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월세낀 매물 매매시 특약사항은 어떤게 있을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.세입자를 낀 매매에서는 세입자승계가 포함되기 때문에 매매대금에서 현 세입자의 보증금을 제외하고 지급하여야 하는데, 보통은 지급방식을 계약금과 중도금, 잔금의 지급방식으로 기재하고 실제 게약금을 주고 계약서를 체결할때 중도금으로는 기존세입자의 보증금을 기재하고 잔금시점에는 매매가격에서 보증금과 계약금을 뺀 나머지만 지급하시면 됩니다.그외 세입자에게는 전세승계거부권이 포함되기 때문에 필요에 따라 세입자의 동의여부등을 확인하였다는 특약기재도 필요할수 있습니다. 그리고 현 세입자의 임대차를 승계한다는 내용을 포함하여 합니다.
경제 / 부동산
3일 전
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계약기간이 보름정도 남아있는데 보증금 반환
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 계약기간이 남아 있다면 임대인 보증금을 우선 반환해줄 의무는 없기에 협의에 따라 반환여부가 정해질듯 보입니다 임대인이 조기반환을 거부하면 이를 강제할수는 없습니다, 그리고 보증금 반환전까지는 점유와 전입신고를 모두 유지하고 계셔야 하기에 주소이전은 하시면 안되고, 짐을 미리 다 빼시더라도 현관비번등을 알려주시지는 않아야 점유를 유지할수 있습니다. 결과적으로 보증금 반환이 되면 전출이든 짐을 빼든 상관 없으나, 미반환된 상태에서는 모두 유지를 하셔야 합니다.
경제 / 부동산
4일 전
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가계약을 한후에"통풍과 일조건"의 하자를 알고 가계약을 해지하면 누가 책임이 있습니까?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.결론적으로 헤당 부분은 하자담보책임에 해당될 여지가 없으며, 본인과 중개사가 구매하는 과정에 확인하셨어야 할 부분으로 보입니다. 이를 모르고 구매를 하였다면 이는 계약상 매수자의 책임이고 그에 따라 매도인에게 계약해지등을 요구할수 없습니다. 그리고 매도인의 하자담보책임에 있어서도 해당 부분이 포함될수 없으며, 설령 포함되더라도 특약에서 하자담보책임을 배제하는 특약까지 넣으셨기에 더 책임을 묻기 어렵습니다. 가능성이 있는 부분이라면 이를 중개한 중개사의 중개과정상 확인설명의무의 성실여부 정도로 보이며, 매도자와의 계약관계상 책임을 물을수는 없어보입니다.
경제 / 부동산
4일 전
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공매에 참여한 사람이 잔금을 치르지 않은 상태인데, 제3자가 나타나서 낙찰금을 다 지불하면 낙찰자가 바뀔 수 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당 부분은 불가하며, 낙찰받은 사람이 잔금을 지급하고 인수하는게 맞습니다. 그리고 낙찰받지 않은 제3자가 자금을 이체한다고 해도 자산공사등에서 이를 받아줄리 없습니다. 다만 질문에서 명도과정상 방문하는 사람이 꼭 낙찰자일 필요는 없습니다. 말그대로 낙찰자 지위를 대리받은 사람이 명도에만 참여를 하수도 있기에 명도과정상 찾아온 사람이 반드시 낙찰자일 필요는 없기 때문입니다, 그리고 잔금지급시 명의가 바로 변경되는 것이기에 잔금전에 명도를 위해 사전협의를 하는 과정이므로 이게 불법적이라고 보기는 어렵습니다 이유는 어차피 잔금지급이후부터는 명의자가 되는 것이고 그때부터는 퇴거와 명도소송등을 진행할수 있기에 권리 행사 전 점유자와 조율하는 과정으로 이해를 하시면 될듯 보입니다.
경제 / 부동산
4일 전
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아파트 등기시 대지권등록부도 필요한가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.필요하지 않습니다. 대지권의 경우는 건물과 토지를 분리하여 이전할수 없으며, 건물 소유권에 따라 자동으로 승계되는 만큼 건물에 대한 등기이전만으로 대지권은 따라 오기 때문입니다 즉, 등기이전시 대지권 등록부는 필요서류에 포함되지 않습니다.
