답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.정상적인 만기퇴거시에는 다음임차인 주선의무등은 없습니다 ,쉽게말해 만기일에 정상적인 종료가 되는 경우에는 다음임차인여부는 관계없으며 만기일에 보증금반환과 퇴거를 하시면 됩니다, 간혹 임대인이 만기시점에 자금이 없어 다음임차인이 구해져야 반환이 가능하다고 그떄까지 퇴거를 할수 없다고 주장하는경우가 있는데 이는 법률상 임대인이 의무를 불이행하는 것으로 당연한 권리가 아니라는 점은 참고하셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임차인이 있는 상태에서 임대인이 변경되어도 기존 임대차는 승계되므로 계약기간중에 다시 계약서를 작성할 필요는 없습니다. 위 사유가 어떻든 그냥 거절하시면 됩니다. 다만 재계약시에는 연장이될 경우 새계약서를 작성하셔야 합니다. 그리고 뒷부분에 은행에 빛이 있는 걸 알면서 거주한다는 대답을 요청한다는게 무슨뜻인가요? 어떤 상황인지에 대한 이해가 되지 않아 정확한 상황을 기재해주시면 답변이 가능할듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.소득만 가지고 집을 구매할수 있는지를 판단할수는 없습니다, 본인 소득이 매우 낮더라도 자산이 있는 상태라면 구매에는 무리가 없겠지만, 소득이 높아도 자산이 없어 대출을 크게 동원하는 해도 자금조달이 안될수도 있기 떄문입니다. 결국은 본인이 가진 자산과 대출을 통한 구매자금조달 가능여부와 대출에 따른 원리금부담이 어느수준인지를 봐야 주택구매가능한지를 판단해볼수 있습니다. 특히나 서울내 주택도 가격이 천차만별인데, 특별한 예상금액대 없이는 자세한 필요자금조차 확인하기 어렵습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당 사유로는 계약을 해지할수 없습니다. 말그대로 시세에 대한 확인과 계약거래금액은 당사자간 협의에 따라 정하는 부부분으로 시세보다 비싸게 구매한게 해지사유가 되지 않습니다. 물론 질문같은 경우 중개사나 상대방을 통해 해당 시세대로의 인하등을 요구할수는 있으나, 강제되는 부분이 아닌 만큼 상대방이 거절하면 방법이 없을수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 입주부분은 해당 주택상황과 임대인 협의를 통해 1~2주내 입주가 가능할수도 있습니다, 꼭 일정기간을 두어야하는 규정이나 제한은 없기 떄문입니다, 그리고 가계약은 해당 주택에 대해서 정식계약전까지 확보하기위해 하는 것으로 가계약후 다른 사람과 이중계약을 할수는 없습니다. 물론 가능성이 0%는 아니나, 이런 일이 실제로 벌어지는 경우 계약금배액을 상환하고 진행하여야 하기에 실제 합의해지가 아닌 이상 일방적으로 진행할수는 없습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임차인에게 불리한 특약은 효력이 없는게 맞지만 이게 계약자체를 해지할수 있는 사유가 되지 않습니다. 즉 1년거주후 추가연장을 원하는 경우 해당특약의 효력없음을 주장하여 추가거주를 주장할수수 있지만, 이를 이유로 정상적인 계약관계를 임의대로 해지할수 있다는 의미가 아닙니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당부분은 권리관계를 확인해보셔야 합니다. 질문자님 선순위 임차권이라면 보증금 전액반환전까지는 퇴거를 거부하고 점유를 이어갈수 있지만 말소기준권리보다 후순위로써 경매이후 임차권이 소멸되었다면 퇴거를 하셔야 합니다. 보통 낙찰자가 퇴거를 요구하였다면 후자일 가능성이 높아 사실상 퇴거를 하셔야 할 가능성이 높습니다. 만약 배당을 통해 보증금을 전액돌려받지 못하였더라도 이는 어쩔수 없이 이전 임대인에게 별도 청구를 하셔야할 부분이고 주택점유는 하실수 없습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.실내흡연에 따른 도배지 변색은 단순 사용에 따른 노후화에 해당되지 않고, 벽지에 변색외 냄새도 베여있는 경우가 많아 대부분도배비용을 지급하고 퇴거를 하는 맞습니다. 친구분이 한 말도 틀리지는 않지만, 이는 임차인 과실이 없는 경우에 해당이 되므로 질문자님 상황에는 적용되지 않습니다. 보통 평수에 따라 차이는 있지만 도배지의 전체교체가 이루어질수 있고 이런 경우 비용은 원룸이라면 20~30만원데, 그외 20평대 이상의 경우 100만원내외정도라 비용이 발생될수 있습니다. 그에 따라 미리 견적을 받아보시고 해당금액수준에서 임대인과 협의하여 지급을 하시거나 직접 업체를 고용하여 벽지교체를 하여 마무리하시는 방법이 있을수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택담보대출시 소득판단기준으로 은행별 차이가 있긴 한데 보통은 근로원천징수영수증, 소득금액증명원을 제출함으로써 이를 기준으로하며 시점은 대출신청시점을 기준으로 하기에 이전 납부이력이 있다면 현재 계약직, 정규직여부는 따지지 않습니다. 그리고 무소득이라도 건강보험자격득실 확인서등을 통해 일정추정소득기준으로하기에 실제 위 금액정도의 대출에는 큰 문제가 없을 가능성이 높습니다, 그리고 LTV의 경우 비수도권지역으로 LTV80%까지 가능하다고 볼수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.상가임대차의 경우 특별법에 따라 지역에 따른 환산보증금아하 임차인의 경우 10년간 갱신청구권이 보장되고 재계약시 5%인상제한이 적용됨에 따라 공실이라고 저가 임대를 하게 되면 당장은 손실이 없을수 있으나, 상권이 활성화되고 상점들의 시세가 상승하게 될 경우 시세상승분 만큼 월세인상을 하지 못하게 됩니다. 즉, 처음부터 시세보다 낮은 저가 임대는 10년간 임대수익을 떨어뜨릴수 있기에 당장 공실에 따른 리스크가 생기더라도 되도록 정상가격시세에 임차인을 구하려고 하는게 일반적입니다. 그리고 상가임대차 시세가 낮은 경우에 매수자 입장에서는 레버리지를 통한 매수시 이자비용대비 임대수익이 낮아 실질적은 수익성이 급격하게 낮아질수 있고 앞에서 말한 것처럼 급격한 인상도 어렵기에 결국 다른 매물을 선택하게 되는 상황으로 이어질수 있어, 곧 가격의 하락으로 나타날수 있습니다.