경제
전세 세입자가 2년 더 살 권리를 부여했다고 왜 전세가 씨가 말랐는지?
전세 세입자가 2년은 더 살 수 있도록 요구할 권리를 수년 전에 문재인 정권 때 법으로 부여하자 전세가 씨가 말랐다고 하는데, 지금도 그대로 말라있나요? 근데 잘 이해가 안 되는 것이 어차피 임대사업자들은 그 집에서 안 사니까 내놓은 것이고, 세입자들은 2년만 살고 가는 경우보다는 오래 사는 경우가 많을텐데, 고작 2년 더 거주할 권리가 있든 없든 계속 2년씩 갱신하는 것은 비슷할텐데, 왜 전세가 씨가 마르나요? 2년 더 살 권리를 쓰는 것은 집주인이 나가라고 하지만 자기는 더 살고싶을 때 쓰는 거고, 대부분 집주인들도 세입자와 트러블 없으면 그냥 갱신하잖아요?
8개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
단순하게 생각하면 그럴수 있지만 전세매물이 줄어드는 이유에는 여러가지의 요인이 복합적으로 작용되게 됩니다. 기본적으로 갱신청구권 2년에 따른 경우 한번임대차시 갱신5%인상제한이 있어 임대인들이 전세시세를 높이는 문제가 주로나타났던것이고 물량이 크게 줄어들지는 않습니다. 그리고 너무나 오래된 부분으로 시장에서도 이제는 적응된 상황입니다. 현재 전세매물이 줄어드는 이유는 갱신청구권부여의 문제보다는 규제와 세금에 대한 부담으로 인한 문제떄문입니다. 기본적으로 서울, 수도권내 토허거래허가구역지정에 따라 갭투자가 불가해지면서 전세공급물량이 크게 줄어들었고, 기존 전세매물 역시 다주택자 중과유예중단에 따라 세금부담을 느낀 임대인들이 주택을 매도하기 위해 임대차를 종료하고 매매로 전환하였기 떄문입니다. 토허제에서는 실거주목적으로 밖에 거래가되지 않기에 새로운 임차인을 받거나 갱신할 경우 주택을 매도할수 없기 떄문입니다. 그리고 임대사업자에 대한 혜택이 종료되고 보유세인상등의 압력등도 임대차물량이 매매로전환되는 이유라고 할수 있습니다, 특히 매매물량이 늘어나면 기존 임차인들이 자가 주택을 구매하게 되면서 임대차수요역시도 줄어야하는데 현재 대출규제등에 따라주택구매가 더 어려워지면서 자가전환이 어려운 점도 수요는 그대로 인해 공급만 줄어드는 상황으로 이어지며 전세매물 부족이 시장내 나타나고 있습니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
현재 전세공급이 부족한 이유로는 정책적인 영향에 있다 볼 수 있습니다.
우선 신축의 경우 소유권이전부전세대출이 금지가 되고 또한 전세보증금반환용 대출이 1억으로 제한이 되게 됩니다.
또한 다주택자 규제로 인해서 다주택자들이 한채를 매도를 하고 한채는 직접 실거주를 하는 경우가 증가를 하게 되었습니다. 또한 기존 세입자들의 계약갱신청구권 행사도 늘게 되는 등 많은 부동산 정책에 의해서 전세가 공급이 부족하게 되었다 사료됩니다. 감사합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
계약갱신청구권을 사용함에따라서 전세가 부족한 것도 있으나 근본적으로 건설경기 악화로 인해 신규주택의 공급이 부족하고 (특히 신축 빌라수효가 급감) 전세에서 월세로 많이 전환된 것에 대한 영향이 크고 최근에는 토지거래허가구역 지정으로 인해 실거주 의무가 늘어나다보니 더욱 더 전세 물량이 귀해지고 있습니다. 최근 인구감소에도 불구하고 1인가구 증가로 가구수는 줄지 않고 있는 것도 한몫을 하고 있습니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
문제의 본질은 2년 더 사는 것이 아니라
집주인의 가격·계약 조정 권한이 제한된 것입니다
그 결과 집주인들이 전세 대신 월세나 반전세를 많이 선택했고 신규로 찾는 분들은 많은데 신규 전세 공급 또한 감소했습니다
그래서 전세가 다귀한 현상이 일어나고 있습니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
현재 전세가 씨가 마르는 이유는 계약갱신청구권 영향도 있긴 하지만 지금 다주택자 규제 여파 때문에 그런 것으로 사료됩니다.
임대차는 보통 다주택자들이 공급하는데 정부에서 다주택자 규제로 인해 덜 똘똘한 주택을 처분 중에 있기 때문에 전세가 나오지 않는 이유가 큽니다.
또한 임대인들이 전세 공급보다 월세를 더 선호합니다.
따라서 전세의 월세화가 가속화 될 듯 합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.
먼저 과거 정부에서 계약갱신청구권을 도입한 취지는 부동산 정책실패로 인하여 가파르게 상승해버린 전세가 때문입니다.
전세가로 인해 만기일이 다가오는 세입자들의 주거 불안과 원망이 커지자 계약갱신권을 줘서 급한불을 끄고 문제를 잠깐 뒤로 미룬것 뿐입니다.
