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전세기간 남았는데 다른아파트를 사게되면
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.아무상관없습니다, 전세기간중이라도 주택구매에는 제한이 없으며 소유권을 취득한다고 해서 별도 기존 전세계약건에 문제되지 않습니다. 다만 주소지의 경우 한주택에 대해서만 전입신고가 가능하고 다른 곳에 전입신고를 할 경우 기존주택에 서는 자동 전출이 됩니다, 일단 소유권자는 별도 대항력등이 물권에 따라 보장이 되기 떄문에 전입신고가 필수적이지 않지만, 전세주택에서는 보증금보호를 위해 전입신고를 통한 대항력유지가 필수적이므로 현상태에서 주택을 구매하더라도 현 전세주택에 대한 전입신고는 보증금 반환전까지는 반드시 유지를 하셔야 합니다. 즉, 전세걔약 종료 및 보증금 반환전까지는 구매주택에 전입신고를 하시면 안됩니다. 참고로 소유권과 전입신고를 통한 주소지 이전은 별개의 문제입니다. 소유권이 생긴다고 해당 주소지에 전입이 자동으로 되는 것은 아닙니다.
경제 / 부동산
26.01.15
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부모님과 세대분리 관련하여 질문드립니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 동일세대가 구성이되면 세대가 묶이기 때문에 본인이 부모님집으로 전입신고시 1세대 2주택이 될 수 있습니다. 그리고 부모님과 세대분리는 단순히 주소지를 다르게 하는 것외에 만30세이상이거나 기혼인 경우 그리고 독립생활이 가능한 일정소득입증이 가능한 경우에 세대분리가 가능합니다 .질문에서 회시취업 후 1년이 다 되었기에 근로원천소득증빙등의 자료를 가지고 주민센터에서 세대분리신청을 하시면 될듯 보입니다.
경제 / 부동산
26.01.15
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전세 계약 만료전 새로운 집 매매 후 이사
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보증금 반환이 되지 않은 상태에서 주소지를 다른 곳으로 옮기시고 전입신고할 경우 현 주택에서는 자동전출이 되어 기존 대항력을 상실하게 됩니다. 그에 따라 중도 대항력상실등으로 보증보험 청구등은 할수 없게 됩니다. 그에 따라 이사를 하시더라도 현 주소에서의 전입신고 상태는 반드시 유지를 하셔야 하고, 이러한 방법을 진행하는데에는 특별한 문제는 없습니다. 원칙상 실거주하는 주택에 전입시 14일내 전입신고의무가 주민등록법상 기재되어 있지만 이를 어긴다고 해도 과태료 5만원 이마져도 잘 부과되지 않기에 일단 보증금에 대한 보호가 우선되어야 할 듯 보입니다. 질문에서 말한 것처럼 현 이사주택에 반드시 대출명의자인 본인 전입신고가 필요하다면 이때는 와이프분은 현 전세주택에 전입신고를 남겨두시고 본인만 새집에 전입신고하는 방법도 기존 대항력유지를 할수 있는 방법이긴 합니다.
경제 / 부동산
26.01.15
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1가구 2주택에 대해 속시원히 부탁합니다~
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.규제지역에 포함된 아파트라도 매도자체에는 문제가 없습니다. 다만 매수자가 투자목적이 아닌 실거주용으로써 구매를 하여야하기에 수요가 적을수는 있고, 현 전세기간이 남아있는 세입자가 있다면 이때는 해당 계약을 중도해지하고 매수자를 찾으셔야 합니다. 방법상 어려움이 있는건 사실이나, 질문처럼 전혀 불가능한 상황은 아니기 때문에 진행을 하시면 될듯 보입니다. 그대로 두시다가 양도세를 부담하는 것보다는 나을수 있기 때문입니다. 아니면 기간내 매도가 어렵다 판딘이 되거나 중도해지가 어렵다면 일단 양도차익이 적은 오피스텔을 먼저 매도한뒤 양도세를 부담하시고, 1주택 비과세가 가능한 상태에서 매도차익이 큰 아파트를 매도하는 방법도 있습니다. 물론 거주용 오피스텔이기에 이사를 하셔야 할수는 있습니다.
경제 / 부동산
26.01.15
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중개인에게 오늘은 집 방문하지 말아달라고 요청했는데, 무단 출입한 것 같아요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 현관문 비밀번호를 바꾸시고 중개사에게 이를 공개하지 않으시는게 좋을듯 보입니다. 그리고 중개인이 집을 보고싶다면 연락을 하여 서로 맞는 시간에만 보여주시는게 필요할듯 보입니다. 중개사들 입장에서 꼭 해당 주택을 원하는 의뢰인이 아니더라도 경우에 따라 구조가 같은 매물을 대신하여 질문자님 주택을 보여주는 경우도 있기에 사실상 현관비번등은 오픈하지 않고 특정시간대를 정해서만 볼수 있다는 통보를 중개인들에게 해두시는게 필요할듯 보입니다.