경제 / 부동산
4일 전
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아파트 매매하는데 가계약서에 " 현상태 그대로 승계" 라고 되어 있는데 "통풍과 일조건"도 현상태에 해당 되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현상태 그대로 승계는 말그래도 시설과 목적물의 현재상태 그대로를 말하는 것입니다. 질문에서 말하는 통풍과 일조권의 경우는 해당 목적물이 가지는 부분으로 이를 승계하고 말고의 여지가 없습니다, 쉽게 이를 승계하지 않는다고해서 통풍과 일조건을 인위적으로 막을 방법은 없기 떄문입니다. 보통 건물 주변으로 더 높은 건물이 생겨서 일조권이 기존보다 침해되는 경우는 건물자체의 문제나 하자에 속하지 않기 때문에 하자담보책임과도 관계가 없어 보입니다. 즉, 목적물 이전에 따라 종속된 부분으므로 이를 별도로 구분하여 승계여부를 따질 요건으로는 보이지 않습니다.
경제 / 부동산
4일 전
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여러가지 부동산 세금을 계산하는 기준이 공시지가, 과세표준 ?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.공시지가는 말그대로 세금산정을 위해 정부가 매년 산정 고시하는 토지가격에 해당합니다. 그에 비해 과세표준은 세액산정의 기준금액인데, 이는 공시지가와 반드시 일치하지 않습니다. 간단한 예로 재산세의 과세표준은 시가표준액(공시지가)에 공정시장가액비율을 곱하여 산정하기 때문에 공시지가가 과세표준이 되지 않습니다. 즉, 공시지가는 세금산정을 위한 토지의 기준가격이고, 과세표준은 각 세목별 새액산정의 기준이 되는 금액으로 반드시 공시지가와 일치되지 않습니다.
경제 / 부동산
4일 전
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아파트매매시, 신용대출과 주택담보대출
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1억이하 신용대출의 경우 규제지역내 주택구입에 해당 자금을 사용해도 법적, 행정적, 정책적 문제는 없습니다. 보통 1억초과 신용대출시에만 1년간 규제지역내 주택구매가 금지되기 때문입니다 . 다만 앞서도 말했듯이 대출약정서상 주택구매용도로써 사용이 불가하다는 내용의 약정사항이 있다면 문제가 될수 있기에 해당부분은 별도 신용대출상품에 따라 확인을 하셔야 합니다. 참고로 이러한 대출을 통한 주택구매는 불법행위는 아니기에 법적 문제는 없으나, 현 부동산 규제정책에 따른 제한이 있는 것이기에 문제가 된다면 대출회수등의 불이익이 생길뿐 과태료나 법적처벌등에서는 해당사항이 없습니다.
경제 / 부동산
4일 전
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악성미분양 물량을 LH에 팔지 않는 이유는??
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재 건설사들이 LH매입을 회피하는 이유는 매입가격의 현실성이 떨어지기 떄문입니다. 감정평가액의 80%라는것은 사실상 LH가 평가한 감정가의 83%을 넘지 못하도록 되어 있는 부분으로 실제 제시가격은 이보다 훨씬 낮은 경우가 많고, LH감정평가액 산정 자체도 미분양으로인한 가격하락요소가 반영되기 때문에 실제 매입단가를 기준으로 건설사가 감수하여야 할 손실이 적지 않아 신청을 꺼리게 되는게 가장 큰 이유입니다. 보통 LH가 제시한 감정평가에 따른 매입금액이 실제 분양가보다 훨씬 더 낮기 때문에 자금난이 심각한 건설사 또는 입지상좋지 안아 추후 분양가능성이 낮은 경우를 제외하면 건설사들은 참여를 하지 않습니다.
경제 / 부동산
4일 전
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집 매도를 할 생각이고 특약을 넣을 생각인데....
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 누수의 경우는 중대하자에 포함되기 때문에 매매를 진행하더라도 법에 따른 하자담보책임의 의무를지게 됩니다, 다만 계약서 특약으로 이를 면책할수 있는데, 매수자입장에서는 이러한 누수가 또 생길 경우를 대비해서 위와 같은 면책특약조항을 넣는 것을 거부할수 있습니다. 다만 매매가격에서 이러한 부분을 고려하여 가격을 낮추거나 매수자가 수리를 하였기에 동의를 하여 면제특약을 넣을수도 있으나, 굳이 신경을 쓰지 않을 정도의 문제는 아닐수 있습니다.
경제 / 부동산
4일 전
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