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아파트 재건축이 거의 확실한데요...
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 팔고 나간다면 누가 어떤 방식으로 보상을 해 주나요? 즉, 그 돈을 주는 주체는 누구이며, 보상 금액이 공시지가 기준인지, 시세 기준인지. -> 재건축 결정된 상황이라도 실제 주택을 매매하는 것이기에 일반매매로 보시면 됩니다. 반대로 조합으로부터 매도청구권에 따라 매매가 되는 경우라면 조합이 해당주택을 사는것으로 이해하시면 됩니다, 그리고 이때 매매가격은 시가를 기준으로 하며, 재건축의 경우 사적개발에 해당되기 떄문에 보상이라는게 특별히 존재하지 않습니다. 2.만일 대출 같은 걸 받아서 무리해서 분양을 받는다면 분양권을 파는 방법도 있나요? -> 분양을 받는게 아니라 조합원으로써 사업에 참여하시는 것이고 분양권이 아닌 입주권을 부여받게 되시는 것이고, 사업이후에는 분담금으로써 대금을 납부하게 됩니다. 물론 이떄도 중도금대출이나 잔금대출등 상황에 따른 대출은 이용가능합니다 , 그리고 입주권에 대한 전매도 가능하나, 정확한 시점이나 조합원 인계등의 절차나 사항은 조합이 만들어지면 정해지게 됩니다 .3.그리고 분양을 받을 목적이라면 다른 데서 임시로 살아야 될건데, 그런 부분은 어떻게 진행 되는지요.. -> 보통은 관리처분이후에 이주가 진행되는 이때 조합등에서 이주비대출등을 지원해주게 됩니다. 말했듯이 주는게 아니라 저금리 대출을 해주게 됩니다. 그리고 입주시기에 다시 입주를 하시면서 해당 이주비대출은 상황하시면 됩니다.
경제 / 부동산
25.05.04
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허그 버팀목 되는 집인데 전세가율 84.8%
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.단순히 전세가율만 보면 80%을 넘기 때문에 지금은 문제가 안되고 추후 주택가격하락등이 발생하게 된다면 보증금 반환에 어려움이 있을수 있다고 판단은 할수 있지만, 84%는 온전히 전세로 계약하였을 때 수치이지 현 질문의 계약조건처럼 반전세로써 현 1.5억 전세보증금 기준으로 전세가율을 산정하면 그 수치는 크게 낮아질수 있어 보입니다, 예를 들어 주택가격 5억인데, 여기에 전세가율 80%라면 전세보증금은 4억이 되겠지만, 반전세로써 3억 / 50으로 계약하면 보증금기준 전세가율은 60%로 낮아지기 떄문입니다. 그러므로 안전하다라고 확정하기는 어렵지만, 전세가율 84%에 대한 걱정은 크게 하지 않아도 되지 않을까 생각됩니다 . 만약 답변과 다르게 보증금 1.5억기준으로 전세가율이 84%라면 이때는 해당 매물에 임대차조건이 매우 비싸다고 판단이 되며, 권리상도 위험할수 있다고 볼수 있습니다.
경제 / 부동산
25.05.04
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지방은 부동산, 분양권 투자 거래가 활성화되어 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.실제로 미분양되는곳이 많은게 현실입니다. 이유는 간단합니다. 질문처럼 제도적으로 규제가 약하고 갭투자등 여러가지 가능한 부분이 있다고해도 결론적으로 향후 가치상승 가능성이 낮아 투자수요자체가 낮기 때문입니다. 특히 실거주가 아닌 투자목적으로 보자면 지방이든 수도권이든 물가상승에 따라 분양가가 높아진 상태이고, 수도권처럼 분양가와 주변시세의 갭차이가 수익으로 연결되는 경우가 지방은 낮기 때문입니다. 쉽게 지방은 분양가가 주위 시세보다 높은 경우가 많지만 수도권에서는 주변 지가가 높기 떄문에 분양가가 주변시세보다 낮아 분양당첨만으로도 그 갭차이에 따른 수익이 가능하기에 투자수요가 많다고 보시면 됩니다.
경제 / 부동산
25.05.04
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민박과 게스트하우스의 결정적인 차이점은 무엇인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.민박과 게스트하우스이 가장 큰 차이점은 호스트의 유무입니다. 민박은 호스트와 함께 생활하거나 호스트이 개인공간을 임대하는 것이고, 게스트하우스는 호스트가 따로 살지 않습니다. 그리고 다른 차이는 민박은 전통적이고 아늑한 분위기를 느낄수 있는 시골이나 자연속에 위치한 경우가 많고 게스트 하우스는 좀더 현재적이고 활기찬 분위기로써 주로 도심부에 위치한 경우가 많습니다.
