답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.단순하게 생각하면 그럴수 있지만 전세매물이 줄어드는 이유에는 여러가지의 요인이 복합적으로 작용되게 됩니다. 기본적으로 갱신청구권 2년에 따른 경우 한번임대차시 갱신5%인상제한이 있어 임대인들이 전세시세를 높이는 문제가 주로나타났던것이고 물량이 크게 줄어들지는 않습니다. 그리고 너무나 오래된 부분으로 시장에서도 이제는 적응된 상황입니다. 현재 전세매물이 줄어드는 이유는 갱신청구권부여의 문제보다는 규제와 세금에 대한 부담으로 인한 문제떄문입니다. 기본적으로 서울, 수도권내 토허거래허가구역지정에 따라 갭투자가 불가해지면서 전세공급물량이 크게 줄어들었고, 기존 전세매물 역시 다주택자 중과유예중단에 따라 세금부담을 느낀 임대인들이 주택을 매도하기 위해 임대차를 종료하고 매매로 전환하였기 떄문입니다. 토허제에서는 실거주목적으로 밖에 거래가되지 않기에 새로운 임차인을 받거나 갱신할 경우 주택을 매도할수 없기 떄문입니다. 그리고 임대사업자에 대한 혜택이 종료되고 보유세인상등의 압력등도 임대차물량이 매매로전환되는 이유라고 할수 있습니다, 특히 매매물량이 늘어나면 기존 임차인들이 자가 주택을 구매하게 되면서 임대차수요역시도 줄어야하는데 현재 대출규제등에 따라주택구매가 더 어려워지면서 자가전환이 어려운 점도 수요는 그대로 인해 공급만 줄어드는 상황으로 이어지며 전세매물 부족이 시장내 나타나고 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.원칙상 임대차를 통해 사용수익을 하는 기간동안은 임차인의 자유의사에 따라 누구와 사는지, 누가 자주오는지 여부는 특별히 문제가 되지 않습니다 , 단, 계약상 특약으로써 1인거주라는 명시가 있는 경우는 문제가 되겠으나, 보통 관리비에 가스,수도등 모든 비용이포함된 원룸이 아닌 이상 이러한 특약을 넣는 경우는 거의 없습니다. 위처럼 가스,전기, 수도가 모두 별개 관리비로 부담을 하는 상황이라면 누가와서 더많이 사용하던 그만큼 관리비를 내는 것이기에 특별히 임대인에게 실례가된다고는 하기 어렵습니다. 다만 친구분이 방문을 하면서 시끄럽게 떠들거나하는것은 주변세대등에 피해를 줄수 있기에 이러한 부분만 신경쓰시면 될듯 보입니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.압류나 가압류 모두 권리상 위험요소가 되기에 매매시에는 잔금일에 해당 권리를 모두 상환후 말소하는 조건으로써 특약을 반드시 넣어 계약을 진행하셔야 합니다. 쉽게 말해서 지금은 복잡한 권리관계가 있더라도 내가 잔금을 지급하는 시점에서는 매매자금으로써 위 권리들을 모두 상환하고 말소처리 한뒤 명의를 이전받으셔야 합니다, 그에 따라 계약시점에는 이러한 부분들의 특약을 반드시 넣으시고 잔금시에는 잔금을 지급한 이후 위 권리등의 상환여부와 말소등기접수여부등을 모두 확인하셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약만기일기준 6~2개월전까지가 서로 아무런 의사통보가 없는 경우 묵시적갱신이 성립하게 됩니다. 묵시적갱신은 동일조건으로 연장이 되는 것이며, 기간의 정함이 없는 경우 주택임대차는 2년, 상가임대차는 1년으로 보게 됩니다. 다만, 임차인이 중도해지를 요구하는 경우에는 법에 따른 강행규정이 적용되어 임대인이 해지통보를 받은 3개월후계약이 자동종료가 됩니다. 그에 따라 묵시적갱신중에서 임차인이 중도해지를 요청하는경우 해당 통보를 받은 3개월후에 보증금 반환을 해주셔야 합니다. 당연히 3개월후 임차인은 별도 패널티없이 보증금 받고 퇴거하시면 됩니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.공동담보의 경우 매각방식을 먼저 확인하셔야 합니다. 법원에서 공동담보가 설정된 여러부동산에 대해서 일괄매각이 진행될 경우 각 호수의 낙찰대금비율에 따라 근저당을 나누어 배당이 되고, 위처럼 공동담보가 선순위라면 먼저 배당이 된뒤에 각 호수별 남은 낙찰대금안에서 해당 호수 권리관계에 따라 순위배당이 진행되게 됩니다. 이때는 다른 호수의 임차인등의 권리관계에 영향을 받지 않습니다. 