답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 명의가 변경되는 과정에서 본인명의 대출을 남겨두는게 가능하다는 부분은 조금 확인이 필요해보입니다. 보통은 대출승계와 명의변경은 동시에 이루어지는 게 일반적이기 때문입니다. 그리고 직계존비속간 증여의 경우 5천만원 한도에서는 비과세되기 때문에 해당금액을 초과하지 않는다면 증여세문제는 없으나, 증여신고 및 취득세납부는 하셔야 합니다, 다만 이렇게 하시면 이후에 본인 주택구매시 현 대출유지로 인한 주담대가 어려울수 있고 이는 DSR산정시에 영향을 줄수 있어 한도또한 제한될 가능성이 있습니다. 해당 부분에 대해서는 좀더 정확한 확인이 추가적으로 필요할듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.단순 견적사항만 보고는 판단하기 어렵습니다. 비용적인 측면만 보면 동일조건하에 저렴한 쪽이 유리할수 있지만 실제 어떠한 자재를 사용하고 실제 시공능력이 다르냐에 따라 만족도에서는 크게 차이가 날수 있기 때문입니다. 보통 두군데의 견적차이가 400만원이라면 한쪽이 지나치가 저렴하거나 한쪽이 지나치게 높을수도 있어 견적을 한군데 더 받아서 평균적인 수준정도를 비교하시고 가격이 비싼 경우라면 어떠한 자재를 사용하는지 여부등을 확인해보시는것도 필요하고 해당 업체의후기등을 확인하는 것 또한 좋은 방법이 될듯 보입니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전입신고를 하지 않더라도 전기랑 가스사용에는 문제가 없습니다. 다만 전입신고를 하지 않으며 보증금에 대한 대항력확보가 안되기 때문에 보증금 보호에 위험이 있을수 있습니다. 그리고 질문에서는 전월세 여부를 기재하지 않아서 판단을 해드리기는 어려우나 보증금 보호를 위해서라도 반드시 전입신고는 하시는게 필요할듯보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.토지의 경우 비교시세가 없기 떄문에 얼마라고 정확하게 답변드리기 어렵습니다, 일단 해당 부분을 확인하는 방법은 주변부동산을 통해 임대차수요가 존재하는 여부와 시세등을 확인하셔야 합니다. 단, 질문처럼 건물을 지울수 있는 토지라도 실제 건물이 없는 경우 실제 임차인은 토지를 빌리는 것은 물론 건물까지 지어 임차를 진행하여야 하기에 지상권설정이나 전세권 등기설정이 아닌 단순 임대차로써 이를 진행할 임차인을 찾기는 어려워보입니다. 이런 경우 당연히 수요가 제한적이라 임대차시세또한 매우 낮아질수 있기에 임대차방식에 대해서 직접 건축을 한뒤 건물임대차를 하시는 등의 방식으로 전환을 하셔야 수익성이 확보될듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1, 청약이 아닌 토허제지역내 주택매수에서 세대분리시 해당 지역내 일정거주기간등을 요구하지는 않습니다. 그에 따라 사전허가전에 세대분리를 하시면 될듯 보이고, 사전허가는 약정서를 작성하고 허가를 신청하기때문에 이 단계전에 세대분리를 하시면 될듯 보이긴 합니다. 2. 네, 토허재는 1에서처럼 현재살고있는 주택유형에 따른 제한은 없는 것으로 알고 있기에 본인이 세대분리를 통해 무주택요건을 갖추려 한다면 전입하는 주택의 유형은 중요하지 않을듯 보입니다 다만,해당 시설에 전입신고가 되지 않을경우 이러한 목적이 이루어질수 없기에 반드시 단기임대시 전입신고가능여부는 확인하셔야 합니다. 그리고 세대분리의 경우 주소지분리뿐아니라 일정요건에 충족이 되어야 하기에 이 조건 충족여부도 확인하시기 바랍니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.