전세낀 집 매매시 토지거래허가 가능여부

Question

안녕하세요. 26년 9월 결혼을 앞둔 예비신랑입니다.
현재 저는 부모님 소유의 아파트에 세대원으로, 여자친구는 독립하여 오피스텔로 전세로 거주중입니다.

부동산 매물을 찾던중 전세낀 계약이 27년 10월에 종료되는 아파트를 찾아서 공동명의로 매매를 진행하려고 하는데, 부동산에서는 5.12. 기준일에 제가 부모님 소유의 주택의 세대원으로 되어있기 때문에 무주택이 아니여서 여자친구 단독명의로 진행을 해야한다고 전달을 받았습니다. 이런경우 단독명의 외에 방법이 있을까요?

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

질문자님의 나이가 만30세 이상이거나, 독립생활이 가능한 소득입증이 가능하다면 현 주소지에서 다른곳으로 전입을 하시면 무주택단독세대가 될수 있어 공동명의로 진행하시는데 문제는 없을것으로 보입니다. 가장쉽게 여자친구분 오피스텔로 전입신고를 하시면 될듯 보입니다 , 이런 경우 두분다 무주택자이기 때문에 현재 토지거래허가시 실거주 기간이 유예가 되는 무주택자에 해당이 되고 그에 따라 공동명의로써 토지거래허가에는 문제가 없을것으로 보이기 때문입니다.

Answer 2

안녕하세요. 26년 9월 결혼을 앞둔 예비신랑입니다.
현재 저는 부모님 소유의 아파트에 세대원으로, 여자친구는 독립하여 오피스텔로 전세로 거주중입니다.

부동산 매물을 찾던중 전세낀 계약이 27년 10월에 종료되는 아파트를 찾아서 공동명의로 매매를 진행하려고 하는데, 부동산에서는 5.12. 기준일에 제가 부모님 소유의 주택의 세대원으로 되어있기 때문에 무주택이 아니여서 여자친구 단독명의로 진행을 해야한다고 전달을 받았습니다. 이런경우 단독명의 외에 방법이 있을까요?

==> 좋은 질문을 주셨네요. 상황을 정리하면, 2024년 5월 12일 기준일에 부모님 소유 아파트의 세대원으로 등재되어 있었기 때문에, 주택 소유 여부 판정에서 “무주택”으로 인정되지 않는다는 점 때문에 부동산에서 여자친구 단독명의를 권한 것입니다.

Answer 3

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

부동산에서 언급한 기준일과 무관하게 현 주소지의 세대주인 부모님을 다른곳으로 잠시 전출시켜서 예비 신랑님이 해당 주소지의 무주택 세대주가 되도록 조정하면 공동명의 신청 요건을 충족할 수 있습니다. 예비 신부님이 거주중인 오피스텔 전세 계약서에 예비신랑님은 동거인으로 전입신고해서 하나의 무주택 세대를 구성한 뒤 결혼 예정 증빙 서류를 지자체에 제출해서 공동명의로 토지거래허가를 받는 방법도 있습니다. 최초 매개 계약서에 토지거래허가 취득시까지 예비신랑의 세대분리 조치를 완료한다는 특약을 명시해서 관할 구청 담당자와 사전 협의를 거치면 단독명의 변형 없이 공동명의로 허가증을 발급받을수 있으니 먼저 문의해 보시기 바랍니다. 감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

지금 상황에서는 선택지가 거의 이렇게 좁혀집니다

,허가 가능성 중심 → 여자친구 단독 명의

,공동명의 유지 → 허가 리스크 상승 (거절 가능성 존재)

부동산에서 단독 명의로 안내한 건 법적으로 불가능이라기보다는 구청 허가가 안 날 가능성을 줄이기 위한 실무 판단에 가깝습니다

꼭 확인해야 할 한 가지는 구마다(예: 강남/송파/용산 등) 토지거래허가 운영 기준이 조금씩 달라서,

해당 아파트 소재 구청 토지관리과 또는 허가 대행 경험 많은 법무사에게 공동명의 가능 사례를 꼭 한번 크로스 체크하는 게 안전합니다

Answer 5

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

전세가 낀 상태로 토지거래허가를 받아 공동명의 매매를 진행하는 것은 어렵고 지금처럼 본인이 부모님 소유 주택의 세대원으로 잡혀 있는 경우에는 매수인 요건에서 불리할 가능성이 큽니다.

토지거래허가구역에서는 실거주 목적이 핵심이라 전세를 유지한 채 사는 구조는 원칙적으로 맞지 않습니다.

감사합니다.

Answer 6

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

토지거래허가구역 내 전세 낀 집은 매수자 전원이 무주택자여야 하므로 부모님 주택의 세대원으로 되어 있는 예비신랑님 때문에 현재 상태로는 공동명의 허가가 불가능합니다. 이를 해결하려면 계약 전에 예비신랑님의 주소지를 다른곳으로 신속하게 이전해서 무주택 세대주, 세대원 자격을 먼저 확보하신 뒤에 공동명의로 허가를 신청해야 합니다. 일정상 세대분리가 어렵다면 예비신부 단독 명의로 먼저 허가를 받아서 계약하고 혼인신고 후에 예비신랑에게 지분 50%를 부부간 증여하는 방식으로 공동명의를 만드시면 됩니다.

Answer 7

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

토지거래허가구역의경우 매매 이전에 허가를 우선을 해야 하고 허가 후 4개월 이내 전입신고 및 전입신고 후 2년 간 실거주의무가 있게 됩니다. 다만 세입자가 있을 경우 세입자의 임대차계약기간까지 전입이 유예가 될 수 있지만 이러한 경우는 무주택자가 토지거래허가구역내 매수를 할 경우 허용이 되는 예외 사항입니다.

현재 남자분의 경우 부모님 주택수 영향으로 무주택자가 아니게 되므로 여자분 명의로 진행을 하시는 향후 혼인신고 후 공동명의로 진행을 하는 것도 방법이라 사료됩니다.

감사합니다.

Answer 8

안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.

맞습니다 현재로서는 방법이 없다고 보셔야하며 세대분리를 하시거나 혼인신고 후 공동명의 변경하시는 방법이 있다고 보여집니다