답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 1세대 1주택자로써 12억이하 주택을 2년이상 보유한 경우 양도소득세 비과세가 되기 때문에 장기보유특별공제(장기거주소득공제)의 영향은 거의 없다고 보시면 됩니다. 이에 반해 2주택자의 경우 양도소득세 과세대상이 되기 때문에 위에 대한 부분을 영향이 있을수 있는데, 규제지역을 제외한 비규제지역에서는 다주택자라도 보유기간에 따른 장특공은 27년도까지는 기존대로 적용되되나, 28년도에는 연1%로 줄어들고, 29년부터는 보유에 따른 장특공이 적용되지 않 실제 거주를 하지 않은 주택의 경우라면 27년도 내에 주택을 매도하는게 세부담이 증가되지 않을수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.구축 아파트라고 해서 전세사기 위험성이 0%는 아닙니다. 전세사기에는 보증금 미반환사고를 포함하고 있기에 2년 혹은 4년뒤 만기시 임대인 사정에 따른 이유나 다른 세입자가 구해지지 않아 반환을 하지 못하는 경우도 발생될수 있기 때문입니다. 그러므로 가장 안전한 방법은 보증보험에 가입을 하고 전입신고와 확정일자를 갖추는게 가장 중요합니다. 일반적으로 아파트의 경우 비교매물이 있기 때문에 시세가 다소 정확한 편이라서 깡통전세등의 위험은 낮은게 맞지만, 역전세등의 위험성은 부동산 시장 변화에 따라 나타날수 있는 부분입니다. 결극 전세사기를 완벽히 피하는 방법보다는 전세보증금을 보호할수 있는 안전장치를 두시는게 더 필요합니다. 아래내용은 이에 대한 추가 설명입니다. https://blog.naver.com/jmmjch1982/224326968455

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.경기도 재정이 이전보다 안좋아진 이유는 질문처럼 취득세에 대한 세수가 크게 줄어든 이유가 있는 것은 사실입니다. 특히 취득세 세수의 경우 2021년 고점과 2023년을 비교하면 3조원 가까이 감소된 것으로 나오고 있습니다. 다만 2022년 취득세 개편 시점의 한해 세수가 3조원이 감소된것은 아니며, 이게 특정정부의 정책적인 문제라고 단순화하여 보기는 어렵습니다. 이유는 2022년에는 고물가 ,고금리에 따라 부동산 시장 침체가 나타났고 그에 따라 거래량이 크게 감소하면서 취득세 세수도 크게 낮아진게 직접적인 원인이기 때문입니다. 결국 특정정부로 인해 취득세 세수가 크게 감소되었다는 것은 주된 원인으로 보기 어렵습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 이경우 전월세 계약 갱신권을 사용하는게 아니고 재계약을 하는건가요?(갱신권 유지 원합니다)-> 계약갱신청구권은 임차인이 직접적으로 사용하겠다는 의사를 밝힐때 사용을 한것으로 볼수 있습니다. 그에 따라 질문자님이 별도 사용의사를 밝히지 않았다면 사용한 것으로 보지 않습니다. 단, 계약서 특약에 "갱신청구권을 사요한 재계약"이라는 문구등이 있다면 사용한 것으로 볼수 있기에 이에 대해서는 반드시 확인을 하시는게 필요하고 있다면 삭제요청을 하시고, 없다면 그대로 계약을 진행하시면 됩니다. 2. 월세가 인상된 부분만 특약에 쓰면 되나요? 이미 계약서에 계인?이 사인으로 되어있는데 밑에다 또 해야하나요? 구체적인 예시 써주시면 감사하겠습니다.-> 새계약서를 작성하셔도 되고 기존계약서에서 기간과 월세부분을 수정하여 사용하셔도 관계는 없습니다. 다만 되도록 조건이 변경된 경우에는 전월세신고대상이 되기에 신고등을 위해서는 새로운 계약서를 작성하시는게 더 깔끔합니다,3. 새 계약이기때문에 2년계약으로 되는건가요? 중간에 나가게되면 중개보수 임차인이 부담하는 등의 불이익이 생기나요?-> 새계약이 아닌 재계약입니다. 그리고 2년으로 할지 1년으로 할지는 협의를 통해 정하시면 되는데, 기존계약이 2년이였고 재계약시 별도의 말이 없다면 2년으로 기재를 하시면 될듯 보입니다. 4. 