답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문자님의 판단이므로 이를 반박하기는 어렵습니다. 다만 현재 정부가 규제를 하는 가장 큰 이유는 전반적인 부동산시장내 투기를 줄이기 위한 부분으로 과거부터 질문처럼 무주택자를 피한 정책운영이 곧 하나의 탈출구가 되어 전체적인 시장안정화에 실패를 한것으로 경험하였기에 현 정부에서는 질문과 같은 피해가 나타나더라도 전체적인 시장규제를 진행하는 듯 보입니다. 그러면서 세부적으로 다주택자, 비거주 1주택자에 대한 규제로 확대하고 있는 상황이기에 시장안정화를 위해서는 일정부분 발생할수있는 피해도 감수를 해야한다고 판단이됩니다, 그리고 전세사기의 경우는 이미 제도적으로 안전장치등을 마련하고 있고 중개사에 대한 의무를 강화하는등 이전보다 강화된 부분이 있어 많이 줄어드는게 사실입니다. 그리고 부동산 규제와 전세사기급증을 연결시키기에는 논리적 근거도 부족하다고 볼수 있습니다. 오히려 현재 정부의 규제방식이나 대상이 순서대로 회피가능성을 다방면으로 막으면서 진행하고 있기에 어떤 정부의 정책운영보다 희망적인 결과를 예상하는 의견이 더 많이자고 있는 상황입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 내수경기 회복이 되고는 있지만 아직까지도 예전처럼 활성화된것은 아니기에 소상공인들이 어려워하는 경우가 많습니다, 특히나 코로나부터 계엄까지 어려운 상황을 버티면서 누적된 대출등에 따른 이자부담등이 지속되고 있는 점도 자영엉자들에게는 큰 부담이 되고 있습니다. 또한 물가상승으로 외식소비가 크게 줄어들고 있는 점도 매출개선에 어려움으로 나타나고 있기에 사실상 잘되는 곳과 그렇지 못한 곳의 양극화되 심화되는게 사실입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.퇴거시에 별도 작성한 서류등은 없습니다. 중도해지인 만큼 보증금반환에 대한 확답여부를 체크하고 새로운 임차인과 퇴거일에 대한 조정만하시면 됩니다. 보통 중도해지시 임대인의 중개보수등의 지급의무가 있을수 있기에 해당 비용에 대한 확인 및 지급만 완료하시면 됩니다. 그리고 퇴거일에 관리비 정산등만 잘 마무리하시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.근린생활시설의 경우 원칙적으로 보증보험가입이 되지 않습니다. 조건부 가입이 가능한 경우도 있는데 이는 해당매물에 따라 달라지므로 질문의 내용만 보고는 정확한 판단이 어렵습니다. 그리고 선순위 근저당이 있는 경우 임대인과 협의하여 선순위 근저당말소를 조건으로 계약을 한다면 특약에 잔금시 기존 근저당말소특약을 넣으시야 하고, 위처럼 보증보험 미가입에 따른 위험이 있기에 보증보험 가입불가시 계약해지 및 계약금 반환특약을 넣으시는게 필요할듯 보입니다. 단, 특약은 두당사자간 합의에 따라 기재가되는 만큼 임대인이 이를 거부하면 기재할수 없기에 중개사를 통해서 잘 조율하셔야 할듯보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부산의 경우 현재기준으로 규제지역이 아니기 때문에 실제 부산내 다주택 보유자들에게 크게 영향을 주지는 않을 것으로 보입니다. 다만 양도세외 보유세의 경우 정부가 어느정도 핀셋정책을 통해 인상을 이야기 하고 있기에 보유에 따른 세금은 증가될수 있습니다. 특히 부산의 경우 해양수산부 이전 및 북극항로 집중개발 이슈가 있기에 부동산 시세 또한 상승가능성이 존재하는 만큼 향후 해당 지역내 규제가능성을 배제할수 없어 만약 시세상승에 따라 규제지역으로 지정지에는 현 다주택자들에게도 큰 영향을 줄수는 있으나, 아직까지 확정된 바는 없는 부분이긴 합니다

