답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.생애최초는 주택구매이력이 없어야 하는게 아닌 주택보유이력이 없어야 합니다. 그에 따라 증여를 받게 되면 주택보유를 하게 되는 것이고 이는 곧 주택보유이력에 해당이 되기에 생애최초 관련 디딤돌대출등은 이용하실 수 없는 것으로 알고 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.묵시적 갱신이 성립된 이후라도 임대인의 인상요구에 합의하여 지급하셨다면 이는 돌려받을수 없습니다. 쉽게 말해서 묵시적갱신이 성립되면 법적으로 동일조건으로 연장이 가능한데, 임대인이 증액을 요구하였다면 이를 거절하시면 되지, 이에 동의하여 지급하셨다면 이는 합의갱신으로 보아 돌려받을수 없습니다. 그리고 임대차3법시행에 따라 5%이내 인상제한은 무조건 적용되는게 아닌 임차인이 갱신청구권을 사용해 연장한 경우에만 적용이 됩니다. 즉, 임차인이 갱신청구권을 사용하지 않은 경우에는 5%인상제한은 받지 않습니다. 다만 갱신청구권을 사용하여 연장하였는데, 5%초과한 증액을 하는경우에는 반환이 가능할수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.이전 문재인 집권당시처럼 주택가격 급등은 나타나지 않을 가능성이 높습니다. 그리고 질문에서 말하는 것처럼 민주당이 집권하면 집값이 오르는 것은 과거통계상 그러한 것이지 그게 민주당떄문에 그렇게 되는 게 아닙니다. 부동산시장의 흐름을 잘 알지못하는 분들이 주로 결과치만 보고 이러한 이야기를 하고 있는 경우가 많은데, 문재인정권의 가격폭등은 사실 이전정부인 박근혜정부에서 부터 유동성이 집중되기 시작한 것이고 그 폭발이 문재인 정부시기 코로나와 인한 시장유동상 증가와 맞물리면서 나타난 결과입니다. 현재는 이러한 유동성 집중의 이슈가 없기에 폭등의 가능성은 낮습니다, 또한 과거와 다르게 부동산시장의 양상도 주택양극화로 나타나기 시작한 상황이기에 이전과는 다른 상황으로 보시는게 맞습니다. 아래 내용은 이러한 서울부동산의 흐름을 이해하시는데 도움이 될 만한 내용을 올려듭니다. 1탄 "서울 집값은 왜 이렇게 비싸졌을까?" .. : 네이버블로그

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택을 기준으로 말씀드리면 , 현 토지거래허가구역내에서 아파트를 유상취득(매매)하는 경우 사전에 지자체를 통해 허가를 받으셔야 합니다. 이에 따라 이전까지는 계약서작성 -> 거래신고 -> 잔금으로 이어지던 과정이 약정서작성 -> 토지거래허가 -> 계약서 작성 -> 거래신고 -> 잔금으로 바뀌게 됩니다 그리고 토지거래허가구역에서는 실거주가 아니면 허가가 되지 않기에 사실상 실거주가 필수적이며, 허가일로부터 4개월이내 해당주택에 전입신고 및 거주를 2년간 하셔야 합니다. 토지거래 허가구역에서 허가를 받지 않고 매매를 하는 경우 계약이 무효화 되고 등기도 할수 없습니다. 또한 2년이하 징역 또는 계약체결 당시의 개별공시가격의 30%상당하는 벌금이 부과될수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.시간에 따라 설명드리면 6.27대책으로 주택담보대출에 대한 규제가 시작되었습니다. 대표적으로 주담대 6억으로 일괄제한 , 다주택자 신규 주담대 금지가 포함됩니다. 9.7 대책에서는 공급확대관련 정책을 발표하였는데, 대표적으로 수도권 135만호 공급계획 입니다. 10.15대책에서는 서울 및 경기12곳에 대한 토지거래허가구역 지정, 주담대 주택가격별 차등적용이 포함됩니다,사실 수도권내 주택을 구매하실때에는 이러한 대출과 토지거래허가 여부확인과 LTV.DSR에 대한 확인이 필요합니다. 다만 비수도권의 경우 대부분의 규제가 적용되지 않기 떄문에 크게 신경쓰실 부분은 없습니다

