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답변 내역

전세 계약자가 주의해야 할 사항은 무엇인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세계약시 유의사항은 전세매물의 정확한 시세확인 및 전세금과의 전세가율 확인이 필요하고 계약시 계약자와 등기부상소유자가 일치하는 지에 대한 확인, 그리고 보증보험 가입가능여부와 계약후 전입신고 및 확정일자 부여가 필요합니다.보증보험의 경우는 계약전 확인이 어려운 경우 반드시 특약등에 미가입시 계약해지등을 기재하시는게 필요합니다. 그리고 중개사무소를 통한 게약을 진행하시는게 계약안전 및 위사항등에 대한 체크에 유리할수 있습니다
경제 / 부동산
25.10.08
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한국과 미국의 피자헛이 어떤 상황인가요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.한국의 피자헛의 경우 과거 가맹점주들가의 법적갈등과 피자시장의 경쟁강화에 따른 시장축소가 가장 큰 이유입니다. 2020년 가맹점주들은 본사에 대해서 원,부잴 가격의 차액을 부당하게 붙여 이득을 취했다는 이유로 부당이득금 반환청구소를 제기하였고, 해당 재판에서 피자헛이 패소하면서 210억 상당을 가맹점주들에게 지급하라고는 판결을 받았습니다. 이로인해 심각한 자금난에 빠진 피자헛은 작년 11월 서울회생법원에 회생절차 개시신청을 하였습니다. 재무적으로는 영업손실과 당좌자산은 최근 3년간 269억에서 145억으로 감소, 결국 판결에 의한 210억을 지급할 현금이 없는 상태입니다.
경제 / 부동산
25.10.08
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월세 대신에 관리비를 올려달라는 이유는 뭔가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.상황에 따라 다르겠으나 재계약시 임차인이 갱신청구권을 사용한 경우이거나 등록된 임대사업자의 경우 5%이내 인상으로 인상폭이 제한되기 때문에 눈에 보이는 보증금, 월세에 대해서는 이 기준에 맞추어 인상을 하지만, 추가적인 인상이 필요한 경우 관리비를 높여 이를 충당하는 경우가 있습니다. 즉, 편법으로써 임대료 인상을 하는 방식이라도 보시면 됩니다,다만, 최근에는 월10만원이 넘는 관리비에 대해서는 임차인 요구가 있을 경우 관리비사용내역에 대한 공개를 하여야 하기에 위처럼 관리비를 무조건 인상하는 것도 이제는 어느 정도 제한이 있다고 볼수는 있습니다.
경제 / 부동산
25.10.08
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월세 갱신 협의는 어디서부터 시작해야될런지?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 계약연장시 인상의 정도는 주변시세을 기준으로 판단하시는게 가장 기본이라고는 할수 있습니다. 주변시세는 인터넷상 매물등의 가격대, 실제 부동산에 방문하여 대략적인 시세확인등을 해보시면 되고, 재계약협의시 본인에게 갱신청구권등이 있다면 이를 사용하여 5%이내의 인상으로 제한할수는 있습니다. 그리고 월세기간을 길게한다고해서 월세를 낮출수있는 경우는 거의 없고, 보통은 보증금을 높이고 월세를 낮추는 방식의 협의는 가능할수 있습니다.
경제 / 부동산
25.10.08
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주담대 대출한도는 4억으로 줄이면 부동산 시장에 어떤 파급효과가 있을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 주택담보대출 한도를 4억으로 줄이는 부분은 대출총량을 줄이는 면에서는 유리할수 있으나, 일반 서민들의 주택시장 진입문턱을 높여 실수요자들의 내집마련 기회도 위축시킬수 있는 양면성이 있습니다. 특히나 주거안정을 가장 필요한 세대인 청년, 신혼부부입장에서는 대출이 줄어들게 되면 주택을 구매하는것이 더 어려워질수 있습니다. 물론 대출한도 축소에 따라 주택구매수요는 줄어들수 있지만, 한강벨트내 고가주택의 경우는 현금유동성이 좋은 부자들이 주로 투자하는 경우도 많기에 사실 주택담보대출 한도축소가 가격상승을 통제하는데 한계가 있을수 있습니다. 다만 전반적인 시장내 파장은 크게 나타날것으로 보입니다.
경제 / 부동산
25.10.08
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청약 특별공급 자격 검토 신청 전에 뭐부터 확인해야될지?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.무주택기준과 소득 자산기준의 경우 특별공급 청갸을 위해서 반드시 갖추어야 할 자격사항이지 청약에 따른 당첨자 선별의 기준이 되지 않습니다. 다만 부적격 심사시 주로 소득,자산기준초과등의 사유가 많은 편딥니다. 그리고 동일세대 구성원의 담첨이력이나 주택보유는 동일세대 구성하는 세대원이라 생각하시면 되고, 주로 배우자가 그리고 직계존비속간 영향을 줄수 있습니다. 그리고 사전청약과 본청약이 청약자격의 차이는 입주자모집공고를 통해 확인하시면 되는 부분이고 보통은 사전청약의 요건이 본청약 보다는 까다롭습니다. 추첨제, 가점제의 경우 청약가점이 낮을수록 추첨제 비율이 높은 단지 및 평형에 넣으시는게 유리합니다.
