경제
안녕하세요^^대출없이 갭투자가 가능한지
안녕하세요 안양시 동안구 비산동 아파트를 구매하려하는데 만기가 27년12월이고 매매가와 전세가는 2억정도 차이가납니다..저희가 있는 전세는 2월이 만기인데 혹시 양쪽 모두 대출이 없는데도 만기연장이 불가능한건가요??저쪽 29년12월까지 있어주면 좋겠는데 그때 저흐도 들어가구요.. 요즘 갭투로는 매매가안된다고하여 궁금합니다..
7개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
토지거래허가구역일 경우 무주택자가 매수를 하기 위해서는 우선 허가를 받고 허가 후 4개월 이내 잔금을 치고 등기이전을 완료를 한 후 세입자가 퇴거를 하게 될 때까지는 실거주가 유예될 수 있습니다. 또한 세입자 퇴거 주 실거주 입주를 하지 않을 경우 취득가액의 10% 이행강제금이 부과 될 수 있으니 절차대로 이행을 하셔야 될 것으로 사료됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
이 부분은 해당 지역이 현행 토지거래허가구역에 해당하기 때문에, 대출 여부보다는 토지거래허가제에 따른 실거주 의무를 기준으로 판단해야 할 것으로 보입니다.
현재 토지거래허가구역 내 주택이라도 기존 세입자가 거주하고 있는 경우에는 일정 요건을 충족하면 기존 임대차계약의 만기 시점까지 매수인의 실거주 입주를 유예받을 수 있는 것으로 알고 있습니다.
따라서 현재 세입자의 기존 계약만기가 2027년 12월이라면 그 시점까지는 실거주 유예가 가능할 수 있으나, 이후 다시 계약을 연장하여 2029년 12월까지 거주하도록 하는 것은 제한될 가능성이 높습니다.
즉, 양쪽 모두 대출이 없다는 사실만으로 갭투자가 가능한 것은 아니며, 해당 지역의 토지거래허가 및 실거주 의무 적용 여부를 기준으로 판단하셔야 할 것으로 보입니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
지금 가지고 계신 금액으로 매매가 와 전세가의 차액인 2억을 충당가능하시다면, 대출없이 가능합니다.
최근 뉴스에서 보신 내용들은 매수자가 주담대를 무리하게 끌어 쓰거나, 조건부 전세자금 대출취급을 금용권에서 차단했다는 뜻입니다.
즉, 현금 2억원 들고 계시면 대출 상관 없이 가능하므로, 진행하셔도 될 것 같습니다.
세입자의 거주 기간을 2027년 12월에서 2029년 12월까지 연장하는 부분은 법적인 금지 사항이 아니라 전적으로 현재 세입자의 의사에 달려 있습니다. 만약 세입자가 해당 아파트에 계속 거주하기를 원한다면 주택임대차보호법상 보장된 '계약갱신청구권'을 사용하여 2년을 더 거주할 수 있으며, 이는 질문자님이 원하시는 2029년 12월 입주 일정과 완벽하게 맞아떨어집니다. 하지만 반대로 세입자가 2027년 12월 만기 시점에 퇴거하겠다고 결정한다면, 임대인인 질문자님은 무조건 새로운 세입자를 구하거나 직접 전세금을 반환해 주어야 합니다. 따라서 매매 계약서에 가계약금을 넣기 전에 반드시 공인중개사를 통해 현재 세입자에게 2027년 이후 2년 더 연장하여 거주할 의사가 있는지 명확히 타진해 보시는 것이 훗날의 자금 압박을 막는 가장 핵심적인 절차입니다.
추가로 현실적으로 짚어보셔야 할 점은 질문자님 본인의 주거 공백기입니다. 현재 살고 계신 집의 전세 만기가 내년 2월이고 매수한 아파트에 실제 입주하는 시기가 2029년 12월이라면, 중간에 약 2년 10개월가량 거주할 곳이 비게 됩니다. 이 기간 동안 현재 거주 중인 집의 집주인과 원만하게 계약을 연장할 수 있는지, 혹은 다른 곳에서 잠시 머물 수 있는 별도의 주거 비용이나 대안이 마련되어 있는지 매수 전에 미리 꼼꼼하게 점검해 보시길 권장합니다.
이런 점들을 참조하시고, 또한 현재 상태에서의 갭투자는 투기에 가깝다는 사실도 상기하여 주기 바랍니다. 감사합니다.
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
대출 없는 갭투자 방식 자체는 가능하지만 2029년 12월까지 만기 연장은 세입자의 동의와 상호 합의가 있어야만 가능합니다. 세입자가 아직 계약갱신청구권을 사용하지 않았다면 법적으로 2년 연장을 요구할 수 있어서 집주인이 원할때 무조건 입주하기는 어렵습니다. 따라서 현재 세입자의 갱신권 사용 여부를 확인하고 원하는 입주 시점까지 거주하는 조건에 대해 매매 계약 전에 미리 협의를 거치시기 바랍니다. 감사합니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
기존 세입자는 2027년 12월까지 거주를 우너하지만 질문자님이 실거주 예정을 증명하면 갱신 거절이 가능합니다 2027년 1월부터 전세대출 만기연장이 제한되지만 현재 실거주 예정 또는 임대차 계약 승계 사유로 예외가 인정될 가능성이 높다고 보여집니다
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
대출 없이 갭투자를 진행하는 것 자체는 가능하지만 만기 연장은 법적으로 보장된 세입자의 계약갱신청구권 행사 엽에 따라서 결정이 됩니다. 세입자가 아직 갱신청구권을 사용하지 않았다면 만기 시점에 2년 연장을 요구할 수 있어서 집주인이 임의로 거절하기가 어렵고 29년 12월까지 장기 연장은 상호 합의가 있어야만 가능합니다. 정리하면 매매 계약 전 현재 세입자의 갱신권 사용 여부르 확인하고 원하는 입주 시기까지 거주해 주는 조건에 대해서 미리 합의를 이끌어 내는 것이 중요합니다.