재계약할때 집주인 등기나 근저당을 확인하는게 좋은가요?-> 이부분은 필수적으로 확인을 하시는게 좋고 변경된 권리사항이 있는지 체크를 하시는게 맞습니다. 5. 계약서 작성 후 확정일자나 전입신고는 할필요없고 전월세 신고만 하면 되죠?-> 네, 보증금 변동이 없기에 확정일자 재부여는 필요없고, 전입신고도 이미 되어있기에 다시할 필요가 없습니다. 다만 전월세신고는 하셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 무조건 임대인이 건물을 판다고해서 길거리로 나 앉지는 않습니다. 주택임대차 보호법에 따라 전입신고와 점유를 갖추고 있다면 대항력이 가질수 있고 이는 임대인이 변경되더라도 기존계약에 대한 승계가 가능하기에 새로운 임대인이 임의대로 퇴거를 요구할수 없습니다. 즉, 단순히 임대인이 바뀌어서 퇴거해야 한다는것은 사실과 다릅니다. 일단 전입신고여부를 확인하시는 먼저일듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.도시형 생활주택은 2009년도에 도입된 공동주택의 한 종류입니다. 보기에는 아파트보다는 오피스텔과 더 비슷해 보이며, 주로 1~2인가구 중심의 300세대 미만 전용면적 85제곱이하로 되어 있는 주거용 건축물입니다. 특징이 있다면 오피스텔과 도시형 생활주택은 주택에 포함이 되고 주택법에 따른 규제를 받습니다. 또한 세금등도 주택기준으로써 적용이 됩니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.대략적인 시세확인 방법은 네이버부동산을 통해 해당 지역 주변을 검색하는게 가장 일반적이며, 원룸이나 투룸의 경우는 네이버부동산과 직방등을 동시에 이용하시는게 시세확인에는 유리할수 있습니다. 아래 답변들에서 대략적인시세가 나오긴 하지만 입지나 건물 건축년수, 시설상태(옵션등)에 따라 크게 달라질수 있기에 직접 부동산을 통해 임장을 하시는게 원하는 매물들의 대략적인 시세파악에는 가장 유리합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일반적으로 시간의 정함이 있는것은 아닙니다.지급상 당일날짜만 넘기지 않으면 되는데 받는 입장에서는 오후 늦게 입금이 되는 것보다는 오전중에 입금되는게 좋다고는 생각할수 있습니다. 물론 크게 시간까지 신경쓰지는 않기 때문에 크게 부담을 가지실 필요는 없으며 월세를 지급하는데 문제가 없다면 되도록 오후 1시전후로 입금하시면 될듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.행복주택은 정부지원으로 제공되는 공공임대로써 주거비용 부담측면에서는 매우 유리합니다. 반대로 신축전세의 경우는 본인이 전세금 전액을 개별적으로 공급하여야 하기에 자금이 없는 경우 전세대출등에 따른 주거비 부담이 커질수 있습니다. 다만 이둘중 뭐가 좋다라고 확정적으로 말하기는 어려운데, 결과적으로 행복주택은 저렴한 주거비용과 장기거주에 대한 장점은 있지만 임대기간이 끝나고 일반시장에서 전월세를 구할 경우 가격부담이 매우 커질수 있습니다, 물론 질문처럼 자금을 모아서 매매로 전환을 한다면 당장의 주거비절감을이 중요하기 떄문에 행복주택이 훨씬 유리할수는 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부모님과 동일세대를 구성한 경우라도 부모님이 만60세가 넘으셨다면 부모님의 유주택 여부와 관계없이 청약시에는 질문자님은 무주택으로써 청약이 가능할수 있습니다. 다만 무주택세대주의 경우 질문자님이 세대주로써 변경을 하셔야 하고, 일부청약유형에 대해서는 위 경우로써 청약이 어려울수도 있기에 가장 안전한 방법은 기혼인점을 고려하면 부모님과 주소지를 분리하는게 가장 확실합니다.아래 내용은 참고하시면 도움이 될듯 보입니다. https://blog.naver.com/jmmjch1982/224324837785