단순하게 계약해지시 누구의 과실이 있는지에 따라 달라질부분으로 보입니다. 그리고 해당 부분에서 발생될수 있는 법적 대응이라면 계약해지 책임에 따른 손해배상 정도이고 가계약의 특성상 일방적인 해지의 경우 지급한 계약금의 배액상환정도볼수 있기에 이에 대한 지급여부가 논점이 될수 있습니다. 만약 잔금일자가 정해지고 해당 일자까지 등기부등이 생성되지 않을 경우 계약해지등의 특약이 있다면 당연히 계약해지는 가능할수 있으나, 별도의 배액상환등의 해약금 특약을 넣지 않는다면 임차인입장에서는 계약해지는 가능해도 배액상황이 이루어질지는 확답하기 어렵습니다 특히 질문처럼 가계약상태에서는 계약서 작성이 되지 않앗기에 임대인입장에서는 받았던 가계약금만을 상환하면 해지를 요구할수 있고 이런 경우 임차인은 계약금의 일부로써 지급한 가계약이란 사실과 계약해지 책임에 따른 배액상환을 법적으로 요구하는 정도의 대응이 가능할듯 보입니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.리스크가 꽤 큰 투자방식입니다. 10년뒤에 해당 임야가 개발이 된다면 최고겠으나, 만약 그때까지도 미개발된 상태라면 시세가 그대로일 가능성이 높고, 구매후에 직접적인 이용도 할수 없는 경우 말그대로 투자비용에 따른 금융비용(이자비용)만큼의 손실과 돈이 묶이는 행위가 될수 있기 때문입니다. 보통 주택에 투자를 하는 이유는 사용수익이 가능하고 개발에 대한 리스크가 토지보다 낮기 때문입니다. 대대손손 땅부자는 예전에 있던 토지등이 개발에 따라 시세가 급격하게 상승하는 경우 해당이 되는 부분이지 무조건 땅만 많이 가지고 있다고 해서 부자라고는 할수 없습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 현금으로 처리를 하셔도 되지만 그렇게 하기 위해서는 각 임대인들의 협조가 필요합니다. 그리고 임대인입장에서 은행에 방문하여 수표발행 및 직접전달 및 수령을 해야하기에 사실 동의하는 경우가 많지 않아보이고 임차인 입장에서도 이후 미반환등의 경우 이체기록등을 입증근거로써 제시를 해야하기에 되도록 현금으로 돌려받더라도 새로운 주택에 대해서는 이체를 하시는게 좋을듯 보입니다. 입금이체기록만큼 확실한 지급입증방법은 없기 떄문입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.소유자가 직접 해당 부동산을 경매로 넘길수 있는 방법은 없습니다. 경매는 말그대로 채권자의 신청에 따라 채권액을 회수하는 법적 조치로써 일정 절차와 권리에 따라 진행이되는 부분이기 때문입니다. 그리고 소유자입장에서 경매가 진행되면 시세보다 낮은 금액으로 낙찰이 될수 있고 경매비용과 세금, 채권금액을 빼고 나면 실제 거래를 통한 매도보다 실질적은 손실이 발생될수 있습니다. 정 경매진행을 원하시면 해당 주담대를 상환하지 않고 버티시면 해당 은행이 채권회수를 위해 경매를 신청하여 진행될수는 있으나, 방법상 옮은선택은 아닙니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 일단 신규계약이 아닌 갱신계약에 해당이 될것으로 보이나, 계약기간에 대해서는 기존과 다르게 26년 4월1일~28년 4월1일까지 작성하는게 맞을듯 보입니다. 그리고 보중금 6000만원 초과 또는 월세30만원 초과의 조건이라면 전월세신고까지 하셔야 하고 보증금 인상에 따른 확정일자 재부여도 필요할수 있습니다.2. 임대차계약자체가 사인간의 계약이므로 특별히 정해진 방식이나 절차상 제한은 없습니다. 질문처럼 합의가 되었다면 그에 따른 계약서만 다시 작성하시면 되고, 전월세신고등만 하시면 됩니다 .3. 네 문제 없습니다. 다만 계약서는 다시 작성이 필요할듯 보입니다 .