경제 / 부동산
25.05.04
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구축 아파트의 기준은 어떻게 보는건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 신축과 구축을 구분하는 명확한 법적 기준은 없습니다 ,통상적으로 5년이내 건축물을 신축으로 보고, 10년이내 준신축, 그 외에는 모두 구축으로 구분할수 있습니다. 그리고 신도시나 비교적 새 건물이 많은 지역에서는 3년이내를 신축으로 7년이내를 준신축으로 보며, 그외 구축으로 구분할수도 있습니다, 즉, 어떠한 기준에 따라 통일되게 구분되지는 않습니다 .
경제 / 부동산
25.05.04
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분양권 구입시, 중도금 이자는 보통 어느쪽에서 지불하는건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.구매시점을 기준으로 이전까지는 매도자가 이후시점부터는 매수자가 부담하는게 맞지만, 중도금대출을 승계하는게 일반적이고 중도금대출 이자상환은 잔금시에 이루어지기 떄문에 보통 매수자부담으로써 계약을 진행하는 경우가 많습니다. 말했듯이 사인간의 계약이기 떄문에 어느쪽이 부담할지는 계약과정에서 협의에 따라 정하는게 원칙이나, 분양권의 인기가 높다면 매도자 중심으로 계약이 진행되기 떄문에 매수자가 부담할 가능성이 높고, 반대로 마피등이 발생하는 인기없는 분양권이라면 대출기간중에 이자를 바로 상환하기는 어렵기 때문에 마피에 이러한 부분까지 고려하여 매매가격을 낮추게 되고, 실제 잔금시점에 가서 중도금 대출 이자 상환시 매수자가 지급하게 됩니다.
경제 / 부동산
25.05.04
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주담대와 부동산 취득관련 질문합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 질문에서 말한 신용대출이 1억이 있다면 주택구매를 하지 못한다는것은 정확한 사실이 아닙니다. 신용대출이 있더라도 주택을 구매하는데 문제는 없으나, 구입자금을 대출 받으려고 한다면 신용대출에 따른 한도축소등이 될수 있기에 때문에 자금조달이 어려울수는 있습니다. 특히 7월부터 스트레스 3단계 DSR 도입에 따라 신용대출액이 클수록 사실상 주담대 대출한도는 크게 낮아질수 있고, 강남, 송파의 경우는 규제지역에 해당되므로 원래도 비규제지역보다 대출 가능한도가 낮고 까다롭기 떄문에 신용대출까지 있다면 주담대 실행 자체에 부담이 될수 있는 요인입니다, 그리고 최근에는 토지거래허가구역으로 지정이 되어 있기 때문에 주택구매시 실거주가 아니라면 구매가 어렵기 때문에 자금이 충분하지 못하여 전세임대차를 통해 갭투자등도 사실상 불가하다고 보시면 됩니다.
경제 / 부동산
25.05.04
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등기부등본에서 확인할 수 있는 위험신호는 뭐가 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 등기부등본을 통해서 있으면 위험한 권리가 있다면 갑구에 존재할수 있는 가등기, 가압류가 있을수 있으며, 후순위에서는 근저당이나 저당권있고 채권채고액이나 채무액이 주택평가금액과 차이가 없거나 높은 경우, 그외 임차권 등기등이 있다면 위험하다고 볼수 있습니다. 그리고 최근에는 신탁등기된 부동산의 경우도 계약시점에 신탁사로부터의 동의서를 받지 못하는 경우에는 위험요소가 될수 있습니다.
경제 / 부동산
25.05.04
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임대인의 신용상태를 개인이 확인할 수 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임대차 계약시에 임차인이 이에대한 자료를 임대인에게 요구하기는 어렵습니다. 현재까지는 임대인에 대해서 세금체납등이 없는지 국세납입증명서등을 요구할수는 있지만 신용불량자 여부나 신용등급등의 신용상태까지는 확인이 어렵습니다. 보통 주택을 목적물로 하는 만큼 권리관계상 문제가 될수 있는 부분에 대해서만 확인이 가능한것이고 개인정보관련 영역까지는 요구하기는 어렵습니다. 참고로 신용불량자라고 해도 주택권리상 다른 압류나 근저당이 없다면 순위상 선순위 임차권이 되고 경매가 진행되더라도 우선변제가 되기 떄문입니다.
경제 / 부동산
25.05.04
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전세계약 전 주의해야할 점은 뭐가 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세사기 예방은 100%불가하기 떄문에 전세계약시에는 보증금 보호를 위한 안전장치를 잘 해두시는게 최선입니다. 그에 따라 계약시에는 중개사를 통해 정확한 권리관계확인과 계약상 안전성을 높이는게 우선되어야 하고, 계약이후에는 전입신고와 확정일자 부여, 보증보험에 반드시 가입을 하시는게 필요합니다. 특히 중개사 없는 직거래나, 스스로 부동산 경험이 적은경우에 신탁부동산이나 후순위 임차권지위가 부여되는 매물에 대해서는 최대한 계약을 피하시는게 유리할수는 있습니다.
경제 / 부동산
25.05.04
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