답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 완공이후에도 등기부는 생성되지 않은 경우가 많기에 등기부자체가 없어 이를통해 소유자 확인은 어렵습니다. 이런 경우 전세계약을 할때에는 분양계약서상 명의자가 실제 계약자가 맞는지를 확인하셔야 하고 분양사등에 해당 분양계약서상 명의자와 계약이 된게 맞는지도 함께 확인하시는게 필요합니다. 보통 중개사분이 있는 경우 이러한 확인을 미리하고 설명해주기 때문에 이를 참고하시면 되고 계약시에 본인이 맞는지 신분증을 같이 확인하셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 토지등기부를 통해 공동소유자의 인적사항을 확인하기 바랍니다. 그리고 해당 기재된 주소지를 확인하고 실제 명의자가 거주하는지를 우선적으로 확인하기위해 우선 내용증명등을 발송하시는 방법으로 수령/반송에 따라 확인을 하셔야 합니다. 만약 수령이 된다면 문제가 없지만 그래도 확인이 되지만 그게 아닌 반송이 된다면 또다른 공유자가 반송된 내용증명과 신분증을 가지고 주민센터를 발송하여 주민등록표 열람 또는 등,초본 교부선청을 하셔야 합니다, 말했지만 공동명의자 중 다른 한분이 직접 방문을 하셔야 하고 질문처럼 할아버지 사망에 따라 질문자님 아버지께 상속이 된 상태라면 아버지가 관련한 서류를 준비하여 방문하셔야 합니다. 다만 , 이런 경우 추가적인 서류확인이 필요할수 있으니 방문전에 미리 주민센터에 연락하여 필요서류등은 확인하시는게 필요합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 등기부상 권리만 보면 현 건물소유자는 경매를 통해 해당 건물을 낙찰 받아 소유하게 되었고, 현재는 근저당 채권최고액이 5억 2900만원이 있는 것으로 보입니다. 문제는 현재 건물이 16세대 다가구 건물로 현 입주하여 거주하는 모든 세입자의 보증금이 본인의 권리관계에 영향을 주게 됩니다. 즉, 본인보다 선순위 권리가 근저당 외 현 거주하고 있는 세대(15세대이하)의 보증금 모두가 포함되게 됩니다. 이런 경우 주택시세와 근저당+전입세대보증금 합을 비교하여야 안전한지 여부나 소액임차인 최우선 변제를 확인하셔야 합니다. 물론 위 자료만으로는 확인이 불가합니다. 일단 보증금 1000만원이라면 대구지역이라도 소액임차인 최우선 변제는 가능하나, 해당금액 전부가 최우선 배당이 가능할지는 앞에서 말한 현 전입되어 있는 임차인들의 보증금을 모두 확인하여야 산출이 가능하여 안전에 대해서 확답을 드리기는 어렵습니다. 즉, 리스크가 상당하게 있는 상태이고 보증금에 대한 전액 보호가 가능하다고 100% 확답하기 어려운 매물입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 인구는 가장 기본적인 수요요인이고, 모든 산업에서 기본이 되는 노동력에 기초가 됩니다. 특히나 고령화에 접어들면 노동인구감소도 문제지만, 향후 산업발전을 위한 인재 육성에도 문제가 생길수 있고, 이들이 경제활동을 통해 내는 세금이 노령세대 복지에도 쓰이는데, 비중이 노령인구가 훨씬 많고 경제주력 인구가 낮아지게 되면 당연히 정부세수에도 마이너스가 될수 밖에 없어 사회전체적으로 부담이 커질수 밖에 없습니다. 대표적으로 일본만 봐도 노령화로 인한 내수경기 침체 및 국가부담이 커진 상황이고, 실제 편의점이나 노동력이 필요한 현장에서는 외국인 근로자가 대부분을 차지할 정도입니다, 외국인 노동력이 증가하면 그들이 벌어들이는 소득이 국내소비에 따라 온전히 순환되는 구조가 아닌 외국으로 자금이 유출되는 경우가 대부분이기에 결국 내수경기는 안좋아질수 밖에 없습니다, 우리나라의 경우도 노령인구가 크게 증가함에 따라 국민연금의 고갈문제와 젋은 세대와의 세대갈등등 많은 문제들아 나타나고 있는 상황입니다. 이를 개선하기 위해서는 결국은 혼인률과 출산률이 어느정도 안정화 되기에 현재 우리나라에서도 출산장려 및 청년지원사업을 늘리고 있는 상황이며,한편으로는 노령인구증가로 인해 정년을 연장시키거나 은퇴후 경제활동을 위한 각종교욱과 제도 개선을 집중하고 있는 상황입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.중개보조원은 공인중개사 자격을 가지고 않고 중개사무소에 일하는 분을 말하며, 중개보조원이 별도 취득하여야 할 자격은 없습니다. 다만 , 중개보조원으로 일하기 위해서는 업무개시전에 직무교육을 받으셔야 하고, 이는 공인중개사협회내 교육일정에 따라 신청하여 수료하셔야 합니다. 이는 공인중개사법 제34조에 의해 중개보조원 고용신고일 전 1년이내 직무교육을 받아야 한다 라고 명시되어 있습니다. 