경제 / 부동산
25.10.08
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부동산 정책의 다음 액션은 어떤 것이 될까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.정확한 예상은 할수 없겠으나, 다수의 전문가들의 예상은 세금에 대한 규제정책이 추가로 발표되지 않을까 하는 의견이 많습니다. 이유는 9.7공급대책 발표이후로 시장에서는 한강벨트 내 주택가격상승이 이어지는등 주택가격안정화가 기대만큼은 나오지 않고 있기 때문입니다. 현재 예상하는 세금규제정책은 성동, 마포에 대한 토지거래허가구역 확대, 보유세 산정시 공정시장가액비율이 상승될 가능성, 캡투자등을 더 어렵게 하는 전세대출시 DSR적용등의 카드가 추가로 나올 가능성이 있습니다,
경제 / 부동산
25.10.08
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공동주택 관리비 공개 의무화가 현재는 되어있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재 공동주택 관리비 공개의무화의 경우는 24년도 100세대 이상 단지로 확대 적용되어 적용중에 있습니다. 이전까지는 300세대 이상, 150세대 이상으로써 승강기가 설치되거나 중앙난방의 공동주택, 주택부분이 150세이상인 주상복합등의 기준이였습니다. 개정된 공둥주택관리법 시행령에 따르면 공동주택관리인은 관리비등을 다음달 말일까지 공개하여야 하고, 공동주택관리정보시스템(k-apt)에 공개하도록 의무화하였습니다, 관리비에 대한 세부적인 문의나 시정요구는 각 관리사무소나 입주자대표회의를 통해 진행할수 있으며, 신고의 경우는 지방자치단체의 주택과를 통해서도 가능합니다. 그리고 조사결과에 따라 시정명령이나 환불이 이루어지기도 합니다.
경제 / 부동산
25.10.08
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월세 2년 후 계약걍신요구권으로 1년 계약 연장
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 이 경우 계약 갱신 요구권을 사용해 1년만 연장할 수 있나요? -> 계약갱신청구권의 사용하고 협의에 따라 그 기간은 정할수 있습니다.2. 계약 갱신 요구권을 사용하면 임대인과 합의없이 1년만 연장이 가능한지 -> 합의없이 연장할 경우 주택의 경우 2년으로 볼수있고 1년만 원하시는 경우 퇴거시점 3개월전 중도해지를 하여 계약을 종료하는 방법도 있을수 있습니다. 3. 이 경우 5퍼센트 상한의 임대료 인상이 있는 것인지 -> 5%인상제한이 되는 것이지 무조건 5%인상을 해주어야하는 것은 아닙니다. 협의를 하시어 동일조건 혹은 인하등을 하실수 있고 인상이 된다면 그 인상은 5%이내로 한정됩니다,4.만약 계약 갱신 요구권으로 1년 연장 후 1년 연장이 더 가능한가요?-> 1회만 사용가능하기에 다음 1년 추가연장시에는 임대인과 협의를 통해 합의가 되어야 합니다. 조건도 협의가 필요한만큼 서로의견이 맞지 않으며 계약연장은 어려울수 있습니다. 6.만약 2년 연장만 가능하다면 1년만 살고 3개월 전 통보하고 나가면 그 후 2년까지 임대료는 안내도 되는 건가요? -> 네, 갱신청구권을 사용한 연장의 경우 중도해지는 묵시적갱신에서의 중도해지를 인용하기 때문에 중도해지통보 3개월후 계약종료가 가능하고 별도의 패널티는 없습니다. 5.임차인이 임대인에게 문자로 이런 사실을 전달하는 경우가 보편적인지 알고싶습니다-> 네, 문자로 사용의사를 밝히시고 이를 저장해 두시거나 재계약서를 작성하는 경우에는 특약에 갱신청구권을 사용한 계약임을 명시하시는 것이 확실합니다.
경제 / 부동산
25.10.06
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주택담보대출 얼마나 나오는지 궁금해오
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택담보대출의 경우 현재 생애최초라고 해도 LTV 70% 한도제한이 되고 DSR의 경우는 소득에 따른 영향도 받지만 기타대출 여부에 따라서도 한도는 크게 달라질수 있습니다. 또한 스트레스DSR3단계 도입에 따라 실제적인 대출한도는 크게 감소될수 있습니다. 정확한 대출한도에 대해서는 은행을 통해 상담받아보시는게 필요합니다. 일반적으로 주택매매가격의 50~60%수준 정도로 한도가 나오는 경우가 많은 편입니다.
경제 / 부동산
25.10.06
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