답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.매매계약시에도 권리관계를 확인하여 갑구에 가압류나 가등기가 있는지, 을구에 근저당과 같은 담보물권이나 전세권등의 용익물권이 있는지도 확인을 하는게 맞습니다. 그리고 있는 경우 계약서 작성시 특약으로써 잔금일에 모두 말소하는 조건을 넣게 됩니다. 그리고 본인 소유주택이 되기 때문에 전입신고에 따른 대항력등은 필요하지 않으나, 실거주시 주민등록법상 실제 거주지에 대해서는 전입후 14일내 전입신고의무에 따라 전입신고를 하시는 부분입니다. 그외 계약시 확인하여야 할 것은 시설상태 확인 및 하자담보책임에 대한 확인등이 있고 잔금지급시에는 소유권 이전등기를 위한 서류 인수와 기존 권리에 대한 말소가 있을 경우 이에대한 확인정도라도 보시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.재건축과 재개발시 세입자에 대한 보상은 다릅니다. 질문처럼 아파트 재건축의 경우 공공사업이 아닌 민간사업에 해당되고 그에 따라 조합등에서 세입자에게 이주비등을 보상하지 않습니다. 보통은 계약기간중 재건축에 따라 퇴거를 하여야 하는 경우 임대인으로부터 협의하여 이사비용등을 받는게 통상적이지만, 이는 개별 보상에 해당되는 부분이지 개발사업에 따라 정식적으로 보상하여야 할 의무가 있는 게 아닙니다, 즉, 임대인과 협의를 해보셔야 할 부분이며, 개발주체로부터 보상 받을 권리가 없습니다. 보통 재개발시라면 세입자에 대해서 주거이전비등을 지급하게 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 혼인신고를 한 배우자가 아닌 경우라면 부부간 증여 6억 비과세는 적용되지 않습니다. 그에 따라 질문처럼 사실혼이라도 서로간 주택 구매시 자금이 오고 가면 그 자체로 타인과의 현금증여로 볼수 있고 나중에 문제가 될 경우 증여과세대상이 될수 있습니다. 그리고 무상금전소비대차는 특수관계인 여부에 따라 적용되는 부분이고, 질문처럼 사실혼이지만 법적 남남인 경우에는 적용될 여지가 없기 때문에 결국에는 이자가 없는 무상대차는 증여로 보아 증여과세가 될수 있습니다. 정확한 세무적인 부분은 전문가의 상담이 필요할듯 보이고, 이전까지 주고받은 부분까지도 입증근거(차용증등)의 작성이 필요한 상황으로 보이긴 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.중개사를 통하는 경우 주택을 매수하던 매도하던 중개보수는 발생하게 됩니다. 즉 중개사 유무에 따라 중개보수 발생유무가 달라지는 것이지, 매수와 매도에 따라 유무가 달라지지는 않습니다. 그리고 중개보수는 주택의 경우 거래금액에 따라 0.4%~0.7%까지 구간요율이 적용되며, 질문에서 매매가격을 정확히 기재하지 않았기 때문에 확실한 적용요율에 따른 중개보수는 산정하기 어렵습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.기존 전세 계약자의 대출연장시 6.27 대출규제에 따라 연장은 반려될 가능성은 없습니다. 현 6.27대출규제에서는 주택을 매수함과 동시에 전세세입자를 얻는 경우에 세입자의 조건부전세대출을 규제하는 것이기 때문에 재계약의 경우는 이에 해당되지 않습니다. 그러므로 연장시 세입자 본인의 소득이나 조건등이 대출상품 연장조건과 맞지 않는 경우가 아니라면 별 문제없이 연장은 가능할 것으로 보입니다. 물론 주택가격이 하락하는 경우나 보증금이 인상되는 경우로써 대출에 따라 연장이 거부될수는 있으나 이는 이번 6.27 대출규제와는 관계가 없습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 잔금지급에 대해서는 일자를 기준으로 하기 때문에 세부적인 동일날짜에 시간까지는 두 당사자간 합의에 따라 정하시는 부분입니다. 