답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1,오피스텔의 경우 공부상 용도를 확인을 하셔야 정확한 판단이 가능합니다. 현재 재산세를 토지분과 건물분으로 나누어 부담한다면 공부상은 업무용일 가능성이 높으나, 아버지가 거주중이시고 전입신고를 해둔 상태라면 실질적은 주거용으로 보아 주택수에 포함될 가능성도 있어 일단은 위 두가지를 먼저 확인하셔야 합니다. 2. 상가주택으로 보이는데, 상가주택의 경우 전체건물에서 주거용면적이 절반이상이 되는 경우 그 전체를 주택을 보지만, 이에 미치지 못하는 경우 주택부분만 주택으로 보게 됩니다. 그에따라 3층 가정집은 주택으로 볼수 있어 주택수에 포함이 될듯 보입니다. 3. 아파트는 당연히 주택으로 주택수에 포함이 되구요그에 따라 현재 1가구2주택 똔느 1가구3주택이 될수 있는데, 오피스텔의 주택여부에 따라 달라질것으로 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통분양권 매매는 해당지역 주변 부동산을 통해 매물을 올리고 전매가 진행되는 경우가 많습니다, 그에 따라 우선은 주변부동산에 전매수요여부와 거래가능여부, 현재 프리미엄(피)정도를 확인하셔야 합니다. 만약 마피로써 거래가 간혹된다고 하면 사실상 수분양자는 자금손실이 나는 상황이기에 전매에 대해서 신중하게 고민을 하셔야 하고 피가 붙어 거래가 되는 경우라면 당연히 여러부동산을 통해 매물등록을 하시는게 최선을 듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.공인중개사의 경우 별도의 나이제한은 없습니다. 그에 따라 원하시면 시험응시는 가능합니다. 그런데, 지금 중3이라면 현재 학업공부에 더 집중을 하시는게 맞는게 아닌가 생각됩니다. 질문처럼 남들보다 빠르게 투자나 경제에 대해서 아시는것도 좋고 응원하는 부분이지만, 가장 중요한건 해당나이에 해야하는 학업에 비중을 더 두시는게 맞습니다. 공인중개사 자격이든 경제공부던 이후에 얼마든지 하실수 있지만 현재 학업의 경우 지금 이시기에 놓치면 나이가 들어서는 더 어려워집니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.중도해지에 대한 질문으로 보입니다. 일단 계약기간이 남은 상태에서 일방적인 해지는 불가하고, 임대인의 동의를 받아 합의해지를 진행하셔야 합니다. 질문에서는 임대인이 다음임차인 주선을 조건으로 한듯 보이는데, 다음 임차인이 구해지지 않으면 협의에 따른 조건이 충족되지않아 사실상 중도해지는 어렵습니다. 임대인과 재협의를 통해 다른 조건으로써 마무리하는 것을 협의해볼수는 있지만 월세 몇개월치에 대한 지급등을 원할 경우 손실금이 커지기에 쉽지 않을수는 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세와 월세의 차이는 월마다 차임을 지급하는지 아닌지로 구별될수 있습니다. 전세는 월차임 없이 목돈을 한번에 임대인에게 맡기고 거주를 하는 형태이고 월세는 보증금이 낮은 대신 매월 월차임을 지급하여야 합니다. 전세사기는 너무나 다양하기에 가장 흔한 경우로 임대인과 임차인이 임대차를 체결한뒤 임대인이 반환능력이 없는 제3자에게 소유권을 이전하고 도망가는 경우, 빌라왕처럼 무자본 갭투자를 한 상태에서 시세하락에 따른 깡통전세가 되면서 보증금 반환이 어려워지는 경우 그리고 전세사기는 아니지만 임대인의 경제상황변화에 따라 만기시 보증금반환을 하지 못하는 보증금미반환 사례등이 모두 포함된다고 보시면 됩니다. 계약시 알아야 되는 사항은 설명을 드려도 기본적인 이해없이는 사실 어려운 부분이 있기에 크게 중개사를 통해 반드시 계약을 진행하시고, 계약시점에는 계약자와 명의자의 일치여부를 확인하는 것, 그리고 반드시 보증보험에 가입을 하고, 전입신고와 확정일자를 부여받는 것입니다. 만약 이중에서 하나라도 되지 않는 경우라면 피하시는게 안전하고, 나아가 꼭 임대차하는 주택의 시세와 내보증금간의 차이 즉 전세가율이 어느정도인지는 확인을 하셔야 합니다. 보통 80%을 넘으면 깡통전세 위험이 있기에 이도 피하시는게 맞습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 월세인상에 동의하지 않더라도 1년계약을 한뒤 추가1년계약을 임차인이 원할경우 강제퇴거를 시킬수는 없습니다. 