답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.정확한 이유를 여러가지가 있겠으나, 우선적으로 5월 종료예정된 양도소득세 중과 유예에 따라 매물이 증가하고 수요자들은 가격하락이 더 떨어질거라는 관망심리가 적용되면서 이전보다 상승세가 줄어든것으로 보이고, 실제 4~5월 중단일자가 가까울수록 서울 상급지에서의 주택가격은 소폭상승세에서 하락전환될 가능성이 있습니다. 사실 현재기준의 매매가격 지수는 실제 계약일자가 한달이전일 경우가 많기에 실제젹인 양도소득세 중과유예중단에 따른 가격반영분이 온전하게 적용되지는 않았을 것으로 예상되기 때문입니다. 결국에는 3,4,5월중 급매들이 더 나올 가능성이 높고 해당 매물에 계약이체결되면 실제 서울 상급지에 대한 매매가격지수는 크게 떨어지게 나타날수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.정확한 판단은 어렵겠으나, 보통 전용면적 6평이라면 공용관리비는 10만원이내로 나오는 게 평균적입니다. 즉, 질문에서 단순 전용관리비를 제외한 공용관리비만 13만원이라면 상대적으로 높은 수준으로 판단이 됩니다. 현재 관리비에 대해서는 월 10만원을 초과하는 경우 임차인의 항목공개요청에 건물관리인 또는 임대인이 관리비항목등을 오픈토록 되어있기에 정확한 항목 공개를 요청하시어 어떤 항목에서 평균보다 더 발생하는지 비교를 해보시는게 좋을듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.수익률은 단순하게 브랜드커피냐 개인브랜드 커피냐로 구분하여 판단할수 없습니다, 이유는 개인별 원가나 유입고객수, 그리고 인건비와 같은 비용에 차이가 있기 떄문인데, 주로 브랜드커피의 경우 판매가격이 정해져 있고 마케팅 & 본사지출비용등이 있기에 사실상 수익성이 높지 않은게 일반입니다. 단, 개인브랜드에 비해서는 안정적인 운영과 유입고객확보등에서는 유리할수 있습니다. 프랜차이즈 중에서 가성비가 어떤게 좋은지는 정확한 판단이 어려우나 현재 가장 유행하는 브랜드 커피의 경우 가입을 원하는 점주들이 많기 때문에 들어가는 비용이 더 높을수 있고 입지면에서도 좋은 입지는 이미 가맹점이 위치할수 있어 가성비는 떨어질수 있는게 일반적입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전입신고를 하는 것은 대항력 확보를 위한 목적이고 이를 통해 보증금에 대한 보호를 강화하는 효과가 있습니다. 다만 전잆신고는 아무나 해서 대항력이 생기는 것은 아니며, 계약자가 직접 전입신고를 하여야 대항력이 생기기 때문에 질문의 경우처럼 계약당사자가 어머니 명의라며 어머니가 전입신고를 먼저 하여야 대항력이 발생할수 있습니다. 그리고 월세지원도 마찬가지로 본인 명의의 임대차일때 가능한 부분이기에 현재 어머니 명의로 임대차계약을 하였다면 본인이 월세지원은 불가할것으로 예상되며, 전입신고역시 대항력확보가 어려울수 있어 꼭 해야한다고는 하기 어렵습니다. 물론 주민등록법상 실제거주지에 대해서는 전입후 14일내 전입신고의무가 있기에 하는게 맞겠으나, 현실적으로 그게 의미는 없을 것으로 예상됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.매도시 발생하는 세금은 매도자 입장에서는 양도소득세 입니다. 그런데 양도소득세는 일단 취득가액과 매도가액의 차이 즉, 양도차익이 알아야 산출이 가능하기 때문에 질문처럼 매도가격만 적어둘 경우 산출이 불가합니다. 그리고 양도소득세의 경우 1가구 1주택 2년이상 보유(규제지역 2년 실거주)시 비과세되기에 이러한 부분까지 확인이 필요합니다. 