답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 입주시점은 사업장별 공사 일정에 따라 차이가 있기 때문에 정확히 몇 년이라고 단정하기는 어렵습니다. 다만 일반적인 아파트 분양의 경우 분양 이후 약 2~3년 정도 뒤에 입주하는 경우가 많습니다.분양 대금의 경우 중도금 무이자 대출이 가능하더라도 분양대금 납부조건에 따라 계약금이나 일부 중도금, 잔금 등은 본인 자금으로 준비해야 할 수 있고 보통 중도금대출은 최대한 이용하더라도 입주시점에는 기존 중도금대출을 상환하거나 잔금대출·주택담보대출로 전환해야 하기에 중도금 무이자대출이 있다고 해서 입주시점에 자납금액이 줄어드는 것은 아닙니다. 현재 일반적인 주택담보대출 LTV 기준은 규제지역의 경우 40%, 비규제지역은 70%까지 가능할 수 있는 상황이나, 실제 대출한도는 소득과 기존 부채, DSR, 주택가격, 보유주택 수, 대출상품 등에 따라 달라질 수 있기 때문에 필요한 현금이 정확히 몇 %라고 단정하기는 어렵지만 통상적으로 분양가의 40~50% 정도는 자기자금으로 준비할 수 있는지 확인하고 청약이나 분양계약을 진행하시는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.통상적으로 아파트 재건축은 준공 후 30년 정도가 지나면 재건축을 검토할 수 있는 연한에 들어왔다고 볼 수 있습니다.다만 30년이 지났다고 해서 바로 재건축이 가능한 것은 아닙니다. 재건축진단을 비롯해 정비구역 지정, 주민 동의, 조합설립 등의 절차를 거쳐야 하며, 실제 사업 추진 여부는 해당 단지의 용적률이나 입지, 사업성, 주민 동의율 등에 따라 크게 달라질 수 있습니다.따라서 일반적으로는 30년 이상 된 아파트부터 재건축 후보로 관심을 가지는 경우가 많지만, 연식만으로 재건축 가능성을 판단하기보다는 사업성과 현재 사업 진행단계를 함께 확인하는 것이 중요합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.중개보수에 대한 협의로 보입니다. 전세의 경우 전세보증금이 거래금액이 되므로 13억에 주택 해당구간 요율 0.5%을 적용하게 되면 중개보수 한도액은 650만원이 나오게 되고, 해당 금액을 초과하지 않는 범위에서 협의하여 정하시면 됩니다. 참고로 협의는 중개사와 질문자님간 진행되는 부분으로 얼마가 시세인지 적당한지는 제3자가 판단하기 어렵습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.아파트와 빌라가 매매가격이 동일하다고 해서 대출도 똑같이 나오는 것은 아닙니다. 주택담보대출에서 주택평가액은 단순히 실제 매매가격만을 기준으로 하는 것이 아니라 주택 유형과 금융기관의 기준에 따라 KB시세, 한국부동산원 시세, 공시가격 또는 감정평가금액 등을 기준으로 담보가치를 산정할수 있습니다. 따라서 같은 1억원에 거래되는 주택이라도 금융기관에서 인정하는 주택가격이 다르면 실제 대출 가능금액도 달라질 수 있습니다.특히 아파트는 비교적 시세자료가 잘 형성되어 있는 반면, 빌라는 거래사례나 시세자료가 부족한 경우가 있어 감정평가 등을 통해 담보가치를 산정하는 경우도 있을수 있으며, 이 과정에서 실제 매매가격보다 담보평가액이 낮게 나올 수도 있습니다. 이렇게 산정된 주택가격을 기준으로 LTV가 적용되고, 여기에 차주의 소득과 기존 대출에 따른 DSR 등의 규제까지 함께 적용되어 최종 대출한도가 결정됩니다. 경우에 따라 방공제 등이 적용되면 실제 대출금액은 더 줄어들 수도 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.이미 혼인신고를 하셨다면 배우자는 주민등록상 주소가 다르더라도 디딤돌 대출 심사에서는 동일세대(부부)로 보게 됩니다. 그에 따라 대출 신청전에 반드시 배우자까지 같은 주소롤 전입해야 하는 것은 아니나, 대출심사시 부부는 소득이나 주택보유여부, 자산등을 함께 심사하기에 배우자 관련 서류가 별로도 필요해질수는 있습니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.