답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.다른 제한사항을 고려하지 않고 단순하게 주택구매시기를 갭투자를 해서라도 먼저 구매하는게 유리한지, 시드를 좀더 모은뒤에 구매를 하는게 나은지를 두고 판단해 본다면 전자가 훨씬 유리할수 있습니다. 이유는 갭투자를 해서 소유권을 획득하는 방식은 결국 2년뒤에 해당 주택가격이 오르거나 내리는 것에 특별히 관계없이 주택을 보유하게 되는 것이지만, 2년뒤에 시드를 더 모았음에도 해당주택가격이 혹시라도 더 크게 상승되었다면 결국은 구매에 필요한 시드나 대출금액이 커질수 있기 떄문입니다. 정확히는 2년뒤 주택가격변동성을 아무도 정확한 예상을 하지 못하기 떄문애 현재기준 갭투자등이 가능한 상황이라면 이를 통해 주택소유권을 확보하는게 더 유리한 부분입니다. 또한 본인이 실거주를 위해 2년뒤에는 전세자금을 반환하여야 하는데 잔환될 금액에 대해서는 변동이없기 때문에 자금계획을 세우는데도 유리합니다 단, 전세퇴거자금대출을 이용하여야 할때, 주택이 속한 지역이 수도권이라면 규제에 따른 한도제한이 될 가능성이 있다는점은 리스크가 될수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.소득이 없는 상태에서 버팀목대출이 가능할지는 사실상 확답하기는 어렵습니다. 원칙적으로는 무소득, 무직이라도 대출자체가 불가한 것은 아니지만, 매월이자부담등이 있기에 소득이 없는 경우 은행이나 실제 보증기관 심사에서 한도를 낮게 잡거나 대출승인자체가 거절될 가능성도 있기에 정확한 부분은 별도 확인이 필요해보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.지식산업센터와 일반상가건물과의 차이는 지식산업센터는 입주가능한 업종(제조업, 지식기반, 정보통신등)이 제한되어 있으며, 사무와 창고, 생산, 지원시설등이 모두 갖추어진 복합시설로 볼수 있습니다. 그에 반해 일반적인 상가건물(오피스텔)등은 사무중심으로 업종제한이 지산보다는 상대적으로 적은 특징이 있습니다. 사실 법적으로도 지식산업센터는 산업집적법 대상이지만, 일반 오피스는 건축법 대상이라는 점도 차이가 있습니다. 겉으로 보이는 차이는 일반오피스텔과 크지 않지만, 관련법률이나 세금부과방식 , 입주가능한 업종등에 대한 차이만 있다고 보시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임대주택도 유형(통합공공임대, 국민임대, 청년,신혼임대 등)에 따라 자격요건이 달라지게 되며, 공통적으로 무주택세대구성원 요건과 소득 및 자산요건에 충족하여야 합니다, 그에 따라 본인이 신청하고자 하는 유형별로 각각 자격요건을 알아보셔야 합니다. 행복주택의 경우 무주택세대구성원으로써 소득기준은 가구당 월평균소득 100%이하(맞벌이 신혼부부 120%)이며, 대학생, 청년, 신혼부부, 한부모가족별 신청요건이 정해져 있어 본인이 해당하는 대상에 따라 자격요건을 맞추셔야 합니다. 자산기준의 경우 신혼부부는 총자산가액의 합이 3.45억이하, 자동차 4542만원이하, 청년의 경우는 총자산가액의 합이 2.51억원 이하 , 자동차 4542만원이하, 대학생의 경우 총자산가액의 합이 1.08억원 이하, 자동차는 미소유로 되어 있습니다. 그리고 보증금의 경우 전세대출을 통해서도 조달이 가능하나, 계약금자체는 자기자금으로 부담하셔야 할수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.필지라는 뜻은 지적공부에 등록이 되는 기본 단위이며, 하나의 소유권이 미치는 범위를 말합니다. 정말 쉽게 말해서 거래가 될때 최소단위라고 보시면 됩니다. 그럼 질문처럼 1필지라도 반만 나누어서는게 가능하냐라는 질문에는 그 상태 그대로는 단독등기가 불가하고, 1필지의 토지를 분할하여 2필지로 나눈뒤에 거래 후 각각의 명의로 등기를 하실수 있다는 의미입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.