고 계약서를 작성하는게 일반적인데 그런정함없이 계약금을 지급하였다는게 사실 이해가 잘되지는 않습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임대료 5%인상은 보증금과 월세 각각에 대해 5%을 인하는 것이고, 보증금을 동일하게 할 경우 보증금인상분에 대해서는 전환율에 따라 월세로 전환하여 상승분에 더하게 됩니다. 말이 어려울수 잇는데 질문에서는 전세의 경우로써 단순하게 해당 보증금에 1.05을 곱하여 나오는 금액이 최종 5%인상된 보증금이 됩니다. 예를 들어 전세 1억의 경우 1억X1.05 = 억 500만원이 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산 소개비는 중개보수라고 하시는게 맞습니다. 중개보수의 경우 법에 따라 한도요율이 있고 해당 요율로 산정된 중개보수를 초고하지 않아야 합니다. 요율의 경우는 주택과 비주택에 따라 달라지며, 거래금액에 따라 구간별 요율이 적용되게 됩니다. 질문에서 임대차 전세 7.5억의 경우 거래금액은 그대로 7.5억이 되고 해당구간요율은 0.4%가 적용되어 중개보수 한도액은 225만원이 됩니다. 해당 금액을 초과하지 않는 범위내 중개사와 협의하여 정하시면 되는데 보통은 해당금액이 중개보수가 됩니다 .그리고 얼마가 적당할지는 중개의뢰인이 판단하는게 아닌 해당 금액을 기준으로 중개사가 인하를 해주지 않으면 법적으로 해당요금을 그대로 지급하셔야 합니다

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.매매나 전세의 경우 모두 해당 부동산의 건축물대장과 등기부등본은 기본적으로 확인을 하셔야 하며, 목적물에 대한 시설상태와 하자등을 실제 확인하셔야 합니다. 매매의 경우는 위 부분을 가지고 매매계약서를 작성하고 특약등을 잘설정하시면되고, 임대차의 경우 이러한 부분외 임차인의 국세.지방세납입증명서, 보증보험가입가능여부등을 확인하셔야 합니다. 그리고 각 권리관계에 따른 특약을 잘 기재하시면 되고, 되도록 중개사를 통한 계약을진행하시는게 위 부분들 확인 및 설명에 유리할수 있습니다. 단, 임대차의 경우 보증보험 가입을 위해서는 반드시 중개사를 거쳐 계약을 진행하셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 양도세유예중단이 된 이후에 물량이 잠길것이라는 것 자체가 예상이기 떄문에 지방의 경우까지 고려하는게 맞을지 모르겠습니다. 그리고 현재 다주택자라도 비규제지역내에서는 3주택자까지 중과세율이 적용되지 않기에 사실상 위 문제로 인해 매물이 잠기거나 별도 영향을 받을것으로는 보이지 않습니다. 그리고 양도세 유예중단이후에는 정부가 보유세에 대한 조정카드를 발표하였고 그에 따라 보유하는것보다 지금이라도 파는게 유리하다는 인식이 들 정도의 조정가능성을 노린 만큼 과연 매물이 잠길지 여부는 현시점에서 확답하기는 어렵습니다. 만약 규제지역내 고가주택과 비거주1주택자에 대한 보유세가 OECD선진국 수준으로 조정되는 경우에는 단순히 매물을 묶고 보유하기에는 세부담이 크기에 매물이 다시 나올 가능성이 있는 만큼 중과유예중단 이후의 정책방향성에 따라 이는 지켜봐야 할듯 보입니다