즉, 오전 10시던 오후 1시던 결국 동일잔금날짜에 지급하는 것이기 때문에 계약상 의무위반이라 볼수 없고 그에 따라 계약해지사유에도 해당되지 않습니다. 그리고 중도금을 받은 상태에서는 계약의무불이행등의 명확한 사유없이는 일반적인 해지통보는 어렵기 때문에 두 당사자간 잘 조율하여 시간을 맞추시는게 필요해 보입니다. 참고로 잔금일을 넘기는 경우에는 잔금지급을 하지 않은 것이기 떄문에 이때는 위와 다르게 계약상 의무불이행으로 볼수 있고 계약해지통보등도 가능할수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택의 경우 사실상 임대가격이 그 가치라고 보시면 됩니다. 쉽게 말해서 싸면서 좋은 매물이란건 사실상 없다고 보시면 됩니다. 그에 따라 질문의 복층원룸은 그만한 이유가 있을 것이라 판단이 되고, 정확한 이유는 알수 없으나, 매물이 신축으로 깨끗한데 저렴하다면 권리관계상 위험도가 높은 매물일 가능성이 높습니다. 그리고 복층의 경우는 사실상 젊은 세대에서는 일종의 거주로망이 있어 수요가 많아 일반 매물에 비해 높은 편이나, 실제 거주시 냉난방 비효율성등 여러 불편함으로 인해 장기거주가 어려워 시간이 지날수록 수요가 줄어드는 편입니다. 결국 해당 지역요건상 젊은 세대의 임대차가 많지 않은 경우라면 일반매물에 비해 수요가 적어 가격이 낮아진 것일수도 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 계약금은 계약시점에 반드시 내셔야 하는 부분입니다. 청약당첨이 유지되기 위해서는 계약금 납부일자에 계약금 지급과 계약서작성을 하셔야 합니다. 그리고 잔금일 10월 31일에는 잔금을 치루고 입주를 하는 것이기 때문에 계약일부터 잔금일까지는 본인이 거주를 하는 시기가 아니므로 이사를 하실수 없고, 관리비 역시 질문자님이 신경쓰지 않아도 됩니다 정리하면, 계약일에 계약금 지급은 필수, 그리고 잔금일에 진금지급과 동시에 이사를 하신다고 보시면 됩니다. 그리고 해당 시점부터는 이사여부 및 실거주여부와 관게없이 잔금납부에 따라 주택인도를 받기 때문에 관리비와 임대료는 모두 부담을 하셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 B주택에 전입신고를 하시게 되면 A집에 대한 대항력을 상실하게되고 그에 따라 보증금 보호가 어려워질수 있습니다. 그에 따라서 A집 보증금 반환전까지는 B집에 전입신고는 하기 어려운 상황입니다. 그에 따라 A집 만기일에 임차권 등기를 신청하여 등기가 완료된후 B집에 전입신고를 하셔야 합니다. 여기서 신청만 했다고 해서 옮기시면 안되고, 등기가 완료된 이후에 옮기셔야 합니다. 결론적으로 A집 보증금 반환이 되지 않을 경우 B집 잔금일에 전입신고 및 보증보험 가입을 즉시하기는 어려운 상황으로 볼수 있습니다. 방법이 있다면 A집에 다른 직계가족을 전입신고한뒤에 본인만 전출하는 방식으로 기존 대항력을 유지할수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문에서 말하는 전세담보대출이 일반적인 전세자금대출을 말하는 것이라면 해당 대출의 차주는 세입자분이기 떄문에 연장이든 상환이든 일단 임대인인 질문자님이 신경쓰실 부분은 아닙니다. 만약 1처럼 재계약을 하게 된다면 임차인이 알아서 연장신청을 할것이고 만기 퇴거를 한다면 은행에서 알아서 반환전에 은행으로 상환할 것을 통보하게 됩니다. 본인이 해외 주재원으로 나가게 된다고 한다면 이후 계약상 진행을 위해 국내에 있는 와이프분에게 위임장을 작성해서 남겨두시면 문제되지 않을것으로 보입니다. 3번의 경우도 사실상 임대인 동의없이도 세입자 전세대출은 문제가 없으며, 보통 질권설정을 위해 은행에서 연락이 오게 되는데 이때는 질문처럼 대리인을 통해 진행하시면 됩니다.