답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.단언할수는 없겠으나, 접근하는 방식이나 시장에 대한 이해도를 고려하면 충분히 효과적인 부동산 정책을 운영할 것으로 예상은 됩니다, 다만 야당의 트집잡기와 언론의 편파보도등이 장애물이 될수 있겠으나, 이전 문재인 정부와는 진행하는 방향만 비슷하지만 목표하는 점과 정책운영자체의 능력은 훨씬 높기 떄문에 다소 시간이 걸리더라도 부동산 시장안정화에 기여를 할것으로 개인적으로는 판단됩니다. 사실 다주택자와 1주택 실거주자간의 세금부담이 같은 것도 세법상 문제가 있는 부분이고, 시장에서도 이재명대통령의 추진능력등을 알기에 실제 가격을 낮춘 매물이 나오는 것으로도 어느정도 효과가 나타나는 것으로 이해가 됩니다

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.문제가 있을수 있습니다. 다른 곳에 전입신고를 하시면 해당 주택에 대항력을 상실하게 되어 보증금 보호가 어려울수 있습니다. 대표적으로 임차권 등기가 불가하고, 보증보험 청구도 할수 없습니다. 또한 최악의 경우로써 임대인이 임의대로 변경되는 경우 바뀐임대인에게 보증금 반환을 요구할수 없기에 현재의 전입신고상태는 보증금반환전까지는 반드시 유지를 하셔야 하고 새로운 주택의 전입신고가 필수적이라면 우선은 해당주택에 가족한분을 전입신고한 뒤에 동일세대 구성이 된 이후 본인만 다른곳에 전입신고하는 방법으로 대항력을 유지할수 있습니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.이를 부탁한다고 불이익은 없습니다. 다만 해당 부분에 대한 결정은 임대인 마음이기에 임대인이 거절하면 만기전에 보증금 일부의 반환은 어려울수 있습니다. 통상적으로 임대인은 현 임차인이 다른 주택계약을 용이하도록 현 보증긍의 10~20%을 우선반환해주는 경우가 있지만 이는 당연한 의무가 아닌 서로협의를 통해 정하는 부분이므로 일단은 다음임차인이 있다면 정상퇴거를 하는게 중요하기에 임대인이 수용할 가능성이 있는 만큼 요청을 해보시는것도 괜찮은 방법이 될듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택외의 경우 중개보수율은 0.9%가 한도요율로 적용되고 해당 산출된 금액에서 협의로 정하게 됩니다. 다만 협의에 대한 강제요건은 없기에 중개사가 해당 중개수수료를 요구한다면 그대로 부담을 하시게 됩니다. 질문의 요건 5000 / 200의 경우 거래금액은 2.5억이 되고 0.9%을 적용해 225만원이 한도액이 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재 유예된 양도소득세 중과의 경우 비규제지역에서는 적용되지 않기에 사실상 지방내 2년이상 보유한 경우로써 양도세율은 기본세율인 6~45%가 적용되게 됩니다. 규제지역에 한해 주택보유수에 따라 기본세율외 중과세율 20%, 또는 30%가 적용되게 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.매매사업자를 내는 이유는 다주택자에 대한 절세효과를 위해서 입니다. 질문처럼 단순 대출을 위해서 매매사업자로 등록하는게 반드시 유리하다고는 단정할수 없으며, 오히려 개인 대출이 더 유리한 경우도 종종 있습니다. 그에 따라 낙찰받고자하는 매물이 있다면 해당 매물 낙찰시에 비교하여 본인 투자전략에 맞게 준비를 하시는게 맞을듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.위 제시된 사항만 가지고는 구체적인 평가를 하기는 어렵습니다. 다만 오피스텔의 경우는 주택이 아니기에 향후 부동산 가격상승 가능성이 높지않고 처분시에 어려움이 있을수는 있습니다. 본인이 거주하기 좋은 입지와 위치, 시설상태라면 장기거주를 고려하고 계시기에 나쁘지 않을수는 있고, 향후 어떠한 건물이 개발되어 들어올지는 아무도 알수 없기에 이를 예측하여 구매결정을 하기에는 어려움이 있어 보입니다. 보통 자가를 구매하는 경우 자금적인 부분 그리고 대출에 따른 원리금부담이 소득대비 무리가 없다면 구매를 진행하시는게 좋습니다. 그리고 젊은 세대의 경우 장기거주를 고려하더라도 이후 혼인이나 직장이직등에 따라 이사를 할수 있기에 보통은 위 걱정보다는 매도시에 빠르게 처분이 가능할 정도의 거래량과 수요가 있는지를 살피시는게 더 유리할듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 기본적으로 혼인신고를 하시면 무주택 관련 대출이나 혜택은 어려울수 있습니다. 혼인신고를 안한다고는 가장하에서는 남편분의 주택수는 크게 상관이 없기에 와이프분 무주택 혜택은 가능할수 있습니다. 2. 양도세에서 혼인특례를 말하시는듯 한데, 이는 합가로 인해 2주택인 된 상태에서 혼인일로부터 10년 이내 1세대 2주택이 된 부부가 먼저 양도하는 주택에 대하여 적용하는 것으로 알고 있습니다. 즉 1가구 3주택자에게는 해당되는 상황이아닌것으로 알고 있습니다. 또한 1주택자간 혼인에 따라 2주택이 되는 경우라는 구체적인 내용이 기재되어 있기에 2주택자와 무주택간 혼인으로 2주택이 되는 경우에는 적용되지 않는다는 관련 세무서 답변등이 있습니다. 3. 혼인신고전에는 동거인, 혼인신고후에 세대원으로 전입되게 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일반적인 주택매매시 기존 근저당이 있는 경우는 매우 흔합니다. 이러한 근저당이 있을 경우 보통은 계약서상 특약으로 잔금시 근저당말소특약을 넣고 계약을 진행하시면 되고, 실제 계약금과 중도금, 잔금에 비중이나 설정여부는 근저당 존재여부와는 크게 영향이 없습니다. 보통 건물 또는 초고가주택이 아니거나 별도의 세입자를 승계하는 경우가 아닌 매매에서는 중도금 없이 계약금과 잔금만으로 설정하는게 통상적이고 계약금은 거래금액의 10%, 나머지 잔금일에 90%을 지급하시면 됩니다. 그리고 잔금시에 법무사를 통해 이전등기를 진행하시면 되고, 잔금지급후 매도인에게 대출상환영수증 또는 근저당 말소 등기접수증을 확인하시면 됩니다. 보통 동일한 법무사를 통해 말소등기와 이전등기를 함께 진행하는 경우가 있고 은행 담당 법무사를 통해 근저당을 말소하는 경우가 있을 수 있는데, 위처럼 등기접수증이나 상환영수증을 확인하시면 크게 문제없이 등기말소가 이루어진뒤 등기이전이 되게 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 해당 주택에 전입신고가 가능하지는 해당 건물이 위법건축물이 아니라면 가능할 것으로 보이고, 직계존비속간 무상거주시 증여관련한 문제가 있을수는 있는데, 무상거주에 따른 사용수익이 일정범위를 초과하지 않으면 증여문제는 발생되지 않습니다. 계산법이 있으나 , 통상적으로 쉽게 해석하면 5년기준으로 주택가액이 13억이하라면 문제되지 않습니다.