권리금은 일반적으로 시설권리금, 영업권리금, 바닥권리금 등을 종합적으로 고려해 결정하게 됩니다.시설권리금은 현재 설치되어 있는 인테리어, 집기, 설비 등의 상태와 사용연수, 실제 인수 가능한 항목 등을 기준으로 책정하게 되고, 영업권리금은 매출과 순수익, 단골고객, 영업기간, 운영의 안정성 등을 함께 고려하는 것이 일반적입니다.질문처럼 8년간 운영하면서 일정 수준 이상의 순수익을 꾸준히 유지하고 있다면 영업권 부분에서는 충분히 강점이 있을 수 있습니다. 다만 바닥권리금은 해당 상권의 수요, 입지, 임대조건, 동종 업종의 거래사례 등에 따라 차이가 크기 때문에 질문 내용만으로 적정 권리금이 얼마라고 단정하기는 어렵습니다.따라서 인근 중개업소를 통해 비슷한 상가나 동종 업종의 실제 권리금 시세를 확인한 뒤, 현재 시설가치와 영업가치를 함께 반영해 최종 권리금을 정하는 것이 현실적인 방법이라고 생각합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.매수자 입장에서 생각해 보면, 본인이 지급할 수 있는 금액까지 어느 정도 가격 조정이 가능한지 확인되지 않은 상태에서는 집을 보는 것이 의미 없다고 생각할 수도 있습니다. 즉, 매수자와 매도자의 입장 차이라고 보시면 될 듯합니다. 매수자는 예산 범위 안으로 조정이 가능한지를 먼저 확인하고 싶을 수 있지만, 매도자 입장에서는 집도 보지 않은 상태에서 가격 조정부터 원하는 경우 실제 매수 의사가 있는지 의심이 들 수 있는 것도 사실입니다.결국 이런 부분은 중개사를 통해 서로의 조건을 어느 정도 확인한 뒤 조율하는 것이 가장 현실적인 방법이라고 생각합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.지금과 같은 지역 양극화와 지방소멸 문제는 단기적인 대책만으로 해결하기는 어렵다고 생각합니다.기본적으로 인구감소가 예상되는 상황에서 지역 내 인구유출을 막고 새로운 인구를 유입하기 위해서는 무엇보다 해당 지역에 안정적인 일자리가 마련되어야 합니다. 결국 지속적으로 일할 수 있는 기반이 있어야 그 지역에 정착하고 거주하는 것도 가능하기 때문입니다.이를 위해서는 서울·수도권에 집중된 일자리를 지방으로 분산할 수 있는 정책이 필요합니다. 다만 정부가 민간기업의 지방 이전을 강제하기는 어려운 만큼, 기업이 자발적으로 지방에 투자하고 이전할 수 있도록 교통·주거·교육 등의 기반시설을 확충하고 세제 혜택이나 각종 지원책을 함께 마련하는 것이 중요하다고 생각합니다.결국 지방소멸 문제는 단순히 인구를 지방으로 이동시키는 정책보다는, 지방에서도 안정적으로 일하고 생활할 수 있는 환경을 만드는 것이 우선되어야 한다고 봅니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.월계 미미삼은 현재 재건축 절차가 진행 중인 단지로 알고 있습니다. 이미 몇 년 전에 안전진단을 통과했고, 올해는 정비구역 지정 및 정비계획안 주민공람까지 진행된 것으로 알고 있습니다. 물론 앞으로 실제 사업이 얼마나 빠르게 진행될지는 예측하기 어렵지만, 현재까지의 진행 상황을 보면 재건축 사업이 계속 추진될 가능성은 비교적 높아 보입니다.다만 재건축은 향후 절차가 남아 있고 추가분담금이나 사업성에 따라 속도가 달라질 수 있으므로, 이후 상황은 좀더 지켜봐야 할듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전혀 불가능하다고 할 수는 없고 경매 참여 자체는 가능할 수 있지만, 실제 낙찰까지 이어지기에는 상당히 부족한 금액이라고 볼 수 있습니다. 보통 입찰 시에는 최저매각가격의 10~20% 정도를 입찰보증금으로 준비해야 하고, 낙찰 후에는 정해진 기간 안에 잔금을 납부해야 합니다. 여기에 취득세, 법무비용, 명도비용 등 추가비용도 발생할 수 있기 때문입니다.