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 전반적인 부동산 시장의 투자는 정부의 규제와 방향성에 따라 그 대상이나 가능성은 줄어들고 있습니다. 실제 거주를 위한 주택이 아닌 경우와 상가와 같은 유형이 아닌 주택에 대한 투자는 앞으로 규제등으로 인해 수익가능성이 낮아질수 있습니다. 청약의 경우도 사실상 분양가상한제 폐지에 따라 로또분양이 나타날 가능성이 낮고 건축비용 상승등으로 시세차익이 큰 분양가가 나올 가능성도 낮습니다 즉, 현재의 정부운영기조가 바뀌지 않고 성공적으로 이끌어 간다면 주택을 통한 부동산 투자시장은 적어질 가능성이 높고, 투자를 하더라도 주택외 상가등에 투자를 하는 경우가 더 늘어날수 있습니다, 세부적으로 이러한 시장분위기 변화는 정부가 다주택자 뿐아니라 비거주 1주택자에 대한 보유세강화와 대출제한을 추가적으로 진행할수 있고, 현재 임대사업자에 대한 규제까지 진행할 예정이기 때문입니다. 또한 이전처럼 택지를 개발하여 저가에 건설사에게 넘기는 부분도 이제는 LH등이 직접 개발과 분양까지 하는 방식으로 전환될 것으로 보이기에 사실상 로또청약, 시세보다 낮은 분양가등도 나타나기 어려운환경입니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 재건축, 재개발시 공동명의의 경우 입주권은 하나만 부여가 됩니다, 쉽게 공동명의 상가를 가지고 았고 조합규정에 따라 주택입주권으로써 부여가 가능하더라도 실제 상가입주권, 주택입주권 중 하나만 선택하여야 하고 그 입주권도 대표 한사람명의로 하나만 부여되는게 일반적입니다. 즉, 공동명의라도 실제 입주권은 대표명의자 한명으로만 상가나 주택중 선택이 가능할것으로 판단이 됩니다. 정확한 사항은 조합을 통해문의를 하시면 될듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.정확히는 홍보비용이 아니라 다음임차인을 구하고 해당 임차인과 계약에 따른 임대인의 중개수수료를 부담하셔야 하는 것입니다. 만약 본인스스로 다음임차인을 구하더라도 중개사를 통해 계약서를 작성하게 되면 비용이 발생하게 되고 해당 비용에 대해서는 임대인 부담분을 본인이 부담하셔야 합니다. 쉽게 해지에 따라 새로운 계약이 되었을 때 임대인의 비용지출이 생기는 부분을 부담하시는 것이라고 보면 됩니다. 만약 내가 직접 다음임차인을 구하고 임대인과 직거래를 한다면 중개보수 발생이 되지 않아 부담하지 않아도 되나, 실제 임차인이 보증금보호를 위해 중개사를 통한 계약을선호할수 있고 임대인 입장에서도 게약서 작성과 같은 문제로 인해 중개사를 통해서 계약을 요구할수도 있기에 중개보수에 대한 비용지출은 어느정도 감수하셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.기존대로 진행이 되기는 하겠으나, 몇몇 개발예정지에 대해서는 변경이 생길수 있습니다. 특히 세운상가 개발처럼 논란이 많이 되었던 경우 현재와 다른 기준으로 조정될 가능성이 있고, 그외 재건축 단지에 따라서 그 속도등에서 처이가 발생될수 있습니다. 보통 지자체가 허용하는 용적률등의 변동이 생기게 되면 이는 사업성과 직결되는 부분이기에 일정한 재건축단지에서는 이러한문제로 인해 늦어질수 있다는 것을 의미하는데, 사실상 가능성이 높은 곳은 앞에서 말한 종묘주변 세운상가의 개발건이 확률이 가장 높고, 나머지 지역에 대해서는 크게 변화될 부분은 적지 않을까 생각이 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당부분은 부동산의 설명과 다를것으로 보입니다. 일단 새로운 계약자를 구해 계약을 체결하였고 퇴거일자까지 합의하여 모든 준비가 다 된상태에서 임대차가 취소되었다고 해서 다시 현 임차인에게 계약해지요건 불충분을 주장할수는 없습니다. 실제 다음임차인 주선이라는게 정해진 기준은 없지만 최소한 다음임차인이 실제 입주를 하는 것까지가 기준으로 보기는 어렵습니다. 보통은 임대차계약을 체결한 상태까지를 기준으로 보는게 맞고, 계약이 체결된이후 빠르게 해지되었다면 위처럼 주장도 가능하겠으나, 이미 퇴거일자협의까지 모두 완료된 상황에서 잔금 하루전 해지되었다고 위처럼 주장할수는 없다는게 개인적의견입니다.