하지만 이 제도가 시행된 이후 과거와 현재의 전세 시장에서 세입자가 계약 갱신을 하는 이유 자체가 완전히 달라졌다는 점을 짚어볼 필요가 있습니다.
과거에는 단순히 임대인과 별다른 트러블이 없거나 세입자 본인의 자유로운 의사에 따라 갱신을 선택했다면, 제도 도입 이후에는 폭등한 전세가로 인해 세입자에게 갈아탈 선택지가 사라져 어쩔 수 없이 갱신을 택해야만 하는 상황으로 변질되었습니다.
이전의 세입자들은 동일한 금액으로 다른 지역이나 아파트로 이사할 수 있는 여유로운 선택권이 있었으나, 갱신 시 전세금 인상률을 최대 5퍼센트로 제한하는 제도가 맞물리면서 시장에는 이중가격이 형성되었고 세입자의 이른바 잠김 효과가 발생했습니다. 신규로 전세를 구하는 가격은 크게 뛴 반면 갱신하는 가격은 5퍼센트만 오르다 보니, 세입자 입장에서는 직장이나 학교 문제로 이사를 가고 싶어도 주변 전세금이 너무 올라 엄두를 내지 못한 채 무조건 갱신청구권으로 버티며 기존 집에 머무를 수밖에 없는 상황이 된 것입니다.
이로 인해 시장에 원활하게 순환되어야 할 기존 전세 매물의 회전이 완전히 멈춰버렸습니다. 여기에 실거주하지 않으면서 전세 매물을 시장에 내놓는 핵심 공급자인 다주택자에 대한 강도 높은 규제가 더해지면서, 투자자들의 시장 진입이 막히고 신규 전세 공급마저 차단되는 악순환이 이어졌습니다.
게다가 다주택자를 겨냥한 보유세 부담이 크게 늘어난 것도 전세 매물의 씨가 마르게 된 원인입니다. 집주인 입장에서는 매년 큰 금액의 세금을 내야 하는데 전세보증금만으로는 이를 감당할 현금 흐름이 나오지 않으므로, 본인의 주머니에서 세금을 내는 대신 기존의 순수 전세를 반전세나 월세로 전환하여 세입자에게서 받은 월세로 세금을 납부하는 조세의 전가가 일어난 것입니다.
결론적으로 갱신청구권은 세입자를 보호하려는 선의에서 출발하였으나 결과적으로 급한불 끄기에 불과했습니다. 단순히 2년을 더 살게 해 주었다는 사실 자체가 문제라기보다는, 그 권리와 함께 묶인 가격 통제와 다주택자 규제 및 보유세 강화라는 정책들이 불러일으킬 부작용에대해 충분한 고려없이 문제들이 동시에 맞물리면서 수요는 억눌리고 매물 공급은 차단되며 기존 전세마저 월세로 바뀌는 현상을 초래하였고, 이것이 오히려 서민들의 주거 환경을 더욱 힘들게하는 악순환을 불러일으켰다고 생각합니다.
전세 세입자가 2년은 더 살 수 있도록 요구할 권리를 수년 전에 문재인 정권 때 법으로 부여하자 전세가 씨가 말랐다고 하는데, 지금도 그대로 말라있나요? 근데 잘 이해가 안 되는 것이 어차피 임대사업자들은 그 집에서 안 사니까 내놓은 것이고, 세입자들은 2년만 살고 가는 경우보다는 오래 사는 경우가 많을텐데, 고작 2년 더 거주할 권리가 있든 없든 계속 2년씩 갱신하는 것은 비슷할텐데, 왜 전세가 씨가 마르나요? 2년 더 살 권리를 쓰는 것은 집주인이 나가라고 하지만 자기는 더 살고싶을 때 쓰는 거고, 대부분 집주인들도 세입자와 트러블 없으면 그냥 갱신하잖아요?
==> 그렇지 않습니다. 현제 전세 물량이 부족한 이유는 토지거래 허가제로 인하여 갭투자가 금지되어 있고 전세사기 사인하여 보증보험 인정비율이 낮아 짐에 따라 물량이 대폭 감소 함에 따라 발생되는 것입니다.
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
임대차 2법으로 인상 폭이 5%로 묶이자 집주인들이 4년치 인상분을 미리 반영해 전셋값을 올리거나 수익성 악화를 피하려 전세를 월세로 대거 전환하여 매물이 급감했습니다. 세입자가 갱신권을 쓰면 시장에 순환되어야 할 매물이 2년간 잠기게 되고 집주인들이 이를 차단하려 직접 실거주를 선택하거나 매물을 회수하면서 공급 자체가 물리적으로 줄어들었습니다. 과거에는 시세에 따라 원만하게 협의하던 문화가 사라지고 집주인이 향후 매각이나 실거주를 위해 미리 방어적인 태도를 취하게 되면서 시장 내 매물 유통의 연결고리가 끊어지게 된 것입니다. 현재는 고금리와 전세 사기 여파로 월세 선호도가 높아진 상태이나 제도 도입 초기의 극심한 매물 부족 현상은 시장 가격에 점진적으로 반영되어 지역에 따라 안정과 불안이 반복하고 있습니다. 감사합니다.