즉, 매도시에는 양도소득세의 세금이 주어질수 있으며, 경비로는 중개보수가 대표적인 경비로 보시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일반적으로 재계약에 대한 의사통보는 만기 6~2개월전에 하게 됩니다. 다만 해당 기간에 서로간 아무런 의사통보 없이 지나갈 경우 묵시적갱신이 성립되고 그에 따라 동일조건 연장이 되기 때문에 추가 거주를 원하는 임차인입장에서는 임대인 연락이 먼저 오기전까지 아무런 의사통보를 하지 않고 기다리는게 유리할수 있습니다. 단, 만기퇴거를 원하는 경우 위 기간내 임대인에게 재계약 거절의사와 만기퇴거통보를 하셔야 합니다. 질문의 경우라면 연장을 원하고 있고 그에 따라 임대인이 먼저 연락을 하기전까지 기다리시는게 좋을듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문의 경우 원칙상 중개보수가 발생되지 않는게 맞겠으나, 단순 대필만 해줄 중개사를 찾기는 어려울수 있습니다. 이유는 갱신이 아닌 신규계약의 경우 계약서상 중개사의 서명 및 날인이 들어가고 이를 통해 보증보험등에 가입을 하게 되는데, 중개사입장에서는 본인이 중개를 하지 않은 상태에서 이러한 중개책임을 부담하는 서명 및 날인을 하기는 어렵기 때문입니다. 아마도 계약서상 서명 및 날인을 제외한 단순 계약서 작성만을 해줄 경우라면 대필료만 받겠으나, 위처럼 정상적인 중개거래로써 서명 및 날인을 원허시는 경우 대부분의 중개사무소에서 중개보수를 요구할 가능성이 높습니다. 물론 중개사마다 차이는 있겠으나 중개한도액에서 일정부분 조정정도의 차이만 있을 것으로 보이고, 실제 해당 보수는 양쪽모두 지급을 하셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.집을 매도할떄 대출승계가 아닌 매도자금을 받아 기존 대출을 중도상황하게 되는 구조입니다. 매매에서는 대출승계는 되지 않습니다. 그리고 자가주택을 구매와 임대차와의 비교를 하자만, 일단 주거안정효과 즉, 자가는 2년 혹은 4년마다 퇴거를 하지 않아도 되기에 장기적인 관점에서 주거안정효과가 있고, 단순하게 매달 원리금을 상환하는 것과 월세를 내는 것은 다른데, 쉽게 5년뒤에 해당 주택시세가 오른다면 그만큼 자산이 증식된것이고 지금까지 납부한 원리금은 어떻게 보면 회복이 되는 것입니다. 이에 반해 월세는 한번지급하면 비용이기에 주택시세가 오를 경우 동일조건으로 이사를 하기 더 어려운 상황으로 내몰릴수 있고 그만큼 추가적인 자금이 필요할수 있기에 굳이 살필요가 없다는 판단은 잘못된 판단으로 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당 부분은 각자가 판단할 몫이며, 1주택자의 갈아타기 역시도 결국은 자금조달 가능성과 규제여부에 따라 영향을 받을수는 있습니다. 다만 1주택자라도 실거주를 위한 목적으로 평수등을 바꾸어 이사를 하는 경우 규제에 대한 영향이 적을수 있기에 크게 문제될 여지는 없어 보이나, 현 주택에 대한 매도계약을 우선 체결한후 주택이사를 고려하셔야 대출이나 규제 적용등을 피하실듯 보이긴 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.청소의무등은 별도 없으며 , 시설물 중 임대인 소유물에 대해서도 매수자와의 합의에 따라 정하시면 됩니다. 보통은 매도자가 가지고 갈수 있는 경우에는 매도자 선택에 따라 가지고 갈수 있으며, 매매과정에서 매수자에게 인계를 하는 경우도 있을수는 있습니다. 그리고 보통은 현시설상태 그대로를 인수하게 되며, 청소상태보다는 시설물의 하자나 구조상 하자등에 대해서는 별도 하자담보책임을 지게 됩니다.