답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.중개사가 제공하는 확인설명서에서는 해당 목적물의 권리관계 현황 법적제한등 임대차 계약에서 필요한 사항이 전체적으로 포함되어 있습니다. 그에 따라 전반적인 내용을 모두 확인하시는게 필요하고 기본적으로 권리관계는 등기부를 기준으로 판단하시면 되고, 건축물대장을 통해서는 위반건축물 확인 및 목적물의 정확한 소재지, 용도, 호수등을 확인하시면 됩니다, 확인설명서에서는 실제 목적물의 하자,시설에 대한 체크여부와 입지사항등을 살펴보시는게 필요하고 , 특히 현 임대차 현황으로써 세금에 대한 체납여부표시와 전입세대확인서, 민간임대여부등을 확인하시는게 중요합니다. 그리고 대부분은 서류상 기재를 하지만 구두상으로도 중개사가 설명을 하게 되는 만큼 서류상 체크사항과 일치하는지 여부도 확인을 하시는게 필요합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.지금 서울내 아파트의 경우 토지거래허가제에 묶여 있어 갭투자 자체가 불가합니다. 매매계약을 체결헤도 사전허가를 받으셔야 하는데 실거주가 아닌 이상 허가가 되지 않아 매매를 할수 없습니다. 그에 따라 현시기에서는 위와 같은 갭투자는 서울내 빌라등에서는 가능하나, 아파트에 대해서는 고려할 사항은 아닙니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문의 상황이 걱정이라면 담보제공에 대한 동의를 하지 않으시면 됩니다. 해당 동의역시도 공동지분권자 매매처럼 질문자님 선택사항이기 떄문입니다. 그리고 은행권 담보를 상환하지 않으면 새로운 매수자가 나오는게 아니라 지분경매가 진행되고 지분경매를 통해 인수받는 낙찰자가 공동명의자가 되는데, 보통 질문자님처럼 공유지분권자는 우선매수권이 있기에 낙찰된 낙찰금액으로 지분인수가 가능하고 이런 경우 온전히 주택소유권을 단독명의로 가질수도 있습니다. 물론 해당 주택에 대한 매매를 원하는 경우 위 방법이 효율적이지 않을수 있지만 반대로 생각하면 낙찰자 역시도 온전한 권리사용이 어렵기에 현재 지분자님에 지분에 대해서 매수을 원할수 있고 이럴 경우 매매가격은 낮아지더라도 매매자체는 가능할수 있는 여건이 되는 장점도 있을수 있습니다. 그러므로 전체적인 내용을 참고하여 고민해보시고, 동의를 조건으로 다른 요구나 합의서를 작성한다고 해도 이후 상황변화에 따라서 이 합의서가 큰 역할을 기대하기는 어려워 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.가능합니다. 기존 임차인이 대출실행일에 퇴거를 하는 것이기에 대출실행이후로는 선순위 임차권 설정에 문제가 되지 않기 떄문입니다. 실제 실무상에서도 빈집이 많지 않은 상태로 위와 같은 임차인 교체가 이루어지기 떄문에 대출에서 문제가 될 여지는 없습니다. 당연히 새로운 임차인 잔금일은 현 임차인 퇴거시점에 맞추셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.제안은 해보실수 있는데, 이게 강제되는 부분이 아니므로 결국은 상대방이 동의하면 가능하고, 동의하지 않으면 어렵습니다. 다만 중도해지라도 만기가 두달밖에 남지 않은 상황이고 임대인 입장에서는 두달치 월세외 중개수수료까지 받을수 있어 특별히 거절할 이유는 없어보이긴 합니다. 단, 보증금의 반환이 가능한 현금이 없는 경우라면 상황상 어려울수 있습니다, 일단은 임대인에게 만기 2개월전까지 재계역 거절의사 및 만기해지를 통보하시는게 우선되어야 하고 해당과정에서 미리 퇴거를 할수 있는지를 물어보시고, 위 제안을 해보신뒤에 상대방 답에 따라 대응을 하시면 될듯 보입니다.

대학교 1,2학년에는 공부기간이 짧고 학습과정이 간단한 자격증 위주로 취득하는게 좋은데, 보통은 기본적인 컴퓨터활용능력 2급과 최근에는 활용도 높은 ITQ, MOS등이 있을수 있습니다. 그외 성인이 되지마자 취득하는 운전면허증이 있을수 있습니다. 그리고 취업준비가 바빠지는 3,4학년을 대비해서 공인어학성적 대표적으로 토익등의 점수를 취득해두시는게 유리합니다.

해물탕 대자가 평균 7~9만원 사이이고 3~4인분 정도 되니, 12명이면 최소 대자 3개는 필요할수 있고 부수적으로 술이나 식사비용등을 고려하면 대략 30~35만원정도 나오지 않을까 생각됩니다. 그리고 카페의 경우도 1인당 커피비용이 5천원씩만 잡아도 최소 6만원에서 다른 디저트 포함하면 10만원정도까지 보셔야 할듯 보입니다. 그럼 대략 40~50만원정도 비용이 나오지 않을까 판단이 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일시적 2주택 요건은 종전주택을 취득하고 1년이상 경과한 뒤 신규주택을 매수하고 매수한 시점부터 3년내 종전주택을 처분하여야 합니다, 그에 따라 다른 요건이 충족되는 조건에서는 신규주택을 취득하고 3년내 종전주택을 매도하시면 일시적 2주택 양도소득세 비과세적용이 가능합니다

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.선순위 융자금이 있다는 이야기는 말소조건이 아닌 이상 후순위 임차권으로 입주를 하게 됨으로써 권리상 리스크가 커지수 있습니다. 특히나 질문의 경우 전세가 1.6억인데, 융자금이 13억이 넘는다는 것은 해당 건물은 다세대가 아닌 다가구로 보여지고 이런 경우 현 거주중인 다른 세대보증금들도 권리상 영향을 줄수 있어 권리상 위험도는 커지게 됩니다. 정확하게는 건물시세와 선순위근저당+현거주중인 임차인 보증금 합 + 내보증금을 더한 금액과 비교하여 어느정도 수준인지에 대한 판단이 필요할수 있습니다. 결국은 리스크는 깔고 가는 것이고 그나마 안전한지 여부는 거주세대 보증금 리스트와 현 건물의 대략적인 시세등의 확인이 필요할듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.내용상 이해가 되긴 하는데, 그렇게 할 이유가 있을지는 모르겠습니다. 매도자 입장에서는 계약을 통해 정해진 일자에 매매대금을 받고 소유권을 넘기면 깔끔한데, 질문처럼 한다고 한다면 계약시점에는 현 소유자인 질문자님과 임차인간 계약을 체결하고 전세를 승계하는 구조로 진행이 될 가능성이 있고, 그게 아니라면 계약당시에 세입자는 실제 소유자가 아닌 현상태 매수예정자와 계약을 체결하여야 하고 권리상 위험도가 높이기에 이를 허용할 가능성도 낮아 결국은 매도자인 질문자님에게 전세계약이라는 불편한 상황이 추가로 생길수 있습니다. 매매가 급한 경우라면 빠른 매매마무리를 위해 감수할수 있지만 그게 아니라면 과정상 불편함과 잔금의 기간도 미정인 상태로 임대차가 체결되기를 기다리는 불편함까지 감수할 이유가 있는지는 잘 모르겠습니다. 선택의 문제인 만큼 상황에 따라 결정하시면 되고, 당연히 복잡한 권리관계와 계약을 진행할수록 어느부분에서는 리스크도 커지는 것이라고 보시면 됩니다.