직무교육은 거래사고예방(3시간)+직업윤리(1시간) 총 4시간 내외 받으시면 되고, 수강료는 4만원으로 알고 있습니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.원칙상 집주인의 보증금 반환은 계약서상 명의로 하는게 맞습니다, 질문자님이 거주를 한다는 이유나 어머니가 입금을 했다는 기준에 따라 할수 있는게 아닙니다. 질문의 경우처럼 임대인이 어머니께 이체를 한다는 것은 결국 현 임대차계약의 명의가 어머니이기 때문으로 보이고 만약 이게 맞다면 본인에게 입금을 요청해도 임대인이 이에 동의를 하지 않을수 있습니다. 이와 다르게 계약명의자가 질문자님 본인라면 임대인에게 계약자 명의로의 이체를 해주셔서 이후 반환입증이 가능하니 계약서상 명의자인 본인에게 입금을 해달라고 하실수 있습니다. 결론적으로 임대차계약 명의자에게 반환을 해주는 게 원칙이고 현재 계약자 명의자가 질문자님이 아니라면 본인게좌로 입금은 어렵습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.7억 아파트라도 매매이냐 임대차이냐에 따라 적용되는 중개보수율도 달라지는데, 7억 구간은 매매든 임대차든 요율이 0.4%로 같은 구간입니다. 그에 따라 중개보수는 280만원이 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.법적으로 이런 경우 누가 중개수수료를 부담해야 된다는 규정은 없습니다. 사인간의 계약상황에서 벌어지는 부분을 모두 법에 따른 명시를 할수 없기 떄문입니다. 원칙적으로 질문자님은 만기일 퇴거를 하시는게 맞습니다. 그리고 해당일자에 보증금을 돌려받는 게맞구요, 임대인이 주장한 다음임차인 없으면 돈 못준다는 것은 임차권 등기신청등 다음 법적조치를 취하면 그뿐입니다. 문제는 다음 계약이 계약만료일 이전에 확정이 된 상황인데, 통상적으로 만기퇴거를 위해 다음 임차인이 구했고 그들간 전입, 전출에 맞춘 경우는 만기해지로 보아 중개보수등을 부담하지 않는게 맞습니다. 그럼에도 이를 중도해지라고 판단하고 중개보수부담을 한다면 위 요구가 부당하다고 하기 어렵지만, 질문내용상 질문자님은 임대인에게 중도해지를 요구한 적없으며, 만기일에 맞추어 퇴거를 하기위해 다음임차인 주선을 요청한것으로 중개사나 임대인이 모두 알고 있는 것이라면, 이를 중도해지로 볼수는 없습니다. 그럼에도 끝까지 중개보수를 부담해야 한다면 만기일까지 그대로 거주를 하겠다는 의사를 전달하시는게 맞을듯 보입니다. 그렇게되면 현재 계약당사자는 새로운 임차인과 임대인이기 때문에 7월 27일까지 주택을 비워 넘겨야 할 책임은 있는 임대인은 이를 이행하기 어려워지고 새로운 임대차계약은 문제가 생길수 밖에 없습니다.물론 손해배상을 이야기 하면서 보증금반환을 미룰 가능성이 높고 그에 따라 법적대응으로 이어지면서 더 피곤해질 가능성은 있습니다. 일단 위 부분을 중개사에게 전달하고 중게보수 지급의사가 없음을 이야기하지면 보통의 중개사분이라면 중간에서 충분히 조율을 잘 하시지 않을까 생각됩니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.정확히 규제로 인해 주택가격이 오르는 것은 아닙니다, 오히려 규제로 인해 추가적인 가격인상을 현수준으로 막고 있다고 보시는게 맞습니다, 즉 규제를 안했다면 주택 가격이 안오르거나 지금보다 안정적이라는 판단은 맞지 않습니다. 일단 현재 대춛한도가 그나마 용이한 15억이하 주택이 집중된 서울 중하급지와 경기도권내 일부지역에서만 가격인상이 나타나고 있는데 비해 추세적인 상승을 위한 서울상급지 주택가격은 상승폭이 제한되고 있는 만큼 현 가격상승은 단기적인 부분으로 이해가 되며, 현재 물가인상이나 내수경기침체 그리고 금리인상의 가능성이 높아진 상황이므로 시간이 따라 상승폭도 낮아질것으로 보입니다. 다만 , 현 서울,경기내 공급이 30년까지는 바닥이라는 점과 전월세대란에 따른 주택가격상승압박이 어느정도 해결될지가 추후 방향성을 잡는 데 변수가 될수 있습니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 현재 거주형태는 임대차이기에 보유주택수와는 아무런 관계가 없습니다. 그리고 증여의 경우는 본인이 임대차여부와는 관계가 없기에 증여는 증여대로 진행하셔도 무방합니다. 그리고 증여를 받는다는건 해당 주택의 소유권을 증여로써 무상으로 받는 것이기 해당주택에 반드시 실거주하거나 전입할 의무는 없습니다. 즉, 현재 B주택 거주와 전입유지를 하시면서 증여를받아도 아무런 영향이 없습니다 .