답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 대출에서 소득심사의 기준은 금융기관별 차이가 있을수 있습니다. 다만 보통은 전년도 근로원천징수을 기준으로 판단하는 경우가 많기에 올해 기준으로 25년도 소득만 반영될 가능성이 높습니다. 실제 2개년 평균으로는 계산하는 경우는 거의 없으며, 질문처럼 25년 소득이 일정하게 확인 가능한 경우 해당 년도 기준으로 소득을 반영하게 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 국제유가가 매일 변동되기 때문에 실제 주유소에서는 기름을 공급받을때 그때 그때 원가로 계산하는게 아닌 월 평균금액을 기준으로 원가를 산정하는 경우가 많습니다. 특히나 주유소마다 직영여부나 공급원가 역시도 차이가 있기 때문에 국제유가가 인하된다고 해서 바로 주유소등에 반영되기는 어려운 부분이 있습니다. 또한 기름가격에서 세금이 차지하는 비중이 매우 높고 유가외 환율에 따른 부분까지 반영이 되어 있기에 세금에 변동이 없고 환율의 고환율인 경우 국제유가가 하락하여도 실제 하락률은 제한적일수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당 부분은 별도의 현 입주자대표명의의 건설사 혹은 분양사를 상대로 소송 혹인 별도의 민사소송을 통해 다툼을 해보셔야 알수 잇는 부분입니다 이는 쉽게 말해서 해당 부분이 법에 어긋나는 위법행위로는 볼수 없기 때문입니다. 그래서 분양사도 질문처럼 이러한 부분에 대해서 크게 문제인식을 하지 않는 것으로 이해가 됩니다. 결과적으로 분양사와 질문자님과 합의에 따라 보상을 받는다면 모르겠으나, 그게 아닌 상황에서 보상을 원하시면 법에 따른 소송으로 판단받으셔야 할 부분이고 그 결과는 예상하기 어렵습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임대인의 세금체납 여부에 대한 확인은 사실상 보증금 보호를 위해 임차인에게 이를 확인할수 있는 권리를 부여한것이지 실제 세금체납이있다고 해서 계약을 바로 해지할수 있는 권리는 없습니다. 즉, 계약단계에서 세금납부에 대한 확인등을 요청할 권리는 있지만 계약이후에 세금체납이 확인되었다고 해서 특약없이 단순히 해당 사유만으로 해지가 바로 가능한 것은 아니라는 점입니다. 즉, 이러한 경우라면 계약서상 특약등로 세금체납등이 있을 경우 계약해지등을 명시해두거나, 추가적인 위약사항등을 기재하는게 필요할수 있습니다, 물론 이에 대한 기재를 임대인이 동의할지 여부등은 협의가 필요할수 있습니다. 그래서 세입자 입장에서는 현재와 같은 세금체납열람 권리만 가지고는 실효성이 떨어진다는 문제가 꾸준히 나오고 있고, 실제 해당 부분은 국회등에서 열람후 계약해지 및 위약금지급등에 대한 주임법등에 개정을 논의하고 있는 단계로는 알고 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.아마도 공시지가 현실화율을 말하는듯 보입니다. 이는 단순하게 세금을 지금보다 95% 올린다는 의미는 아닙니다. 현재 모든 보유세에서 과세기준이 되는 주택가격은 시가가 아닌 정부가 공시하는 공시지가를 기준으로 산정하게 됩니다. 쉽게 말해서 거래가액이 10억이라도 현재 공시가율은 70%내외이기에 실제 세금시 주택가격은 7억정도로 보고 세금을 산정하게 된다는 의미인데, 만약 공시자가 현실화률이 95%로 조정되게 되면, 거래가액 10억주택도 세금산정시 공시지가로는 9.5억으로 산정이 되기 때문에 이전 7억기준보다는 동일세율을 적용하더라도 세금은 높아질밖에 없는 구조로 이해하시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일반적은 부동산 거래로 보면 해당 소액으로 거래를 원하는 소유자는 없을것으로 보이므로 사실상 불가해보이고, 가능하다면 현재 상장된 리츠등에 주식을 구매함으로써 간접투자하는 방식으로 투자를 할수도 있고 현재 부동산 조각투자가 가능한 앱을 통해서 소액투자를 하는 두가지방법이 있을 것으로 보입니다. 