답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임대사업자는 보증보험에 가입할 의무가 있고 일부보증보험에 가입을 하거나 가입을 하지 않을때 임차인의 동의를 반드시 받아야 합니다. 만약 전액보증보험에 가입을 하지 않을 경우에는 임차인이 별도 보증보험에 가입을 하고 해당 보증료등을 임대인이 부담해주고 동의서를 받는 방식으로 진행됩니다. 그리고 임대사업자가 전액보증보험에 가입을 하는 경우 보증료는 임차인 25% 임대인 75%를 부담하게 되어 있습니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택가격의 변동가능성을 보고 구입시기를 정할수는 없습니다, 이유는 아무도 정확히 알수 없는 부분이기 때문입니다, 주택을 구매할때에는 우선적으로 본인의 자금상황과 대출등을 통해 조달가능성, 그리고 소득대비 원리금부담이 어느정도 수준인지를 판단하여 최종적으로 선택하시는게 맞습니다. 이유는 자가의 경우 장기거주를 통해 주거안정효과 및 시간에 따라 가격상승 가능성이 더 크기 때문입니다. 결국은 자가주택구매 시기는 부동산 시장내 가격변동성 보다는 자금조달가능성을 보고 판단하시는게 유리할수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.통상적으로 만료일 기준으로 오전에는 퇴거 오후에는 전입으로 진행하는게 맞긴 한데, 원칙상 만료일까지는 질문처럼 임차인의 계약기간내 속하기 때문에 애매한 부분이 있긴합니다. 보통 임대인이 퇴거시 보증금반환을 해주어야 하는데 다음 임차인으로부터 잔금을 받아 이체를 해주기에 당일오전오후로 진행하는게 일반적이기 때문입니다. 질문처럼 저녁 퇴거를 하신다고 해도 임대인이 이를 강제하지는 못하겠으나, 만약 이럴 경우 퇴거시에 원상복구의무등에서 매우 까다롭게 할수 있는 만큼 잘 조율을 하시어 퇴거를 하시는게 좋을듯 보이긴 합니다. 참고로 본인이 저녁 퇴거를 하게 되면 보증금이 미리 받을수는 없기에 새로운주택에 잔금처리시 현 보증금이 들어간다면 본인도 잔금을 늦게 치루어야 하고 이럴경우 주택인도를 받지 못하기에 사전에 입주청소등도 원칙상 할수 없습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.단순히 정책을 밀어붙인다고 부동산 가격이 안정화되지는 않습니다. 시장상황에 맞는 적절한 정책을 유기적으로 사용하는게 필요한데 현정부가 이러한 정책운영을 매우 잘하고 있는 상황이기에 부동산 가격안정화에 대한 기대감이 커지는 것은 사실입니다. 다만 부동산 시장도 결국은 심리에 따라 변동되고, 장기적인 측면에서 공급없이는 최종적인 안정화가 불가하기에 앞으로 좀더 지켜볼 필요는 있습니다. 다만 현재와 같이 일부지역중심의 가격상승세는 단기적으로 안정화될 가능성이 높습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네, 계약이 연장되어 진행중라면 임대인이 변경되더라도 기존 계약의 효력은 승계되기 때문에 만기전까지는 이사를 하실 필요는 없습니다. 특히나 전입신고를 갖추어 대항력을 확보하신 상태라면 새로운 임대인 설령 실거주등으로 퇴거를 요구한다고 해서 기존 계약에 대한 효력 유지등을 이유로 퇴거를 거부하고 만기까지 거주를 하시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문1. 현재 잔금을 치루지 않은 상황에서 임의대로 임대주택에 전입신고를 하실수는 없습니다. 게약상 잔금을 지급하여야 주택을 인도받고 그제서야 실거주 및 전입신고가 가능합니다. 질문2. 1번 자체가 불가할것으로 보이기에 2번 답을 해드릴수는 없으나, 무주택 요건상 다른 곳에 임시적으로 전입신고를 하는 방법등으로 세대를 분리하실수는 있습니다. 단, 주소지를 달리하더라도 세대분리를 위해서는 만30세이상, 기혼, 독립생활이 가능한 일정소득입증가능 중 하나라도 충족이 되셔야 합니다