경제 / 부동산
26.01.15
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공공분양 청약을 위해 25만원 납입을 추천하시나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 청약가점에서 인정되는 가점은 청약통장보유기간, 부양가족, 무주택기간을 기준으로 부여됩니다. 여기에는 납입인정금액이 포함되지 않기에 중요도가 낮아보이나, 실제 공공청약에서 같은 기간 청약통장을 가지고 있었다는 전제하여 더 많은 납입인정금액을 가진 사람이 당첨되게 됩니다. 즉 당첨시 영향을 주는 요인 해당됩니다. 다만 부양가족과 무주택기간에 따란 가점이 달라질수 있기에 인정금액만을 높인다고해서 반드시 당첨가능성이 높아진다고는 할수 없으나, 당첨을 요구하는 경우 이 부분도 금액을 높여 채워두시는게 필요할수는 있습니다. 젊은 세대에서는 어차피 가점이 낮아 당첨가능성이 매우 낮지만 해당 납입인정금액을 한번에 채울수는 없기에 향후 당첨가능성을 높이기 위해 천천히 넣어두시는것도 방법이 될수 있으나, 개인적으로 꼭 25만원 납입을 추천드리지는않습니다.
경제 / 부동산
26.01.15
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오피스텔 최우선변제금 소액임차인 문의
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 주거용 오피스텔도 결과적으로 주택으로 보기 떄문에 소액임차인 최우선 변제에도 해당이 됩니다 단, 최우선 변제를 위해서는 전입신고를 통한 대항력을 갖추고, 반드시 배당요구 종기전 배당요구를 하셔야 합니다. 그리고 현재기준이 아닌 등기부상 선순위 근저당 등기접수일 기준의 지역별 소액임차인 최우선 변제를 확인하셔애 합니다. 2. 전입신고를 하여 대항력을 갖추신다면 가능합니다,3. 질문과 같이 대항력과 우선 변제권을 포함하지만 최우선 변제에 해당되지 않는 경우는 크게 보증금이 지역별 소액임차인 기준을 초과한 보증금일 경우가 있을수 있고, 별도의 배당요구등을 하지 않은 경우에 발생될수 있습니다.
경제 / 부동산
26.01.14
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건물 매입금액보다 대출이 더 많을때 세입으로 들어가도 괜찮나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.당연히 권리관계상 위험합니다. 질문의 내용상만 보면 시세변화가 있을수는 있으나, 건물가격보다 대출이 더 많다는 의미로 보이기 떄문입니다. 물론 구매시점보다 현 시세가 상승되었다면 달라질수 있으나, 결과적으로 선순위 근저당이 많은 건물이기에 임차인으로 임대하는 것은 보증금보호등에서 불리할수 있습니다. 다만 상가를 기준으로 지역별 소액임차인 기준에 따른 최우선 변제가 되는 보증금 이내라면 계약을 고려해볼수도 있어 보이긴 합니다. 문제는 이렇게 임대차중 해당 건물이 경매등으로 넘아가고 낙찰되는 경우 후순위 임차권 소멸에 따라 퇴거를 할수 있기에 이는 상가운영시 위험요소가 될수 있다는 점은 참고가 필요합니다. 즉, 오랜 기간 상가임대차 10년을 보장받고 장사를 하시려면 계약에 신중함이 필요할수 있습니다 .
경제 / 부동산
26.01.14
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주택 양도 비과세 관련해서 질문드립니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.어느것을 먼저팔든 양도소득세는 과세가 됩니다. 일단 일시적 2주택에도 해당되지 않기에 때문에 우선적으로 파셔야할 부분은 양도차익이 적은 주택으로 예상이 됩니다 .다만, 24년도 구매한 주택의 경우 보유기간이 2년이 되지 않았고, 신규주택구매이후 일시적 2주택 혜택을 본다는 전제하애 실제거주를 하고 있다는 점을 고려하면 원칙상 매도가능한 주택은 종전주택이 맞아 보이긴 합니다. 즉, 23년에 구매한 소형아파트를 먼저 매도하시는게 유리할듯보입니다.
경제 / 부동산
26.01.14
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오피스텔 퇴거 후 임대인의 비용 청구 관련 문의
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전형적인 나쁜 임대인으로 보입니다. 일단 질문자님이 청구하신 부분들은 미반환시 임차인이 청구할수 있는 기본적인 부분들로 보입니다. 이에 대해 임대인이 원상복구의무를 강하게 적용하겠다고 엄포를 놓는다면 적반하장이라는 표현이 맞아보입니다, 일단 원상복구의무는 법적으로 임차인 의무에 해당되나 그 종류나 범위 비용에 대해서는 사실상 협의를 통해 진행되어야 하고 임의 차감하여 반환시에는 보증금 미반환과 동일한 상황이기에 전액반환전까지는 임차권 등기말소를 거부하시면 될것으로 보입니다 등기말소를 안하면 결국은 임대인에게 더 불리한 상황이기 때문입니다. 그리고 경매진행절차도 전액반환전까지는 그대로 진행하신다고 하시면 됩니다. 보증금일부만 지급하고 원상복구 협의까지 되지 않으면 이은 별개사항이기에 경매는 진행되고, 임대인은 원상복구에 따른 손해배상등은 별도 소송이나 청구를 하여야 하기에 시간이나 비용을 고려하면 임대인보다는 임차인에게 유리한 상황으로 보이기 떄문입니다. 이러한 방법이 추천할 부분은 아니지만, 못된 것만 배워둔 임대인의 행태에서는 충분히 고려해볼만하다 판단이 됩니다.
경제 / 부동산
26.01.14
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