문제는 일괄매각이 아닌 이시배당(일부부동산 먼저 경매)으로써 진행이 되면 먼저경매된 주택에서 선순위 공동담보채권의 전액에 대해서 순위배당이 되기에 배당을 받지 못한 권리자(세입자 혹은 후순위 채권자)가 있는경우 다른 담보주택에 대해서 물상대위를 통해 배당을 받을수도 있기에 이런 경우에는 다세대라도 권리관계가 복잡해 질수 있습니다. 알기로는 이러한 분쟁으로 인해 법원에서는 이시배당보다는 일괄매각을 통한 동시배당을 진행하는 경우가 더 많습니다. 경매에서 낙찰대금이 모든 절차에 따라 배당하고 남는 경우에는 당연히 해당 건물의 소유자에게 돌려주게 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 주택임대차보호법상 임차인이 2기에 달하는 월차임을 연체하면 계약해지가 가능합니다. 2. 보통은 중도해지에 책임이 임차인의 과실에 따라 이루어진 부분이기에 손해배상책임이 따르게 됩니다. 다만, 원칙상 손해배상에 대한 부분과 중도해지시의 특약과는 다른부분으로 이를 당연적용하는것은 맞지 않아 보입니다. 그에 따라 위 특약대로 모두 청구하는 것이 당연하다고는 보기 어렵습니다. 손해배상을 요구할 것이라면 당사자간 협의를 하거나 임대인이 별도 손해배상소등을 통해 청구하여야 할 부분입니다. 3. 손해배상책임이 있기 때문에 월세만 공제하고 임대인이 반환을 해줄지는 장담하기 어렵습니다 .법적으로 손해배상금액을 임의로 보증금에서는 공제할수 없기에 보증금 자체는 미납월세만 공제될것으로 보이긴 합니다만 별도의 손해배상은 협의를 해보셔야 합니다. 4.본인과 협의가 되지 않고 감정이 상한상태라면 소송까지도 진행될 수 있습니다. 분명히 계약해지에 따른 책임이 질문자님에게 있기 때문입니다. 적절한 수준에서 합의하고 나오시는게 맞을듯 보이긴 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.분양가격에 따라 다릅니다. 보통 분양에 당첨이되면 계약을 진행하는데, 계약금은 경우 자납이기에 분양가의 10%는 단기간 조달이 가능하여야 합니다. 그리고 중도금의 경우는 대부분 대출을 통해 진행하나, 중도금이 60%일 경우 20%은 자납인 경우가 많아 잔금전까지 분양가의 30%의 현금은 있으셔야 합니다. 그리고 잔금시에는 주담대를 통해 자금을 조달하나, 중도금대출을 일시상환하여야 하기에 결국 대출을 풀로하더라도 60~70%수준일 것이고, 결국은 분양가의 30~40%의 현금은 가지고 계셔야 합니다. 물론 지역에 따라 대출한도가 낮아지거나 세금에 대한 부담을 고려하면 이보다 더 많은 현금이 필요할수 있습니다. 보통은 분양가의 50%정도 현금이 잔금전까지 조달가능하다면 안정적으로 입주가 가능할수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.기본적으로 누수의 경우는 중대하자로써 임대인이 책임을 부담하게 됩니다. 아래층 누수의 경우는 우선 하자원인에 따라 책임소재가 달라지는데, 공용배관의 하자라면 건물전체가 부담하게 되며, 보통 아파트이 경우는 관리사무소등이 보험을 통해 처리하게 됩나다, 이와 다르게 전용배관의 하자로 인해 발생하였다며 아랫집에 대한 피해와 보수는 모두 윗집이 부담하게 되고 그 부담은 임대인이 책임을 지게 됩니다. 물론 하자의 원인에 임차인 과실이 있다면 임차인이 부담하지만 보통 인테리어등을 하지 않은 상태에서 임차인이 과실이 발생할 가능성이 낮고 질문처럼 입주 1주일차라면 당연히 과실이 있다고 보기 어렵습니다. 그에 따라 아래집에 위와 같은 하자가 발생하였다면 바로 임대인에게 통보를 하시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.알기로는 기존 세대주가 전출을 한다고 해서 남아있는 세대원이 자동으로 세대주가 되지는 않는 것으로 알고 있습니다. 그에따라 직접 주민센터등에 방문하여 세대주변경신청을 하셔야 하는것으로 알고 있습니다. 다만 월룸이 임대차를 하고 있는 상황이라면 계약자전출에 따른 대항력 유지문제가 발생할수 있는데, 친동생이 전입을 한 상태에서 본인만 전출할경우 대항력은 그대로 유지가능합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.국민임대주택이라도 수요에 따라 차이가 있기에 대략적으로 예상하기는 어려운게 사실입니다 다만 서울인접지역이나 서울내 임대주택이 아닌 경우로써 예비번호 28번이라면 1년이내에 당첨이 되어 입주할 가능성은 충분히 높다 판단이 됩니다.