다만, 이러한 두가지 투자의 경우는 방식이나 수익분배에 대해서는 차이가 있을수 있으며, 원칙적으로 실제 대상부동산의 지분을 등기상 소유권 형태로 얻는게 아니기 때문에 등기상 지분을 가진 공유자의 개념과는 차이가 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.판단은 각자의 몫이므로 각 증권 기관, 전문가, 유튜버들 모두 차이는 있습니다. 다만 정부가 코스피 5000달성 이후 코스닥 3000에 대한 목표를 제시하였기에 현재 3000을 목표가 기대하는 심리가 많고, 실제 전문가들도 상법개정과 부실기업정리등을 통해 3000까지는 안착할 거란 의견이 많은 상황입니다. 특히 상법개정외 주식시장의 안정화를 위해 일정 시총이하의 부실기업등을 상장폐지하고, 해당 기준 시총을 매년 상승하여 제시할 것으로 발표하였기고 그외 신뢰있는 시장구성을 위한 제도적 장치 마련을 하고 있는 상황이기에 전망은 점차 밝지 않을까 생각됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.영끌을 구분하는 법적 혹은 판단의 정확한 기준은 없습니다. 보는 사람마다 판단의 여지가 달라질수 있는 부분으로 보통은 현 자산을 모두 부동산에 투입하는 것 외 본인 매월 소득에서 생활수준이 낮아지는 정도의 부담을 감수하고 원리금을 상환하는 경우을 영끌로 보는 의견도 있고, 주택매입가격의 80%이상을 주담대와 신용대출등 타 대출까지 모두 끌어다 구매한 경우를 말하는 경우도 있습니다, 넓은 의미로는 주택구매시 대출을 이용하고 대출한도까지 풀대출로 받아 구매한 경우를 포함하기도 합니다. 결과적으로 본인스스로 주택을 구매하고 유지하면서 소득의 대부분을 대출원리금으로 지급하여 생활이 어렵다 느끼는 정도라면 영끌에 해당이 된다고 보는게 맞을듯보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 원칙상 혼인신고 전 배우자가 주택을 소유한 상태로 합가해 추가주택을 취득한 경우에는 국토교통부에서 확인 받은 날로부터 3년이내 처분을 하여야 한다고는 나와 았습니다. 다만 정확한 확인은 HF등을 통해 문의가 필요할수 있습니다.2. 기본적으로 기간내 1주택을 처분하면 1주택이 되기 때문에 하나의 주택에 대한 대출은 유지가 가능할수 있을 것으로 판단이 되며, 주담대 대환대출을 하는 경우라면 원칙상 기존대출을 상환하는 것이기에 위 영향을 받지 않을것으로 보이긴 합니다. 다만 둘다 대환을 하지 않는 경우 2주택으로써 두 대출상품 모두 지속유지는 어려울수 있어 보이기에 결과적으로 둘다 대환을 하여 상환하시고 2주택을 유지하거나 1주택을 처분하고 다른 대출하나를 유지하는 방법만 있을것으로 보입니다. 3. 해당부분은 이후에 정책운영이 어떻게 변경될지 모르기에 예측하기는 어려운 부분이 있고, 혼인신고를 하지 않는다고 해도 결과적으로 본인과 배우자가 1세대 2주택이기에 무주택 OR 1주택이 아닌 이상 위 대출특례등은 이용하기 어려울수 있습니다. 즉, 혼인신고 전후로 1주택을 처분하고 1주택인 상태에서 신생아 특례등을 요건에 따라 이용하시는게 정상적인 과정으로 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.정확한 이유를 여러가지가 있겠으나, 우선적으로 5월 종료예정된 양도소득세 중과 유예에 따라 매물이 증가하고 수요자들은 가격하락이 더 떨어질거라는 관망심리가 적용되면서 이전보다 상승세가 줄어든것으로 보이고, 실제 4~5월 중단일자가 가까울수록 서울 상급지에서의 주택가격은 소폭상승세에서 하락전환될 가능성이 있습니다. 사실 현재기준의 매매가격 지수는 실제 계약일자가 한달이전일 경우가 많기에 실제젹인 양도소득세 중과유예중단에 따른 가격반영분이 온전하게 적용되지는 않았을 것으로 예상되기 때문입니다. 결국에는 3,4,5월중 급매들이 더 나올 가능성이 높고 해당 매물에 계약이체결되면 실제 서울 상급지에 대한 매매가격지수는 크게 떨어지게 나타날수 있습니다.