답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 용두동은 1.2호선 환승역에 위치하고 있어 서울내 직장이동편의성이 좋은 곳이고, 동대문주변으로 맛집이나 편의시설은 잘 갖추어져 있는 곳입니다. 주변으로는 청량리와 인접하여 대형마트와 백화점 이용에도 문제가 없습니다. 질문에서 말한 좋은 동네인지는 판단은 주관적부분이라 답을 드리기 어려우나 ,인프라의 경우 서울내 입지인 민큼 크게 떨어지지는 않습니다. 다만 제기동역 중심으로 유명한 경동시장과 약재시장이 있기 떄문에 주말이나 휴일에 유동인구 증가에 따란 혼잡과 소음등의 불편이 있을수 있고, 당연히 교통체증등에 따른 불편사항은 있을수 있습니다

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보증보험은 크게 세군데 기관에서 운영하고 있으며, 대표적으로 주택도시보증공사가 운영하는 허그전세보증보험과 한국주택금융공사가 운영하는 HF보증보험, 그리고 SGI서울보증보험 있습니다. 보통은 가입요건과 보증금액 한도, 보증료에 차이가 있으며, 대부분은 허그보증보험을 통해 가입을 하게 됩니다. 이유는 선택이긴 하나, 본인의 보증금과 이용하는 대출상품에 따라 선택이 제한되는 경우가 많기에 사실상 선택권이 있다고는 보기 어렵습니다. 보통 보증료만 보면 HF가 가장 유리하며, SGI가 가장 분리한 것으로 알고 있고, 보증한도금액은 SGI가 가장 높고, HF,, 허그는 같습니다. 전세사기는 계약당시에 중개사를 통해 계약을 진행하고 관련한 권리사항과 임대인에 대한 확인을 잘 하시면 되나, 보증금이 반환되는 2.4년후 일은 알수 없기에 100% 전세사기를 피하기는 어려워 보증금의 안전한 보호를 위해 보증보험 가입이 가장 최선으로 볼수 있고, 그에 따른 전입신고 및 확정일자 부여는 필수입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 계약갱신청구권을 사용한다고 해서 어떤 합의도 무시하고 무조건 2년이 보장되는 것은 아닙니다. 이보다는 계약서상 계약기간을 우선하여 보셔야 합니다. 그에 따라 1년계약으로써 계약서가 작성되어 있다면 계약기간은 1년이 맞아 만기일 퇴거를 하셔야 할듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.가계약이라도 계약조건에 대한 중요사항에 대하 합의가 이루어진 상태에서 지급한 가계약금은 계약금의 일부로써 일방적 해지시 돌려받을수 없습니다. 원칙상 가계약은 단순히 목적물을 잡아두기 위해 지급한 금액일때 해지시 반환이 가능합니다. 그에 따라 질문자님의 경우도 어느쪽에 해당이 되는지에 따라 반환여부가 달라지며, 거래목적물에 대한 계약조건, 잔금지급시기나 방법등을 구체적으로 정한 상황이라면 전자에 해당되어 반환이 어려울수 있습니다. 보통은 중개사가 가계약금 지급후 문자등으로 계약에 대한 사항을 문자를 한 경우도 이에 포함될수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 양도세에서 장기보유특별공제의 본래 의미를 생각하면 주택을 오래 보유할수록 세제혜택을 줄여주는 목적입니다. 현재 논쟁이 되는 부분은 실거주를 하지 않고 단순히 오래보유를 하였다는 이유만으로 다주택자나 비거주 1주택자에게 세금적인 혜택을 주는게 맞냐는 부분이고, 개인적 판단으로는 실거주용 주택의 경우는 시세가 오르더라도 다른 주택시세도 오른 만큼 주택갈아타기를 할 경우 시세차익만큼의 자산증식이 있었다고 보기 어렵기에 양도에 따른 세금을 감면해주는게 맞다는 판단이 들지만, 실거주를 하지 않고 월세든 전세든 임대차만으로 진행한 소유자에 까지 혜택을 주는건 정부입장처럼 말이 되지 않는 부분으로 보입니다. 어떻게 보면 주택에 대한 투자가 용이하도록 하는 측면도 있기에 실거주를 하지 않은 주택에 대해서는 장특세 적용을 하지 않는 정책이 필요하다 판단이 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.원칙상 오피스텔은 업무용 시설로써 주택을 보지 않기 떄문에 생애최초에는 문제가 없으나, 건축물 대장 용도가 주거용이고 실제 전입신고를 하고 거주용으로 사용하는 경우 주택수에 포함이 되어 생애최초 대출시에는 영향을 줄수 있습니다. 