매매에서 자금지급은 두 당사자간 협의에 따라 가능한 부분인데, 대부분은 분할지급을 허용하지 않습니다. 만약 그렇게 된다면 완납이 되는 시점에 소유권을 이전하는등 별도의 조건이 추가될수 있습니다. 그런데 질문처럼 매매당사자간 관계가 직계존비속간 관계라면 이는 증여로써 추정될수 있어 질문처럼 하시면 2.4억에 대해서는 증여로써 볼 가능성이 높습니다. 그에 따라 직계존비속간 매매는 정상매매로써 자금에 대한 이체를 확실하게 마무리하시는게 좋고, 만약 자금에 대한 조달이 어려울 경우 차라리 차용증을 작성하고 해당 금액만큼을 차용으로 진행하시고, 매년 이자를 지급하면서 원금을 상환하는게 더 맞지 않나 판단이 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.만약 주택가격이 폭락되면 영끌족만 망하는게 아닙니다. 질문처럼 주택가격의 70%가 대출인데, 주택가격이 하락하면 해당 대출건들이 모두 부실채권화 되게 됩니다. 그런데 부동산 채권은 유동화를 통해 금융기관별 회전을 하는 구조이기에 주택가격이 폭락하면 금융기관부터 부실화되면서 망할수 있습니다. 그럼 당연히 금융권들은 주택대출 뿐 아니라 기업대출 대부분의 상환을 요구할수 있고, 뱅크런의 위험으로 지급중지를 할수 없어 결국은 나라경제 전반이 무너지게 됩니다. 대표적으로 일본 잃어버린 30년과 미국의 서브프라임 모기지등이 모두 이러한 주택가격폭락에 따라 발생된 부분입니다. 그리고 우리나라의 경우 주택을 단순히 거주하는 공간외 투자대상으로 보는 인식이 강하기 떄문에 주요 부동산 대표지역에서는 왠만해서는 수요가 줄어들지 않습니다. 그에 따라 가격유지가 가능한 것이고 대부분이 오해를 하시는 부분이 있는데 정부가 부동산시장안정화정책등이 하향안정화를 생각하시는데, 사실 이보다는 현 주택가격을 유지하면서 추가적인 폭등이나 지역간 양극화를 막는게 목적입니다. 즉, 주택가격 폭락은 그 누구도 원치 않고, 정부도 이를 위한 정책을 운영하는게 아닙니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.서울시장이라면 오세훈 당선자의 공약을 말하시는듯 보이는데, 현실가능여부는 앞으로 지켜봐야할 부분입니다. 아무리 정책적으로 시장이 나서서 개발을 촉진해도 결국은 각 단지내 사업성이나 자금확보문제는 있을수 밖에 없기에 이를 어떻게 해결할지는 지금상황만으로는 판단할수 없습니다. 다만 현 서울시장 당선자의 정책방향과 정부의 정책방향과는 이질감이 조금은 있기 떄문에 순조롭게 진행될지는 쉽기 판단하기 어려운 부분이 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다청약당첨을 포기하게 되면 기본적으로 청약건에 따라 재당첨제한이나 청약통장 효력상실이 있을수 있습니다. 재당첨제한의 경우 청약건에 따라 기간의 차이가 있을수 있고, 반대로 아예 없을수도 있지만, 청약통장의 경우는 효력이 상실되어 해지후 다시 개설을 하셔야 합니다. 그동안의 납입기간과 보유기간, 납입인정금액 모두 상실되며 ,리셋된다고 보시면 됩니다. 단, 이건 청약을 포기하던 포기하지 않던 동일하며, 꼭 포기할때만 상실하는 것이 아닌 계약여부와는 무관하고 청약당첨에 따라 진행되는 부분입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 마음껏 임의대로 올릴수는 없습니다. 장기수선충당금은 장기수선계획에 따라 소유자에게 징수되는 부분으로 월 부과액은 시행령산식에 따라 계산되게 됩니다. 만약 장기 수선계획 조정에 따라 금액인상이 있을 경우 조저오딘 계획에 따라 부과하게 되고, 조정 절차가 적법하게 완료되었다면 추가입주민 동의를 필요로 하지 않습니다, 만약 인상에 대한 정확한 확인이 필요하다면 관리사무서에 장기수선계획 조정안, 적립,사용내용을 열람요청해 인상근거와 산정이 적합합지는 따져보시면 됩니다. 즉, 얼마만에 오를지에 대한 기준은 명확히 없으며 각 단지면 장기수선계획 변경이나 조정에 따라 달라지게 됩니다.