지방 상가 임대에 관한 질문 드립니다.

Question

안녕하세요..

요즘 불경기가 심해서 빈 점포를 자주 보곤 합니다.

지방 같은 경우..(광역시나 읍단위)는 큰 도로변에도 빈 점포를 자주 보곤 하는데요.

질문을 드리고픈 요지는...

위치가 좋은 곳인데도 몇개월 임대가 되지 않는다면, 전/월세 가격을 낮춰서라도 임대를 내야 할까요?

어떤 분들은 점포(상가)세를 낮추게 되면,

1. 그 건물 값어치가 떨어지게 되며,

2. 나중에 다시 올리기도 힘들다...란 말을 하더라구요.

그래서 빈점포들이 많은것인가요?

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

상가임대차의 경우 특별법에 따라 지역에 따른 환산보증금아하 임차인의 경우 10년간 갱신청구권이 보장되고 재계약시 5%인상제한이 적용됨에 따라 공실이라고 저가 임대를 하게 되면 당장은 손실이 없을수 있으나, 상권이 활성화되고 상점들의 시세가 상승하게 될 경우 시세상승분 만큼 월세인상을 하지 못하게 됩니다. 즉, 처음부터 시세보다 낮은 저가 임대는 10년간 임대수익을 떨어뜨릴수 있기에 당장 공실에 따른 리스크가 생기더라도 되도록 정상가격시세에 임차인을 구하려고 하는게 일반적입니다. 그리고 상가임대차 시세가 낮은 경우에 매수자 입장에서는 레버리지를 통한 매수시 이자비용대비 임대수익이 낮아 실질적은 수익성이 급격하게 낮아질수 있고 앞에서 말한 것처럼 급격한 인상도 어렵기에 결국 다른 매물을 선택하게 되는 상황으로 이어질수 있어, 곧 가격의 하락으로 나타날수 있습니다.

Answer 2

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

많은 건물주(임대인)들이 공실을 감수하더라도 임대료를 낮추게 되면 건물 가치가 낮아지기 때문에 차라리 공실을 선택을 하는 경우도 있고 반면 임대료를 낮추고 할인을 해도 경기가 매우 좋지 못해서 임차인을 구하기 어려운 상황이 있을 수도 있습니다. 최근 워낙 경기가 좋지 못해 소상공인들이 장사를 하면 할수록 손해가 발생이 되니 폐업을 하게 되고 새로운 세입자를 구하기는 어렵고 임대인 입장에서는 임대료 낮추면 건물가치가 낮아지니 쉽게 낮추지는 못하는 악순환이라 볼 수 있습니다. 감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

입지에 따라 다르다고 말씀드리고 싶습니다.

월세 및 보증금을 낮추면 건물의 가치는 낮아집니다. 따라서 최대한 낮추지 않는 것이 현명합니다. 다만 실질적으로 생활의 어려움이 있다면 보증금 및 월세를 낮추더라도 임대를 하시는 것이 좋습니다.

개인의 상황에 따라 달라지는 것이라 생각합니다.

감사합니다.

Answer 4

요즘 불경기가 심해서 빈 점포를 자주 보곤 합니다.

지방 같은 경우..(광역시나 읍단위)는 큰 도로변에도 빈 점포를 자주 보곤 하는데요.

질문을 드리고픈 요지는...

위치가 좋은 곳인데도 몇개월 임대가 되지 않는다면, 전/월세 가격을 낮춰서라도 임대를 내야 할까요?

어떤 분들은 점포(상가)세를 낮추게 되면,

1. 그 건물 값어치가 떨어지게 되며,

2. 나중에 다시 올리기도 힘들다...란 말을 하더라구요.

==>임대인들이 장기간 공실이었음에도 불구하고 임차조건을 낮추지 않는 이유는 한번 계약을 진행한다면 10년간 월세 등 인상율에 제한을 받기때문입니다.

Answer 5

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.

상가와 같은 수익형 부동산은 아파트와 가격 결정 방식이 완전히 다릅니다.

아파트는 주변 시세에따라 움직이지만

상가는 이건물에서 한 달에 얼마가 나오느냐가 곧 몸값입니다.

또한 상가임대차보호법이라는 확실한 리스크가있어

한번 낮춘 임대료를 다시 올리기가 힘든 이유입니다.

영리한 건물주들은

임대료를 낮추는 대신 렌트프리나 시설비 지원가 같은 다른 방법으로

임대료는 유지하면서 임차인의 니즈에 맞게 제공하는 경우도 많습니다.