관련하여 많은 이야기들이 있는게 사실인데, 저금리의 기금대출인 디딤돌대출에서는 오피스텔 자체는 주택을 보지 않아 자격제한은 없는 것으로 알고 있으나, 혹시라도 해당 오피스텔을 담보로 주택담보대출을 받은 경우에는 영향을 주어 자격제한이 있을수 있습니다. 보통은 해당 담보대출을 상환하거나 하여 신청을 하셔야 하는 것으로 알고 있습니다. 그외 일반시중은행 생애최초 대출의 경우로써 우대금리가 주요 핵심인데, 이에 대한 인정여부는 은행별로 조금씩 차이가 있을수는 있기에 이는 해당 금융기관별 확인이 필요합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.대출의 경우 신청시점을 기준으로 자격을 판단하기 때문에 신청당시에 세대분리가 되어 있다면 신청요건자체에는 문제가 없는것으로 알고 있습니다. 문제는 질문자님이 만30세 미만의 미혼일 경우 단순 주소이동만으로 세대분리가되지는 않으며, 독립생활이 가능한 일정소득입증이 가능하고 주민센터등을 통해 전입신고 및 세대분리신청을 하셔야 요건에 충족이 가능할것으로 예상이 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 네, 대출만기일과 보증보험 만기일이 있기에 협의만 되시면 추가 거주를 하셔도 문제는 되지 않을 것으로 보입니다. 2. 일단 전세보증금 반환이 늦어지면 기 전세대출에 대해서는 미반환에 따른 단기연장을 하셔야 하고 그에 따라 이자도 추가부담을 하셔야 합니다. 그리고 일단 임차권 등기를 신청하여 등기가 된 이후에 이사를 하시거나 보증보험청구를 진행하셔야 합니다. 참고로 현 주택에 그대로 거주한 상태에서는 보증금 미반환에 따른 지연이자등은 임대인에게 청구를 할수 없고 퇴거를 한뒤부터는 법정이자만큼의 지연이자를 청구하실수 있습니다. 그사이 부담하는 전세대출이사 역시도 사전에 협의를 통해 임대인과 부담을 정하면 좋지만 임대인이 협조하지 않을 경우 최종적으로 손해배상소등을 통해 진행하셔야 하는데, 이게 모두 인정될지 여부는 법적 판단으로써 확답을 하기는 어렵습니다. 실무적으로 미반환에 따라 대출이자가 추가적으로 부담되는 경우에 본인이 주택에 거주중인 상황에서는 사용수익에 따른 이득과 대출이자간 상계가 되는 경우가 많아 임대인에게 이를 청구하기는 쉽지 않습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세와 자가를 비교하면 주거안정측면에서는 자가가 유리하고, 비용부담에 있어서는 전세대출이 없다면 전세가 유리하나, 전세의 경우 결국은 2~4년뒤 이사를 해야하고 해당시점에 현재보다 더 시세가 오르거나 상황이 안좋아질 가능성도 있기에 전세대출을 받아야 하는 상황이라면 무리가 아닌 수준에서의 주택구매도 고려해보시는게 장기적으로 유리할수 있습니다. 사실 주거에 있어서 특별한 방법이 있다고는 생각하지 않습니다. 자금적 여력이 되고 주택유지가 가능하다면 자가주택을 구매하는게 최선이고, 구매자금이 부족하여 여력이 안되는 경우라면 어쩔수 없이 전월세를 선택할수 밖에 없는게 현실입니다. 즉 우리나라 부동산은 자금상황에 따라 결정되는 부분이지 자금이 없는 상태에서는 개인의 주도적인 판단에 따라 결정을 할수 있는 여건은 아니지 않을까 생각이 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문자님 판단에는 더이상의 자취는 크게 의미가 없다고 판단이 드신듯 보입니다. 문제는 판단이 그렇다고 해도 계약의 중도해지는 마음대로 하실수 없습니다. 만약 빠르게 자취방을 정리하는게 몇달치 월세라도 아끼는 방법이리고 생각이 들면 임대인으로부터 중도해지동의를 받아 해지를 하시면 되는데, 이 과정에서 임대인이 동의할지, 동의를 하더라도 어느정도의 패널티를 요구할지를 알수 없기에 일단 이를 듣고 최종 판단을하셔야 합니다 ,임대인이 거절하면 사실상 1년간 거주를 하셔야 하기에 이건질문자님 결정과 관계없이 추가거주를 하셔야 하는 상황으로 볼수 있습니다. 참고로 현재 드신 감정과 판단은 자취를 더 버틴다고 해서 없어지는 부분이 아닌 익숙해지는 부분일뿐 현실적인 비용부담은 계속되기에 이점은 참고를 하셔야 합니다.