원룸 계약만기일 2주전 월세인상 가능한가요

Question

- 24년에 8월 중순, 원룸 월세 50 + 관리비 5로 1년계약 ( 조금 깎아서 53만원으로 합의)

-25년에 8월 초, 계약만료일 2주 남은시점에 집주인분이 전화하셔서 더 살거면 월세 (관리비포함) 58만원으로 인상한다고 하심. 계약서 작성은 따로 안함.

제가 그때 계약갱신청구권이랑 묵시적계약을 잘 몰라서, 5만원 더 인상된금액으로 1년 더 살았습니다. 원룸은 1년계약해도 주택임대차보호법에따라 법적 최소보호기한 2년 보장받을 수 있는것도 몰랐어요ㅠㅠ

1. 집주인이 월세 인상하려면, 계약 만기일 기준 6개월~2개월남은시점에 먼저 얘기 해야하는거죠?

작년에 집주인이 만료일 “2주전에“ 전화로 월세 인상한점이, 원래는 묵시적 계약에 이미 해당했기에 그당시 제가 거부할수도 있었던거죠?

2. 결국 작년에 만료일 2주전에 구두(전화)로 월세 올리는거 합의하고, 따로 계약서는 작성하지 않았습니다. 이 경우 묵시적 계약은 아니고 구두 재계약으로 보면되나요?

3. 이번에 만약 월세를 또 올린다고 할 경우,

- 계약만기일 두달 전에 얘기하면, 작년을 재계약시점으로보고 동일 조건에 원룸 최소 보호기한 2년을 주장하면 될까요? 아니면 계약갱신청구권을 사용하면되나요?

- 작년처럼 월세 인상을 두달도 안남았을때 얘기하면, 묵시적계약을 주장하면되는거죠?

자세한답변 부탁드려요 보답하겠습니다.

Answer 1

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

임대인은 계약 만료 2개월 전까지 인상을 통보해야 하며 이를 넘기면 기존 조건 그대로 2년 연장되는 묵시적 갱신이 성립하므로 2주 전 통보는 거부할 수 있습니다. 작년 인상 합의는 구두 재계약으로 간주되나 이번에 2개월 전 인상 통보를 받는다면 계약갱신청구권을 사용하여 인상 폭을 최대 5%로 제한하고 2년 거주를 확보하시기 바랍니다. 2개월 전까지 아무말이 없다면 자동 묵시적 갱신으로 기존 월세 그대로 2년 보장받을 수 있으니 법적 최소 보장 기간인 2년을 활용해서 권리를 주장하세요. 감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

우선 2년 미만 임대차계약은 2년입니다. 또한 임대차 종료 2~6개월 사이 임대인과 임차인 아무런 재계약에 대한 얘기가 없었을 경우 묵시적갱신이 되게 됩니다. 우선 가장 최근 1년 계약하신거를 2년으로 보고 기존 조건 그대로 1년 더 거주가 가능합니다. 그리고 다음 재계약시 묵시적갱신이나 아닌 경우 계약갱신청구권을 행사를 하게 되면 2년 더 거주가 가능하게 됩니다. 감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

1. 집주인이 월세 인상하려면, 계약 만기일 기준 6개월~2개월남은시점에 먼저 얘기 해야하는거죠?

작년에 집주인이 만료일 “2주전에“ 전화로 월세 인상한점이, 원래는 묵시적 계약에 이미 해당했기에 그당시 제가 거부할수도 있었던거죠?

-> 법에 따라 최소거주기간 2년이 보장되기에 2년 미만의 계약에서는 묵시적갱신이 성립되지는 않습니다 , 다만 계약조건변경은 위처럼 만기 6~2개월전에 의사통보를 하여야 하고 이를 지난뒤에는 최소거주기간 2년에 따라 자동연장이 된것으로 이후 인상요구에 대해서는 거부하실수는 있던 사항입니다.

2. 결국 작년에 만료일 2주전에 구두(전화)로 월세 올리는거 합의하고, 따로 계약서는 작성하지 않았습니다. 이 경우 묵시적 계약은 아니고 구두 재계약으로 보면되나요?

-> 합의 갱신으로 보시면 됩니다. 조건변경에 서로 합의하였고 동의를 하였기에 합의갱신으로 보시는게 맞습니다.

보통은 법에 따른 자동연장이 성립되더라도 두 당사자간합의가 완성되면 법적으로 합의갱신으로

보는 의견이 많습니다.

3. 이번에 만약 월세를 또 올린다고 할 경우,

- 계약만기일 두달 전에 얘기하면, 작년을 재계약시점으로보고 동일 조건에 원룸 최소 보호기한 2년을 주장하면 될까요? 아니면 계약갱신청구권을 사용하면되나요?

-> 갱신청구권 사용의사를 통보하시고 5%이내 인상을 주장하시면 됩니다.

- 작년처럼 월세 인상을 두달도 안남았을때 얘기하면, 묵시적계약을 주장하면되는거죠?

-> 네, 만기 2개월전까지 아무런 의사통보없이 묵시적갱신이 성립되었다면 이후 임대인 요구는 모두 해당사유를

근거로 거부하시면 됩니다

Answer 4

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

주택임대차보호법상 임대인이 계약 조건을 바꾸거나 재계약을 안하겠다고 통보하려면 계약 만료 6~2개월 전까지 의사표시를 해야 합니다. 그 기간이 지나면 묵시적 갱신이 됩니다.

따라서 위 상황으로 2주전에 인상 요구를 거부할 수 있었습니다.

계약서 없는 구두 합의는 묵시적갱신이 아니라 조건을 변경한 구두 재계약으로 보아야 합니다.

감사합니다.

Answer 5

1. 집주인이 월세 인상하려면, 계약 만기일 기준 6개월~2개월남은시점에 먼저 얘기 해야하는거죠?

작년에 집주인이 만료일 “2주전에“ 전화로 월세 인상한점이, 원래는 묵시적 계약에 이미 해당했기에 그당시 제가 거부할수도 있었던거죠?

=== 네 맞습니다. 비록 임대인이 전월세 인상율을 올려 더 받는 경우 부당이득에 해당되는 만큼 반환을 요구할 수가 있습니다.

2. 결국 작년에 만료일 2주전에 구두(전화)로 월세 올리는거 합의하고, 따로 계약서는 작성하지 않았습니다. 이 경우 묵시적 계약은 아니고 구두 재계약으로 보면되나요?

==> 네 재게약을 봐야 합니다.

3. 이번에 만약 월세를 또 올린다고 할 경우,

- 계약만기일 두달 전에 얘기하면, 작년을 재계약시점으로보고 동일 조건에 원룸 최소 보호기한 2년을 주장하면 될까요?

==> 지금이라도 계약갱신 청구권 행사가능합니다

아니면 계약갱신청구권을 사용하면되나요?

- 작년처럼 월세 인상을 두달도 안남았을때 얘기하면, 묵시적계약을 주장하면되는거죠?

==> 네 계약종료일자를 기준으로 2개월이 남지 않았다면 묵시적인 계약갱신에 해당됩니다.

Answer 6

안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.

1-2번은 정확하게 이야기를 하신 내용이 맞으며 3번의 경우 2년 더 거주를 희망하신다면 만기 6-2개월전 계약갱신청구권을 공식적으로 먼저 행사를 하시면 됩니다 그렇다면 60.9만원 즉 5% 이상 인상에 대해서는 거부하실 수 있다 보시면 되고 상호 통보 없이 2개월 이내 아무런 제수처를 하지 않는다면 동일한 조건 2년으로 묵시적 갱신이 되는 것이 맞습니다