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임대사업자의 경우 의무로써 보증보험에 가입을 하여야 합니다. 그리고 이러한 가입을 하지 않을 경우 과태료등의 처분이 있을수 있기에 보통 임차인으로부터 동의서등을 요구하게 되는 경우가 있습니다. 보통 일부보증보험에 가입이 될 경우 임대인 보증보험자체를 가입하지 않고 동의서를 작성한 후 임차인이 별도 보증보험에 가입을 하고 해당 보증료에 대해서는 임대인에게 요구하는 경우가 많습니다. 질문의 경우처럼 동의서를 요구하였을 때 이러한 보증료지급에 대한 합의를 한뒤 동의를 하셨어야 하는게 맞습니다. 일단 동의가 없다면 임대사업자는 임대차신고등을 할수 없기 때문입니다. 다만 이미 동의서를 이러한 조건없이 작성해 주었다면 사실상 본인이 별도 전액보증보험에 가입하고 보증료부담을 하실수 밖에 없는 상황으로 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.결과적으로 계약해지의 사유가 임차인에게 있고 특약에 명시된 정확한 근거로써 계약해지 요구를 하신 거라면 환불을 해줄 이유는 없습니다. 다만 보증금에 대해서는 반환을 해주셔야 하고 , 기뭃파손이나 별도의 위약금에 대해서는 별도 요구를 하시는게 맞을듯 보입니다. 보증금에서는 일반적으로 밀린 월세등을 임의차감을 할수는 있지만, 손해배상 금액이나 파손에 따른 복구비용을 임의대로 차감을 하실수는 없기 떄문입니다. 그에 따라 보증금반환 및 퇴거를 요구하시면서 별도의 원상복구에 따른 손해배상등을 별도 요구하시는게 맞을듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 토지에 대한 매매꼐약이 정확힌 이루어졌는지에 대한 입증이 필요할듯 보입니다. 관계특성상 구두로써 일정금액을 지급하셨는데, 이게 서로간의 말이 달라질 경우 결국은 어느쪽이 입증가능한지에 따라 결과도 달라질듯 보입니다. 현재 상태에서는 토지의 명의와 건물의 명의가 다른 상태이고 등기부상 별도의 용익물권(전세권, 지상권)등의 권리설정이 되어 있지 않다면 사실상의 이용권리는 없다고 보는게 맞고, 있다고 해도 무상이용으로 볼수 있기에 토지소유자의 퇴거및 원상복구 요구가 있을 경우 불리할수 있어 보입니다. 지금이라도 정확한 계약서를 작성하시고 그에 따라 등기이전을 요구하시는게 맞을듯 보입니다. 참고로 등기를 이전하는 것도 단순히 구두상으로 할수 있는게 아닌 등기에 필요한 계약서및 그외 서류제출이 필요하기 때문입니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.대항력을 갖춘 경우에는 기존 계약효력이 그대로 승계되기 때문에 계약기간까지 거주를 하셔도 관계가 없습니다. 그리고 임대인이 변경되었다고 계약서도 다시 작성할 필요가 없으며, 27년까지 거주를 하시면서 해당 시점에 재계약시 새로운 임대인과 계약서를 작성하시면 됩니다. 만약 현재기준으로 계약서를 다시 작성하시면 이는 새로운 계약으로도 볼수 있습니다. 다만 이미 대항력과 우선변제권 효력은 이어지는 만큼 별도 확정일자 부여등은 필요하지 않으나, 계약서 작성에 따른 대출이 있는 경우 해당 은행등에 제출등을 하셔야 하는 만큼 현재 계약이 만료되기 전 계약서를 다시 작성하시는것은 거절하셔도 무방합니다.