이유는 임대차보호법상 2년미만의 계약은 그 기간을 2년으로 본다라는 규정이 있기에 월세인상을 거부한다고 반드시 퇴거를 할 이유는 없습니다. 그리고 계약에 대한 조건변경이나 재계약에 대한 통보는 만기 6~2개월전에 하여야 하며, 묵시적갱신이 이루어진 상태에서 두당사자간 합의에 따라 인상을 할 경우 우선적용이 되기에 질문자님도 정확하게 안해도 되는 경우 거부를 하시는게 맞을듯 보입니다. 참고로 법은 임대인이 알면 적용되고, 알지못하면 안지켜도 되는 선택적부분이 아닙니다. 즉 임대인이 위와 같이 주장하면 암차인은 법에 따른 주장을 하시고, 퇴거를 거부하시면 됩니다. 그렇게 한다고 해서 임대인이 강제로 임차인 집에 들어와 짐을 빼거나할수도 없고 그렇게 하면 더 큰 손해배상책임을 져야 하기에 임차인도 임대인이 도저히 대화가 안된다면 본인 권리에 맞는 주장을 그대로 하시면 됩니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.쉽게 비용을 절감이 우선이냐, 주거편의성이 우선이냐의 고민으로 보입니다. 해당 부분을 제3자가 어느게 좋다고 말하기는 어려운데, 결국은 개인 판단기준에 따라 결정을 하셔야 할 부분이기 떄문입니다. 다만 소득을 기준으로 매월 주거비용이 40%이상을 초과하는 경우라면 평균이상의 부담을 지고 계신것이기에 이사를 고민해 보시는게 맞을듯 보이긴 합니다. 그리고 갱신청구권을 사용하여 연장된 계약의 경우 중도해지는 임대인이 해지통보를 받은 3개월후 계약이 종료되기에 원하시는 경우 임대인동의없이도 해지가 가능합니다. 즉, 임대인이 3개월을 주장하던 아니던 법에 따라 3개월후 계약이 종료된다고 보시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네, 임대차신고는 전입신고와는 별개이므로 계약일로부터 30일이내 하셔야 하는 부분입니다. 다만 전입신고를 하지 않을 경우 이전에 확정일자를 부여받더라도 우선변제권효력은 발생되지 않기에 의미가 없고 임대차신고시 확정일자부여는 의제되기에 별도로 받으시지 않아도 됩니다. 문제는 전입신고를 하지 않으면 대항력을 얻을수 없는데, 질문의 경우 이미 후순위 임차권으로써 확정이 된 것이기에 보증금에 따라 차이는 있겠으나, 일정한 리스크는 가지고 있다고 보시면 됩니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.진짜 최근에 서울 수도권내 전월세 매물은 크게 감소된 것은 맞고, 더 솔직히 매물절벽상태가 맞습니다, 전문가들이 다양한 의견으로 원인을 말하고 있지만, 가장 큰 이유는 공급의 부족입니다. 일단 공급에서는 신축을 시장에 공급하는 것과 기존주택 공급이 있는데, 신규공급의 경우는 이전 부동산 시장 불황에 따라 건설건수가 줄어들면서 현재 많이 감소된 상태이고 기존주택에 대한 공급은 긱종 대출, 지역규제로 인해 갭투자등이 차단되면서 줄어들게 된 부분입니다. 그리고 상대적으로 매물이 늘어난 이유는 다주택자에 대한 양도세 중과유예가 중단되기전 매매를 하기 위해서 인데, 문제는 토지거래허가구역에서는 매매를 위해서는 매수자가 4개월내 전입을 해야하기에 매도자는 기존세입자와의 연장을 거부하고 매매로 진행할수 밖에 없고 기존주택 공급감소로 이어진 부분도 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산 시장에서 수요는 심리에 따라 결정되는 경우 많습니다, 정부정책, 인구변동, 금리, 입지등은 결국 구매하고자 하는 사람의 심리에 영향을 주는 요소이지 그 자체가 가격을 결정하지는 못합니다, 이게 무슨 이야기면 쉽게 가격이 오르는 부동산은 앞으로도 추가로 올라갈거라는 기대가 수요심리를 자극하여 더 많은 수요가 몰리고, 반대로 인기가 없는 지역의 매물들은 수요가 더 극심하게 줄어들게 됩니다. 즉 양극화가 심화될수록 가격이 오르는 부동산은 비싸서 못하는게 아니라 더 많은 수요가 몰린다는 의미입니다. 이러한 현상은 수도권과 지방 / 그리고 서울에서도 상급지와 하급지간 수요차이를 보시면 알수 있기에 양극화가 계속 심화되는 한 질문과 다르게 비싸도 수요는 줄지 않고 오히려 높아질수 있습니다.