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택가격과 보유주택수에 따라 상황별 차이가 있습니다. 일단 주택가격이 12억을 초과하는 경우에는 종부세 과세대상을 피하기위해 공동명의로 하시는게 유리하고, 1세대 1주택 12억이하 주택일 경우 공동명의나 단독명의나 실제적인 차이는 없습니다. 사실 최근에는 세금에 대한 장점보다는 사회적 분위기상 부부간 공동재산으로써 공동명의를 많이 하는 추세이지 이게 꼭 유리해서 하는것은 아닙니다. 참고로 공동명의로 하실 경우 세금에 대한 이점이 있을수 있지만, 그만큼 대출이나 임대차, 혹은 매매시 공동명의자의 서류제출과 참석등이 이루어져야 하기에 불편함이 있을수는 있습니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 임차권 등기명령은 계약이 종료된 이후에 가능하므로 현시점에서는 신청할수 없습니다. 현시점에서는 일단 은행에 방문하여 보증금미반환에 따른 전세대출 단기연장을 문의하셔야 합니다. 알기로는 미반환에 따라 대출상환이 어려운 경우 단기 3개월, 혹은 6개월단위로 연장을 해주는 것으로 알고 있습니다. 물론 이기간 연체는 아니지만, 이자는 발생하기 떄문에 현 임대인과 협의를 하시어 이자부담에 대한 협의을 하시는것도 방법이 될수 있습니다. 보통 임대인은 임차권 등기를 하지 않는 조건하에 이자부담일부를 동의하지만, 질문자님처럼 새로운 주택을 구해 이사가 불가피한 경우 대항력유지를 위해 임차권 등기가 필수적이기 떄문에 추가적인 이자부담은 감수하셔야 할듯 보입니다. 참고로 보증금 미반환시에는 별도 연장이 아니라도 해당 주택의 인도를 거부하고 계속거주를 할수 있기에 반환전까지는 거주에는 문제가 없습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 추진위원회가 구성되고 안전진단을 시행해 통과를 하여야 합니다. 그뒤 정비구역 지정이 되면 정식적은 조합설립인가를 받게 됩니다. 이 떄부터는 시공사를 선정하고 사업시행인가를 받게 됩니다. 그뒤 관리처분인가를 받고 착공 및 이주를 하게 됩니다. 공사가 완공되면 입주를 하게 되고 조합청산절차를 거치게 됩니다. 안전진단 및 정비구역지정 -> 조합설립인가 -> 사업시행인가 -> 관리처분인가 -> 착공 -> 이주 -> 완공 -> 입주 -> 조합청산 위 단계를 거치게 되고, 사업별로 기간차이는 있지만 보통 재건축이 빠르게 잘 진행되면 5년, 늦어지는 10년이상도 걸릴수 있습니다. 특히 조합원의 분담금이 정해지고 분양계획이 수립되는 시점, 즉, 사업시행인가이후부터 관리처분인가전까지가 의사조율과정에서 시간도 많이 걸리고 다툼도 많이 발생하는 시점입니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임대인이 개인이고 , 임차인에게 갱신청구권이 없다면 맥시멈은 없습니다 , 즉 현 주변시세 만큼 인상될 가능성이 매우 높습니다. 특별히 임대인에게 별도 이유가 있지 않는 이상은 시세대로의 인상은 각오하셔야 할듯 보입니다. 지금은 일단 의사통보기간(만기 6~2개월)전까지는 가만히 기다려보시기 바랍니다, 임대인이 먼저 연락오고 인상을 요구하면 그때 의사결정을 하시면 되고, 진짜 운이 좋아 해당 기간내 의사통보를 하지 않는다면 묵시적갱신으로 연장이 될수도 있기에 현재 상황에서는 임대인 연락이 오기전까지는 조용히 기다리는게 최선입니다

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 현재 반도체 주도주는 가진 분들의 영역으로 보는게 맞을듯 보입니다 .추가적인 상승이 있더라도 지금 진입을 하기에는 부담스러우며, 단타를 목적으로 하는 경우를 제외한 장기적 투자관점에서는 위험할수 있습니다. 믈론 개인별 손절이 가능하고 기준점이 있다면 관계없지만 모아가는 투자방식으로는 진입시기는 아니라 판단이 됩니다. 물론 다른 우량주들도 비슷한 상황으로 보이고 ,현 시점 진입을 한다면 이전보다 많이 눌려있는 2차전지 기업중심으로 찾아보시는게 저점매수가 가능하지 않을까 생각됩니다.